• Responsabilité du bailleur. Le copropriétaire bailleur est, pour partie, responsable du préjudice supporté par le locataire qui a été contraint d’évacuer les lieux à la suite de la résiliation de son bail motivée par l’exercice d’une activité non conforme à la destination contenue dans le règlement de copropriété (cass. civ., 3e ch., 21 décembre 1987, n° 86-13861).

• Résolution du bail. Lorsque le syndicat s’oppose à l’exploitation du commerce prévu au bail, le bailleur a commis une faute justifiant la résolution du bail à ses torts (cass. civ., 3e ch., 18 février 1987, n° 85-14545).

• Annulation du bail. Une personne acquiert un restaurant et conclut un bail avec son vendeur. Ultérieurement le syndic de l'immeuble avise l'acheteur que le restaurant ne peut rester ouvert après 20 h. Cette limitation de l'activité résulte d'une décision d'AG des copropriétaires que le vendeur/bailleur a gardée sous silence. Or, l'obligation légale de loyauté contractuelle lui imposait d'en informer son cocontractant. En conséquence, l'annulation de la vente et du bail est justifiée (cass. civ., 3e ch., 6 janvier 2021, n° 18-25098).

• Indemnisation du locataire. Une demande de dommages et intérêts par le locataire est recevable à l’encontre du bailleur qui s’était engagé à faire le nécessaire pour obtenir l’autorisation des copropriétaires d’installer une gaine d’extraction sur la façade de l’immeuble et dont l’assemblée des copropriétaires a refusé l’autorisation présentée par le bailleur (cass. civ., 3e ch., 26 mars 1997, n° 95-14103). La Cour de cassation fonde cette condamnation sur l’obligation du bailleur de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue au bail.

• Action d’un copropriétaire. Un copropriétaire peut agir directement contre le locataire d’un autre copropriétaire, non mis en cause, pour violation des stipulations du règlement de copropriété relatives à l’usage des baux (cass. civ., 3e ch., 4 janvier 1991, n° 89-10959).

• Respect du règlement. Lorsque le bail fait référence au règlement de copropriété pour l’exercice de l’activité (boutique à usage commercial) et que le locataire s’est mépris sur l’étendue de ses obligations en ne respectant pas les conditions d’exercice de cette activité prévues au règlement, le bailleur ne peut pas être tenu responsable de cette erreur (cass. civ., 3e ch., 4 mai 1982, D. 1983 IR 335).

• Tolérance de règlement. Si le règlement de copropriété fait état d’une tolérance pour l’exercice des professions libérales et qu’en usant de cette tolérance, un occupant change la destination de son lot, rien n’oblige à un vote unanime de l’AG pour modifier la répartition des charges d’ascenseur, d’entretien et d’électricité des communs (cass. civ., 3e ch., 20 juin 2001, n° 00-10476).

• Locaux accessoires. Dès lors que le règlement prévoit un usage commercial pour partie, la transformation de locaux accessoires (caves, remises, garages) en locaux commerciaux est potentiellement possible. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle censuré une décision interdisant la transformation en locaux techniques d’un logement dépendant d’un lot à usage commercial pour n’avoir pas recherché, au-delà de la lettre du règlement, en quoi cette restriction au droit d’un copropriétaire sur un lot était justifiée par la destination de l’immeuble (cass. civ., 3e ch., 6 décembre 1989, n° 88-10014).

• Restaurant. Un règlement de copropriété prévoit pour un local situé au rez-de-chaussée : « sera autorisé tout commerce dont l’exercice n’est pas susceptible d’incommoder les occupants de l’immeuble par le bruit, l’odeur ou l’insalubrité, à l’exception de toute industrie. Seront, par exemple, interdits tous commerces de poissonnerie, charcuterie, boucherie ou encore ceux comportant l’installation de moteurs ou machines bruyantes. Au vu de cette clause, il a été décidé que l’activité de restaurant n’était pas précisément interdite par le règlement de copropriété en dérogation du principe de la liberté des activités commerciales » (cass. civ., 3e ch., 21 novembre 2000, n° 96-17101).

