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Immobilisations
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I
LLUSTRATION
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Les données
Une entité (vendeur locataire) vend un bâtiment à une autre entité (ache-
teur bailleur) au prix comptant de 2 000 000 ¤. Immédiatement avant la
transaction, le bâtiment est achevé pour un coût de 1 000 000 ¤. Dans
le même temps, le vendeur preneur conclut un contrat de location avec
l’acheteur bailleur afin de pouvoir utiliser le bâtiment pendant 18 ans, en
contrepartie de loyers annuels de 120 000 ¤ payables à la fin de chaque
année. Les termes et conditions de la transaction sont tels que le transfert
de l’immeuble par le vendeur preneur satisfait aux exigences pour déter-
miner quand une obligation de performance est satisfaite selon IFRS 15
« Revenu des activités ordinaires issus des contrats avec les clients ». En
conséquence, le vendeur locataire et l’acheteur bailleur enregistrent l’opé-
ration en tant que vente et cession-bail.
Analyse
La juste valeur de l’immeuble à la date de vente est 1 800 000 ¤. Comme
la vente de l’immeuble n’est pas réalisée à la juste valeur, le vendeur loca-
taire et l’ acheteur bailleur ajustent le prix de la vente. Le montant excéden-
taire du prix de vente de 200 000 ¤ (2 000 000 – 1 800 000) est reconnu
comme financement supplémentaire fourni par l’acheteur bailleur au ven-
deur locataire. Le taux implicite du contrat d’intérêt est de 4,5 : par an. La
valeur actualisée des paiements annuels (18 paiements de 120 000 actuali-
sés à 4,5 % par an) équivaut à 1 459 200 ¤ dont 200 000 ¤ concernent le
financement supplémentaire et 1 259 200 ¤ se rapportent à la location. Les
sommes versées chaque année (qualifiées de loyers) se décomposent donc
en deux parties : 18 versements annuels de 16 447 ¤ (120 000
200 000 /
1 459 200) pour le remboursement des 200 000 ¤ et 103 553 ¤ pour la
location. L’acheteur bailleur classifie le bail de l’immeuble comme un con-
trat de location.
À la date d’entrée en vigueur, le vendeur preneur évalue l’actif relatif à
l’utilisation résultant de la cession-bail de l’immeuble à la proportion de la
précédente valeur comptable de l’immeuble qui concerne le droit d’usage
retenu par le vendeur locataire, qui est 699 555 ¤. Ceci est calculé comme
suit : 1 000 000 ¤ (la valeur comptable de l’immeuble) / 1 800 000 (la juste
valeur de la construction)
1 259 200 (les paiements de location réduits
pour 18 ans de droit d’utilisation actif).
Les loyers relatifs à la location ont été calculés sur le prix de cession de
1 800 000 ¤, donc rehaussés en raison des 800 000 ¤ de plus-value de
cession. Le locataire rembourse en quelque sorte une partie de cette plus-
value. Il convient donc de réduire le résultat de ce « remboursement » en ne
le comptabilisant pas en actif. Si l’immeuble avait été vendu à 1 000 000 ¤,
la valeur actualisée des loyers aurait dû être de :
1 259 200
1 000 000 / 1 800 000, soit 699 555 ¤. Donc la valeur
actualisée des loyers effectivement payés est rehaussée de (1 259 200 –
699 555) soit 559 645 ¤. Ce montant doit réduire le montant de la