• - La nécessité d’un congé est liée au droit au renouvellement. Un bailleur consent à une société des baux commerciaux de 10 ans sur plusieurs immeubles. Par un avenant postérieur, la société renonce à son droit au renouvellement. Cependant, les 10 ans passés, la société ne restitue pas les immeubles au propriétaire, qui saisit alors le juge des référés et obtient une ordonnance d’expulsion. La société conteste cette décision ; selon elle, le propriétaire aurait dû tout d’abord lui notifier un congé. Cette contestation est rejetée : la locataire ayant valablement renoncé au droit au renouvellement, les baux avaient cessé de plein droit au terme fixé, sans que le bailleur ait eu à notifier de congé (cass. civ., 3e ch., 8 avril 2010, n° 09-10926).

• Baux hors statut. La procédure du congé ne s’applique pas aux baux non soumis au statut :

  -soit en raison de la nature des locaux tels que les locaux accessoires, qui sont nécessaires à l’exploitation (voir §§ 397 à 402) ou les baux de terrains nus sur lesquels aucune construction fixe n’a été édifiée (voir § 911) ;

  -soit du fait que le locataire ne remplit pas les conditions exigées par les textes pour pouvoir invoquer le droit au renouvellement : défaut d’exploitation, durée d’exploitation insuffisante, etc. (voir §§ 716 à 725).

• Clauses de renouvellement automatique. Un bailleur peut valablement renoncer à son droit de refuser le renouvellement du bail avec versement d'une indemnité d'éviction (cass. civ., 3e ch., 29 octobre 1970, n° 69-11287). Attention néanmoins à la rédaction d'une telle clause : elle ne doit pas conférer au bail un caractère perpétuel (c. civ. art. 1210).

  Une clause d'un bail intitulée « Promesse de renouvellement » prévoit qu’à l’issue des 9 ans, le bail se renouvellera pour 9 années supplémentaires, moyennant un loyer déterminé. Passé les 9 premières années, le locataire refuse de régler le loyer fixé dans la clause. Il estime que le bail s’est simplement poursuivi par tacite reconduction, le bailleur ne lui ayant pas délivré un congé avec offre de renouvellement. L’argument du locataire est rejeté : le bailleur n’avait aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement puisque les parties s’étaient mises d’accord, lors de la signature du bail, sur un renouvellement automatique à des conditions de loyer déterminées (cass. civ., 3e ch., 27 octobre 2004, n° 03-15769).

• Computation du délai. Lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte. Tout délai expire le dernier jour à 24 heures (cass. civ., 3e ch., 13 janvier 2004, n° 02-18337). Pour un bail expirant le 30 juin, la date ultime pour délivrer un congé est le 30 décembre et non le 29 décembre. En d’autres termes, le dies a quo (jour de départ) ne compte pas, il est exclu du calcul. La Cour de cassation a eu récemment l'occasion de revenir sur cette question ( cass. civ., 3e ch., 8 mars 2018, n° 17-11312) (voir § 491).

• Congé à l’avance. Si le législateur a prévu un délai minimum, il n’a stipulé, par contre, aucun délai maximum. Le bailleur peut donner congé longtemps à l’avance et, sauf abus de droit caractérisé, il ne saurait être condamné à indemniser le locataire de ce fait.

  Ainsi, la Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait estimé qu’un « congé donné 3 ans à l’avance était contraire à l’usage et avait pour effet d’empêcher toute cession du fonds de commerce » (cass. civ., 3e ch., 9 novembre 1981, n° 80-12972).

• Congé tardif. Le délai de 6 mois est édicté dans l’intérêt des deux parties et peut être invoqué par le locataire ou le bailleur (cass. civ., 3e ch., 18 janvier 1989, Sem. jur. 1989, 21335).

• Délai de préavis supérieur à 6 mois. Il est licite de stipuler dans le bail un préavis d’une durée supérieure au délai minimal de 6 mois (cass. civ., 3e ch., 10 mai 2001, n° 99-14539).