• Boutique transformée en restaurant. Lorsqu’une boutique est transformée en restaurant, il se peut que celui-ci, moyennant des aménagements adéquats, ne soit pas plus bruyant ou malodorant que la boutique : aussi, la transformation sera-t-elle possible (cass. civ., 3e ch., 11 mai 1994, n° 92-14668).

• L’état descriptif du règlement. La première partie d’un règlement de copropriété est généralement consacrée à une description des lots (d’où le terme : état descriptif). Les renseignements ou indications portés dans cette désignation (bureau, boutique, etc.) ne sont pas déterminants au regard de la destination des parties communes et privatives. Ainsi, lorsque la destination de l’immeuble inscrite au règlement de copropriété prévoit un usage mixte, habitation et commercial, les lots du rez-de-chaussée peuvent être affectés à une activité commerciale, quelles que soient les restrictions figurant dans l’état descriptif (cass. civ., 3e ch., 17 décembre 1996, n° 95-14520).

  Cependant, le règlement de copropriété peut conférer valeur contractuelle à l'état descriptif. Dans cette hypothèse, si les dispositions de l'état descriptif relatives à la destination sont plus précises que la destination générale énoncée au règlement de copropriété, elles seront à prendre en compte. En l'espèce, le règlement de copropriété stipulait que l'immeuble était destiné à un usage mixte dans les étages et combles : bureau commerciaux et habitation, et l'état descriptif précisait la destination pour chaque lot : destination exclusive d'habitation des lots situés au-dessus du premier étage (cass. civ., 3e ch., 6 juillet 2017, n° 16-16849).

• À défaut de règlement de copropriété. En l’absence de règlement de copropriété, le statut de la copropriété est applicable et la loi 65-557 du 10 juillet 1965 tient lieu de règlement de copropriété. Il y a lieu de rechercher, compte tenu de l’environnement de l’immeuble, de sa conception, de son emplacement, de son mode d’occupation actuel et de la disposition des locaux intéressés eux-mêmes si ce changement de destination porte atteinte aux droits acquis des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble. Il convient donc de solliciter l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que dans le cas où il existe un règlement de copropriété (rép. Jacquat n° 24693, JO du 19 avril 1999, AN p. 2396).

• Résolutions de l’assemblée générale. Chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet. En l’espèce, l’assemblée générale, après avoir interdit au copropriétaire de donner ses lots à bail pour une activité que les copropriétaires ont considéré comme de nature à entraîner des troubles de jouissances au sein de l’immeuble, mandate le syndic pour entreprendre toute action judiciaire qui s’avérerait nécessaire à l’encontre des copropriétaires dont les locataires troubleraient la tranquillité de l’immeuble. L’assemblée générale ne peut autoriser par anticipation un syndic de copropriété à agir en justice contre un copropriétaire non désigné (cass. civ., 3e ch., 26 septembre 2007, n° 06-11191).

• Si le règlement interdit toute activité commerciale, l’autorisation d’exercer une activité commerciale, même de bureaux, entraîne un changement de la destination de l’immeuble et une décision unanime des copropriétaires s’impose (loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 26).

• Si le règlement n’interdit pas toute activité commerciale, très souvent, le règlement contient des dispositions ambiguës nécessitant une autorisation claire de la copropriété.

  Un vote unanime de tous les copropriétaires formant le syndicat n’est pas nécessaire pour que certains d’entre eux puissent modifier la destination des parties privatives (cass. civ., 3e ch., 27 novembre 1991, n° 90-10663 ; cass. civ., 3e ch., 25 janvier 1995, n° 93-11537).

  Dans ce cas, la décision d’autoriser l’exercice de l’activité projetée nécessitera, le plus souvent, la double majorité prévue à l’article 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

  Par ailleurs, des travaux affectant les parties communes peuvent être nécessaires. Ils feront également l’objet d’une autorisation.

• Changement d’affectation licite. Le changement d’affectation d’un lot est licite s’il n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ainsi en est-il pour une cave transformée en studio de production et d’enregistrement (CA Paris 13 novembre 2003, Loyers 2004, n° 56).