• Effet d’une simple lettre. À défaut de congé régulier, une lettre du bailleur ne peut s’analyser que comme une demande de révision du loyer en cours et non de fixation du nouveau loyer du bail à renouveler (cass. civ., 3e ch., 10 mai 1989, n° 87-18359).

• Nullité relative. Cette nullité pour inobservation des formes est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de ce congé (cass. civ., 3e ch., 18 mai 1994, n° 92-17028) ; le bailleur ne pourrait donc pas se prévaloir de la nullité du congé adressé par lettre simple à son locataire.

• Accord sur le renouvellement. L’accord des parties sur le principe du renouvellement couvre la nullité des formalités préalables à la convention (cass. civ., 3e ch., 15 mai 1996, n° 94-16407).

• Congé avec offre de renouvellement. Le bailleur n’est pas tenu d’indiquer le montant du loyer renouvelé (voir § 585).

• Congé avec refus de renouvellement. Lorsque le bailleur donne congé en offrant une indemnité d’éviction, la réalité du motif invoqué pour refuser le renouvellement n’a pas à être prise en considération pour la validité du congé (cass. civ., 3e ch., 5 janvier 1993, Gaz. Pal. 1993, 310).

• Congé avec refus de renouvellement sans indemnité. Un congé insuffisamment motivé n’est atteint de nullité qu’autant que ce manquement a causé un préjudice au preneur ; au cas considéré, le preneur n’avait pu se méprendre sur l’exacte nature des griefs invoqués par le bailleur pour refuser le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction dès lors qu’il avait reçu un commandement faisant état de manquements clairs et précis et que le congé, délivré le lendemain, qui y faisait référence n’était pas atteint de nullité (cass. civ., 3e ch., 5 mai 1999, n° 97-15484).

• Préjudice du locataire. La nullité du congé pour inobservation des mentions ne doit être prononcée que si l’omission a porté préjudice au locataire (cass. civ., 3e ch., 18 mai 1989, n° 87-17145).

• Motif erroné du refus. Lorsqu’il est délivré pour un motif erroné, le congé avec refus de renouvellement est valable dès lors qu’il est délivré pour le terme du bail et avec l’offre d’une indemnité d’éviction (cass. civ., 3e ch., 8 février 2006, n° 04-17898).

• Congé irrégulier. Un congé délivré sans motifs est irrégulier mais il produit néanmoins ses effets et met fin au bail. Ainsi, le bailleur est, d'une part, toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de verser une indemnité d'éviction. D'autre part, la nullité du congé irrégulier étant relative, elle ne peut être soulevée que par le locataire. Celui-ci a donc le choix de renoncer à la nullité en sollicitant l’indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente du versement, ou de se prévaloir de la nullité du congé en optant pour la poursuite du bail (cass. civ., 3e ch., 28 juin 2018, n° 17-18756).

• Les textes. L’article L. 145-57, alinéa 2 permet à l’une ou l’autre des parties soit de renoncer au renouvellement (pour le locataire), soit de refuser celui-ci (pour le bailleur), jusqu’à l’expiration d’un délai de 1 mois après la signification d’une décision définitive fixant les conditions du bail renouvelé, à charge pour celle des parties qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

• Acceptation du principe de renouvellement. L’acceptation du renouvellement n’a qu’un caractère provisoire et n’interdit pas au bailleur de le refuser par la suite dès lors que le locataire n’a accepté que le principe du renouvellement mais pas le loyer offert (cass. civ., 3e ch., 2 décembre 1992, n° 90-18844).

• Motifs graves et légitimes. Le bailleur, après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement, peut rétracter ce congé en invoquant un motif grave et légitime ignoré jusque-là de lui. Le refus opposé par le bailleur après son acceptation du principe du renouvellement du bail peut être justifié par des motifs graves dont il n’a eu connaissance que postérieurement à l’acceptation ou par des faits nouveaux (cass. civ., 3e ch., 4 mars 1965, BC III n° 169 ; cass. civ., 3e ch., 7 décembre 1977, n° 75-15462). Ainsi, le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail en invoquant une fermeture administrative d’un fonds survenue après un accord sur le renouvellement (cass. civ., 3e ch., 31 octobre 1989, n° 88-12212) ou encore l'exercice d'activités non autorisées par le bail (cass. civ., 3e ch., 9 novembre 2017, n° 16-23120). En revanche, le bailleur ne peut pas rétracter son offre de renouvellement au motif que le locataire refuse le montant du loyer proposé (cass. civ., 3e ch., 12 septembre 2019, n° 18-18590).

• Paiement d’une indemnité d’éviction. Le bailleur peut rétracter le congé sans invoquer de motif particulier mais il doit alors payer une indemnité d’éviction (cass. civ., 3e ch., 9 octobre 1974, n° 73-11561) (voir §§ 771 à 778).

• Statut non applicable : connaissance par le bailleur. Le bailleur qui a offert le renouvellement d’un bail commercial peut ultérieurement, même s’il a eu, lors de cette offre, connaissance de la situation, rétracter cette offre sans payer une indemnité d’éviction en établissant que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies (cass. civ., 3e ch., 10 janvier 1996, n° 94-12348) ; au cas considéré, le contrat de location-gérance du fonds consenti par le locataire était nul (voir aussi §§ 711 à 731).

• Congé en réponse émanant du locataire. Le preneur qui, en réponse à un congé avec offre de renouvellement, notifie un congé au bailleur en raison du loyer excessif proposé ne peut pas ultérieurement prétendre que le congé aurait été donné par erreur et se rétracter dès lors que le bailleur n’a pas expressément renoncé à se prévaloir du congé initialement notifié (cass. civ., 3e ch., 18 décembre 2002, n° 01-03539).

• Forme de la rétractation. Un propriétaire délivre au locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, puis rétracte cette offre en refusant l’indemnité. Le locataire conteste la validité de cette rétractation qui devait satisfaire au formalisme prévu pour les congés et donc à la signification par acte d’huissier. La Cour de cassation rejette cet argument, l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernant que le congé et non l’acte de rétractation (cass. civ., 3e ch., 13 juin 2001, n° 99-17012).

• Motifs connus. Le bailleur ne peut invoquer des motifs connus de lui, non indiqués dans l’acte de refus de renouvellement (cass. civ. 6 avril 1960, BC III n° 143) ; tel est le cas du grief de défaut d’entretien des locaux à l’encontre des preneurs occupant depuis 15 ans les lieux (cass. civ., 3e ch., 7 juillet 2004, n° 03-11152). Mais le bailleur peut faire valoir, en cours d’instance, des motifs postérieurs au congé ou même ceux dont il a eu connaissance après la délivrance de celui-ci (cass. civ., 3e ch., 21 octobre 1959, BC III n° 355).

• Rétractations successives. Le bailleur, qui a commencé par refuser le renouvellement du bail et a ensuite offert ce renouvellement pour un prix et à des conditions déterminés, peut à nouveau refuser le renouvellement du bail en payant une indemnité lorsque le preneur, tout en acceptant l’offre du bailleur, conteste le prix et les conditions de celle-ci (cass. civ., 3e ch., 5 juillet 1966, BC III n° 340).

• Nouveau congé par l’acquéreur de l’immeuble. Avant la vente de l’immeuble, le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement et offre de payer une indemnité d’éviction ; ce congé ne fait pas obstacle à la possibilité pour l’acquéreur de l’immeuble de délivrer un nouveau congé en vue de démolir et de reconstruire l’immeuble en application de l’article L. 145-4 du code de commerce et ce, pour l’expiration d’une période triennale (cass. civ., 3e ch., 20 décembre 1995, n° 93-15305).

Motif erroné du congé. Un congé portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’exploitation effective du fonds par le locataire au cours des 3 dernières années précédant la date d’expiration du bail n’a pas à être précédé d’une mise en demeure. De plus, même délivrée pour un motif erroné, ce congé met fin au bail (cass. civ., 3e ch., 8 janvier 2008, n° 06-14190).