• Abus de majorité. Constitue un abus manifeste de majorité la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires déclarant que l’activité de restauration envisagée, dans un lot du rez-de-chaussée, par le locataire d’un copropriétaire était incompatible avec le règlement de copropriété et contraire à la destination de l’immeuble, alors que le règlement prévoyait une destination mixte de celui-ci. Ce règlement ne prohibait pas, par ailleurs, le commerce de restauration (cass. civ., 1re ch., 6 octobre 1999, n° 96-10463).

• Autorisation non contestée. Lorsque, au cours d’une assemblée, une résolution autorisant l’affectation commerciale d’un lot, non prévue au règlement, a été adoptée à la majorité simple, la demande en annulation de cette délibération n’est plus recevable si elle n’a pas été introduite dans le délai de 2 mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale faite par le syndic (loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42, al. 2 ; cass. civ., 3e ch., 2 février 1994, n° 91-12676).

• Arrêté de fermeture. Ne remplit pas son obligation de délivrance le bailleur qui s’est engagé dans le bail à garantir la commercialité des lieux dès lors que les locaux ont fait l’objet d’un arrêté municipal de fermeture au public 1 mois après la prise d’effet du bail (cass. civ., 3e ch., 28 novembre 2007, n° 06-17758).

• Responsabilité du notaire. Engage sa responsabilité civile à l’égard d’un locataire le notaire qui, n’étant pas dispensé de son obligation d’information par la présence d’un autre notaire, ne s’est pas assuré, en sa qualité de rédacteur d’acte, de l’efficacité d’un bail commercial et s’est abstenu de vérifier la situation de l’immeuble au regard des exigences administratives (cass. civ., 3e ch., 28 novembre 2007, n° 06-17758).

• Responsabilité du bailleur. Un locataire, qui avait loué des locaux à usage de vente en gros, demi-gros et de détail de matériels et de mobiliers pour l’équipement du bâtiment, a fait l’objet d’une interdiction de poursuivre son activité dans les lieux loués, qui ne pouvaient l’être qu’à usage exclusivement agricole, compte tenu du plan d’occupation des sols ; les juges du fond, approuvés par la Cour de cassation, ont considéré que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, le preneur étant dans l’impossibilité d’exercer son activité, et l’ont condamné à des dommages-intérêts (cass. civ., 3e ch., 2 juillet 1997, n° 95-14151).

• Notion d’usage d’habitation et présomption. Constituent des locaux à usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7, toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés

  Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve.

  Les locaux construits postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction a été autorisée.

• Usage au 1^er janvier 1970. Une construction antérieure à 1970 a été louée jusqu’en 1969 à une société qui exerçait une activité commerciale, puis à une personne dans le cadre d’un bail non commercial. Il est ainsi établi qu’au 1^er janvier 1970, le local était à usage d’habitation et que le bailleur ne pouvait souscrire en 1975 un bail commercial sans obtenir une autorisation administrative préalable (CA Paris, ch. sect. A, 17 janvier 2007, Juris-Data n° 2007-324725).

• Sanctions. En cas d’infractions aux dispositions précitées, les sanctions ci-après peuvent trouver à s’appliquer :

  -les accords ou conventions conclus en violation des textes sont nuls de plein droit (c. constr. et hab. art. L. 631-7, al. 5) ;

  -une amende civile de 50 000 € peut être prononcée à la demande du maire ou de l'Agence nationale de l'habitat (c. constr. et hab. art. L. 651-2, al. 1 et 2) ;

  -un retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation peut être ordonné, à la demande du maire ou de l'Agence nationale de l'habitat, dans un délai fixé par le président du tribunal judiciaire. À l’expiration du délai, le président prononce une astreinte, qui peut atteindre 1 000 € par jour et par m². Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, pour l’expulsion des occupants et l’exécution des travaux nécessaires (c. constr. et hab. art. L. 651-2, al. 3 et 4) ;

  -une amende pénale de 80 000 €, pour fausses déclarations ou manœuvres frauduleuses en vue de dissimuler ou tenter de dissimuler des locaux soumis à autorisation (c. constr. et hab. art. L. 651-3).