• Refus de renouvellement et résiliation. Est recevable la demande faite pour la première fois en appel par un bailleur en exécution d’un congé portant refus de renouvellement d’un bail commercial et en paiement d’une indemnité d’occupation, alors que cette demande tend aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation du bail qui avait pour objet la cessation des rapports locatifs et l’expulsion du locataire (cass. civ., 3e ch., 30 janvier 1991, n° 89-18129).

• Décision prise par le bailleur « sous réserve ». En 1984, le bailleur notifie un congé avec offre de renouvellement. En 1992, il notifie un congé assorti d’un refus de renouvellement avec indemnité d’éviction. En 1993, il notifie un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes. Ce troisième congé est validé par la Cour de cassation, le deuxième n’étant pas jugé valable, car il n’avait pas été donné de façon irrévocable : il avait été donné par le bailleur sous la réserve des procédures en cours et des décisions de justice à intervenir (cass. civ., 3e ch., 14 novembre 2007, n° 06-16063).

• Constitution d’avocat. Le seul fait pour le preneur d’avoir constitué avocat pour une action en validité du congé sans présenter aucune défense ne peut valoir contestation du congé (cass. civ., 3e ch., 7 mars 2001, n° 99-17175).

• Responsabilité de l’avocat. L’avocat, chargé de défendre les intérêts du locataire, qui n’engage pas dans le délai de prescription biennale l’action en paiement de l’indemnité d’éviction peut être tenu à réparation du préjudice subi par le locataire (cass. civ., 3e ch., 15 octobre 1985, n° 84-12309).

• Procédure antérieure. Lorsqu’une expertise ordonnée sur le montant d’une indemnité d’éviction n’a pas été mise en œuvre, et qu’un délai supérieur à 2 ans s’est écoulé entre la décision irrévocable rejetant la demande d’un locataire en paiement de cette indemnité et une nouvelle demande d’expertise, l’action du locataire n’est plus possible (cass. civ. 18 décembre 2002, n° 01-11189).

• Refus de renouvellement avec indemnité. Courant 1995, un bailleur donne congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité. Courant 1996, le bailleur demande au juge des référés de désigner un expert pour évaluer l’indemnité. Courant 1999, après dépôt du rapport de l’expert, le bailleur assigne le locataire pour que celui-ci soit déclaré déchu de son droit à indemnité en raison de la prescription de 2 ans de l’article L. 145-60. Le bailleur obtient gain de cause : la prescription joue, même si le droit du locataire à une indemnité d’éviction n’est pas contesté par le bailleur (cass. civ., 3e ch., 31 mai 2007, n° 06-12907). On notera toutefois que la Cour de cassation, dans un précédent arrêt, avait considéré que la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité interrompait la prescription (cass. civ., 3e ch., 29 avril 1986, n° 84-12668).

Congé du locataire. Théoriquement, le congé peut aussi être donné par le locataire, mais en pratique il n’est donné par le locataire que s’il désire mettre fin au bail en renonçant à la propriété commerciale. Le congé régulièrement délivré par le locataire met fin au bail et ne peut être rétracté sans le consentement du bailleur (cass. civ., 3e ch., 27 juin 1984, n° 83-12552 ; cass. civ., 3e ch., 18 décembre 2002, n° 01-03539 ; cass. civ., 3e ch., 5 juin 2013, n° 12-12065).

• Demande au cours des 6 mois qui précèdent le terme du bail. Lorsque le terme du bail est, par exemple, le 31 juillet 2022, le locataire peut demander le renouvellement entre le 1^er janvier 2022 et le 31 juillet 2022, mais il ne peut demander le renouvellement avant le 1^er janvier 2022. Le délai de 6 mois se calcule de quantième à quantième ; lorsqu’il part le dernier jour du mois, il arrive à échéance le dernier jour du mois qui sert de terme au délai et ce jour d’échéance compte dans le délai (cass. civ., 3e ch., 5 février 1971, n° 69-12712) (voir § 582).

• Demande au cours de la tacite prolongation. Le locataire peut demander le renouvellement à tout moment après l’expiration du bail et pendant sa tacite prolongation ; cette demande peut même intervenir lorsque le bailleur lui a délivré congé pour une date postérieure à l’expiration de la douzième année ; le locataire peut ainsi solliciter le renouvellement avant les 12 ans et éviter le déplafonnement du loyer (voir § 662). Sa demande prendra effet le premier jour du trimestre civil qui la suivra.

  Par exemple, si le bail est expiré depuis le 30 juin 2022 et que le locataire demande son renouvellement le 28 juillet, celui-ci prendra effet le 1^er octobre 2022.

• Refus de renouvellement du bailleur. La demande de renouvellement est sans effet lorsque le bailleur a fait connaître au locataire son intention de ne pas renouveler le bail (cass. civ., 3e ch., 20 février 1991, Gaz. Pal. 1991, 471).

  Le congé avec refus de renouvellement, délivré par un bailleur pour une date postérieure à l’échéance contractuelle du bail, prive d’effet la demande de renouvellement formée par le locataire après ce congé (cass. civ., 3e ch., 21 février 2007, n° 05-21623).

  Un locataire avait demandé le renouvellement plus de 6 mois avant l’expiration du bail. Le bailleur ayant refusé le renouvellement, le locataire invoquait l’irrégularité de sa demande (faite hors délai) pour contester le refus du bailleur. La Cour de cassation juge que le refus de renouvellement est valable car le bailleur n’avait pas pris en compte l’irrégularité de la demande du locataire et y avait régulièrement répondu (cass. civ., 3e ch., 16 octobre 2012, n° 11-30526).

• Demande d'un loyer moindre. Lorsque le locataire demande le renouvellement de son bail commercial pendant la période de tacite prolongation, le bail renouvelé prend, en principe, effet le 1^er jour du trimestre civil qui suit cette demande (c. com. art. L. 145-12). Si le locataire souhaite un loyer inférieur à son loyer actuel, il doit, dans les 2 ans qui suivent cette date, saisir le juge. Passé ce délai, son action sera prescrite (c. com. art. L. 145-60) et le précédent loyer maintenu (cass. civ., 3e ch., 20 octobre 2016, n° 15-19940).

• Préavis supérieur à 6 mois. Une clause du bail peut prévoir un délai de préavis supérieur à 6 mois, ce délai n’affectant pas le droit au renouvellement (cass. civ., 3e ch., 10 mai 2001, n° 00-17114).

• Règles relatives au loyer renouvelé. Les règles de fixation du loyer renouvelé ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent y déroger (voir § 642). Ainsi, les parties peuvent, d’un commun accord, déterminer à l’avance les conditions de fixation du loyer renouvelé.

• Clause de renouvellement. Un bail peut contenir une clause de renouvellement. Une telle clause, qui n’est pas contraire au statut des baux commerciaux, permet notamment de fixer le loyer qui sera dû 9 ans plus tard (voir § 583).

• Date de la renonciation. La renonciation d’un sous-locataire au droit au renouvellement (faite le 31 mars) est valable dès lors qu’elle est postérieure à la conclusion du contrat de sous-location renouvelé (en date du 29 janvier). Peu importe que la prise d’effet de ce contrat ait été reportée (au 1^er avril) et que la renonciation soit antérieure à cette prise d’effet (cass. civ., 3e ch., 4 mai 2006, n° 05-15151).

• Renonciation sans équivoque. En 1984, Mme X et M. Y prennent à bail un local où Mme X exploite un commerce d’antiquités. En 1993, le bail est renouvelé aux noms des copreneurs mais M. Y n’appose pas sa signature sur l’acte. M. Y décède en 1996, puis, en 2001, Mme X vend le droit au bail. Les héritiers l’assignent en paiement de la moitié de la valeur du droit au bail. Les juges rejettent cette demande aux motifs que :

  -M. Y, avocat, ne pouvait pas bénéficier du droit au renouvellement du bail ;

  -M. Y n’a pas signé l’acte de renouvellement, renonçant par ce fait à tout droit sur le bail.

  Cette décision est censurée : la renonciation au droit au renouvellement du bail ne peut résulter que d’actes manifestant de façon non équivoque la volonté de renoncer (cass. civ., 3e ch., 13 juin 2007, n° 06-14172).