• Indemnité d’occupation. Certes, un contrat passé en violation de l’art. L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est nul (c. constr. et hab. art. L. 631-7, al. 5), mais l’occupation par le locataire justifie une indemnité d’occupation (cass., ch. mixte, 9 novembre 2007, n° 06-19508).

• Autorisation subordonnée à compensation. L’autorisation peut être subordonnée à compensation qui est fixée par le conseil municipal (c. constr. et hab. art. L. 631-7-1, al. 4). Cette compensation s’opère sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’autorisation est attachée au local et non à la personne. L’autorisation est publiée au fichier immobilier.

• Changement d'usage à Paris. Le service compétent, auquel les dossiers de demande de changement d'usage doivent être adressés, est le Pôle Accueil et service de l'usager (PASU), 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris Cedex 13.

• Demande d’autorisation avant la signature du bail. L’autorisation administrative exigée par la loi pour changer l’affectation des locaux doit être obtenue préalablement à la signature du bail (cass. civ., 3e ch., 11 décembre 1996, n° 95-10215). Il en est de même lorsque, à l’occasion d’une location précédente, l’administration avait autorisé la modification de l’affectation du local d’habitation en bureaux, cette autorisation préfectorale n’ayant été donnée que pour le locataire précédent et sous condition de compensation par la conversion d’une certaine superficie de locaux à usage commercial en locaux d’habitation (cass. civ., 3e ch., 19 janvier 2000, n° 98-13194).

  À défaut d’obtenir l’autorisation requise, le bail est nul. Le bailleur peut se prévaloir des infractions aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et demander la résiliation du bail (cass. civ., 3e ch., 24 juin 1992, n° 90-21276).

  Pour autant, dans le cadre de l’obligation qui pèse sur le bailleur de délivrer un bien en état de répondre à l’usage auquel le locataire le destine, l’autorisation pour un usage commercial incombe normalement au bailleur, qui devra procéder aux opérations de compensation et d’investissement correspondantes.

• En l’absence de réception de clientèle ou de marchandises, aucune autorisation n’est nécessaire. Une dérogation de plein droit, sans autorisation préalable, est prévue afin de permettre l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d’un local à usage d’habitation (c. constr. et hab. art. L. 631-7-3).

  Deux conditions doivent être remplies :

  -l’occupant qui entend exercer cette activité doit y avoir sa résidence principale. Ce professionnel peut être propriétaire ou locataire du logement, mais l’autorisation ainsi acquise devrait conserver un caractère personnel ;

  -l’exercice de l’activité ne doit conduire à recevoir ni clientèle ni marchandises.

  Bien entendu, le bail ou le règlement de copropriété ne doit pas s’opposer à cette activité.

• Pour les locaux en rez-de-chaussée, aucune autorisation n’est nécessaire. À partir du moment où le bail et le règlement de copropriété ne s’y opposent pas, l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale est autorisé dans une partie d’un local situé au rez-de-chaussée.

  Deux conditions doivent être remplies :

  -l’activité doit être exercée par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local ;

  -l’activité exercée ne doit engendrer ni nuisance ni danger pour le voisinage et ne doit conduire à aucun désordre dans le bâti.

  Le bail d’habitation d’une telle résidence principale n’est pas soumis aux règles des baux commerciaux et ne peut pas être un élément constitutif du fonds de commerce (c. constr. et hab. art. L. 631-7-4).

  Dans les HLM (habitations à loyers modérés), l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale reste soumis à l’autorisation préalable du maire (c. constr. et hab. art. L. 631-7-5).

• Diagnostic de performance énergétique. Lors de la conclusion d’un contrat de location de tout ou partie d’un immeuble, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est joint, sauf s’il s’agit d’un contrat de bail rural ou de location saisonnière. Depuis le 25 août 2021, il n'est plus seulement communiqué à des fins d'information mais est opposable au bailleur. Seules les recommandations qui l'accompagnent, conservent une valeur informative (c. constr. et hab. art. L. 126-29).

  Le DPE doit être effectué dans tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception, notamment, des bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques (c. constr. et hab. art. R. 126-15).

  La durée de validité du DPE est de 10 ans. Toutefois elle est réduite pour les diagnostics réalisés avant la date du 1^er juillet 2021 : ainsi les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024 (c. constr. et hab. art. D. 126-19).

• État des risques naturels et technologiques. Le propriétaire doit annexer au contrat de bail de biens immobiliers (quelle que soit leur affectation) un état des risques naturels et technologiques. Cet état concerne les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire (c. envir. art. L. 125-5 et R. 125-26).

  La liste des communes concernées peut être consultée à la mairie, en préfecture ou en sous-préfecture, le cas échéant via Internet. En définitive, presque tous les départements sont concernés.

  Le document, datant de moins de 6 mois, doit être annexé au bail lors de l’arrivée d’un nouveau locataire. Les baux commerciaux sont concernés (c. envir. art. L. 125-5 et R. 125-26, 3).

  Le manquement du bailleur peut conduire la résolution du contrat ou à une réduction judiciaire du prix (c. env. art. L. 125-5, V).

  Précisons que lorsque le local loué a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance, le bailleur est également tenu d’informer, par écrit annexé au bail, le locataire de tout sinistre pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble (c. envir. art. L. 125-5, IV). L’indemnisation peut concerner des catastrophes naturelles (c. ass. art. L. 125-1) ou des catastrophes technologiques (c. ass. art. L. 128-2).

• Constat des risques d'exposition au plomb. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit, depuis le 12 août 2008, être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble construit avant 1949 et affecté en tout ou partie à l’habitation et donc à un bail commercial comprenant des locaux à usage d’habitation.

  Ce constat de risque d'exposition au plomb doit avoir été établi depuis moins de 6 ans à la date de signature du contrat de location (c. santé pub. art. L. 1334-7, al. 1er et R. 1334-11).

  Si le bail ne porte que sur des locaux à usage commercial, le CREP n’est pas obligatoire. Il peut toutefois être fourni volontairement, par le bailleur, à titre de bonne information du locataire.

• État de l'installation intérieure de gaz et de l'électricité. Le bailleur doit fournir un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque le logement est à usage d'habitation (loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-3).

  Cet état n’est pas obligatoire pour un local commercial. Toutefois, le propriétaire peut le fournir au preneur à fin d’une bonne information.

• Listes A et B. Les propriétaires d’immeubles doivent faire procéder à la recherche d’amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds (liste A) mais aussi dans les parois verticales intérieures, planchers et plafonds, les conduits, canalisations et équipements intérieurs et les éléments extérieurs (liste B) (c. santé. pub. art. annexe 13-9). Si de l’amiante est détecté, les propriétaires doivent procéder à certains travaux de confinement, à des mesures de dépoussièrement, et à un contrôle périodique de la conservation des matériaux et des produits dans un délai de 3 ans (c. santé pub. art. R. 1334-27, 1°).

• Travaux de désamiantage. Ces travaux sont évoqués plus loin (voir § 99).

Sanctions pécuniaires et pénales. Des sanctions pécuniaires sont prévues si le propriétaire, ou le locataire, ne peut pas justifier de l'accessibilité du local (c. constr. et hab. art. R. 165-19 et L. 165-7).

L’exploitant ou le propriétaire encourt également l’amende pénale prévue pour les contraventions de la 5^e classe, s’il fournit une attestation incomplète, établie par une personne non habilitée ou non accompagnée des justificatifs exigés (c. constr. et hab. art. R. 165-21). L’amende peut ainsi atteindre 1 500 € si les poursuites sont dirigées contre une personne physique (c. pén. art. 131-13) et 7 500 € si elles sont dirigées contre une personne morale (c. pén. art. 131-38).

En outre, le propriétaire ou l’exploitant qui n’a pas rempli ses obligations de mise en accessibilité risque d'être condamné par le tribunal correctionnel à une amende, qui peut atteindre (c. constr. et hab. art. L. 183-4) :

-45 000 € lorsque les poursuites sont dirigées contre une personne physique ;

-225 000 € lorsqu’elles sont dirigées contre une personne morale.