• Le bailleur veut renouveler le bail. Le bailleur peut le faire en proposant, au moyen d’un congé par acte d’huissier, le renouvellement selon un loyer plafonné ou déplafonné lorsqu’il a un motif de déplafonnement (voir §§ 662 à 678) ; tel peut être le cas si le bail a une durée effective supérieure à 12 ans.

• Le bailleur peut refuser le renouvellement. Le refus de renouvellement peut intervenir soit avec offre d’une indemnité, soit avec refus de paiement d’une indemnité lorsque le bailleur peut se prévaloir d’un motif grave et légitime (voir §§ 741 à 748).

• Le locataire peut demander le renouvellement du bail. La demande de renouvellement peut intervenir tout au long de la tacite prolongation du bail ; elle permet au locataire de faire échec à la prolongation du bail au-delà de la douzième année et donc au déplafonnement du loyer sur ce motif (voir § 600).

• Le locataire souhaitant partir. Le locataire qui entend dénoncer le bail au cours de la tacite reconduction peut le faire sans avoir à respecter la période triennale (cass. civ., 3e ch., 19 février 1997, n° 95-12139).

• Prorogation du bail. Pendant la période de tacite prolongation du bail, les parties peuvent librement convenir d’une prorogation de celui-ci (cass. civ., 3e ch., 25 novembre 1987, Sem. jur. 1988, 42). En l’espèce, à défaut de congé, un bail s’est poursuivi après le 1^er juin 1977, date d’échéance ; le 5 mars 1981, les parties sont convenues de proroger ce bail pour la période du 1^er juin 1977 au 31 décembre 1981 ; pour cette dernière date, le bailleur a pu valablement délivrer un congé.

• Durée indéterminée. À défaut de congé, le bail qui se poursuit est à durée indéterminée. Il peut y être mis fin à tout moment (cass. civ., 3e ch., 7 décembre 2004, n° 03-19226).

• Achat du seul bail. Si l’acheteur est un tiers qui achète isolément le bail sans les autres éléments du fonds, il faut, pour que le renouvellement du bail soit possible, que celui-ci ait encore au moins 3 ans à courir ou qu’un changement d’activité ait été autorisé avec promesse de renouvellement ou d’un nouveau bail de la part du bailleur. À défaut, le cessionnaire ne pourra justifier que l’exploitation du fonds dont il est propriétaire s’est poursuivie pendant la période exigée par l’article L. 145-10 pour obtenir le renouvellement. Il en est ainsi, même si le bailleur est simplement intervenu à l’acte de cession pour agréer le cessionnaire ou en présence d’une clause prévoyant la cession pour tous commerces (voir § 722).

  La situation est encore plus délicate en présence d’un bail venu à son terme ; le locataire céderait un bail poursuivi par tacite prolongation ; le cessionnaire n’aurait droit au bénéfice du renouvellement que si au moment du congé, il exploitait la nouvelle activité depuis au moins 3 ans. Un tel risque ne peut être couru par le cessionnaire ; il conviendrait, au moment de la cession, que le bailleur renouvelle le bail ou consente un nouveau bail au cessionnaire.

• Achat du fonds de commerce. Si l’acheteur rachète le fonds de commerce, le locataire en place, vendeur, peut céder son droit au renouvellement du bail, en vertu de l’article L. 145-10. Toutefois, dans l’hypothèse où le bailleur n’a pas fait offre de renouvellement, l’acheteur reste à la merci d’un défaut de renouvellement invoqué par le bailleur pour un juste motif. Il est donc préférable d’obtenir le renouvellement avant la cession, d’autant que le cessionnaire ne connaîtra pas le prix du bail renouvelé et pourra se voir opposer une demande en fixation à la valeur locative du loyer renouvelé (voir §§ 661 à 678).

• Congé avec offre de renouvellement. Si le congé qui a mis fin au bail comportait une offre de renouvellement, la cession porterait sur cette offre de renouvellement (cass. civ., 3e ch., 19 juillet 1979, Rev. loyers 1980, p. 40).