Signature et déroulement du bail
Loyer et conditions financières
Fixer le loyer
Liberté contractuelle
La liberté des conventions permet aux parties de fixer d’un commun accord le montant du loyer d’origine ainsi que les modalités de son paiement (cass. civ., 3e ch., 2 octobre 1984, n° 82-14855). Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ; il s’agit là d’une obligation essentielle sanctionnée par la résiliation du bail.
En outre, le preneur doit acquitter les charges prévues au contrat.
Élément essentiel. Le prix qui doit être payé par le preneur est un des éléments essentiels du contrat de louage. Aussi, à défaut d’accord des parties sur la fixation du prix, les tribunaux ne peuvent fixer le loyer (cass. civ., 3e ch., 26 janvier 1972, n° 71-10304).
Prix dérisoire. L’existence d’un bail implique la stipulation d’un loyer sérieux et non le seul remboursement de l’impôt foncier (cass. civ., 3e ch., 12 mai 1953, n° 57-10377). A été déclaré nul le bail consenti par une société à l'un de ses associés pour 30 ans moyennant le prix de 10 francs (1,52 €) par an non révisable. Le locataire était en outre exonéré des impôts, taxes et charges de toute nature (cass. civ., 3e ch., 20 décembre 1971, n° 70-13540).
Pas de bail sans loyer. Un propriétaire consent à un exploitant une promesse de vente et une convention d’occupation à titre gratuit. L’exploitant n’obtient pas son financement pour réaliser l’achat et demande que la convention soit requalifiée en bail commercial. Cette demande est repoussée : l’existence d’un bail implique la stipulation d’un prix et la convention a été conclue à titre gratuit (cass. civ., 3e ch., 9 mars 2010, n° 08-70311).
Négociations sur le loyer. Les parties déterminent librement le loyer lors de la conclusion du bail d’origine. Ce sont l’offre et la demande qui s’ajustent pour former le loyer d’origine. Elles peuvent décider de s’en remettre à un tiers mandataire commun des parties pour déterminer le montant du loyer, mais ce dernier n’a pas le pouvoir de modifier les règles légales de fixation du loyer révisé.
La fixation du loyer initial à sa juste valeur est très importante pour l’évolution du loyer en cours de bail.
Position du locataire
Position du bailleur
Lorsque le loyer initial est supérieur à la valeur locative, ce loyer pourra, à la demande du locataire, être maintenu à son montant d’origine lors des révisions futures et ce, tant qu’il demeurera supérieur à la valeur locative normale.
Dans la mesure où le loyer serait en dessous de la valeur locative, il sera révisé à partir d’un prix faible. Il en sera de même lors du renouvellement, sauf si le bailleur peut se prévaloir d’un motif de déplafonnement.
Aménagements des loyers
Franchise de loyers
En présence d’un marché tendu et face à des difficultés pour louer, le bailleur sera amené à consentir des franchises de loyer pendant un ou deux trimestres.
Une franchise de loyer, ou une réduction de loyer accordée en contrepartie des travaux d’amélioration réalisés par le preneur, peut permettre une fixation du loyer révisé ou renouvelé à la valeur locative.
Les franchises de loyers peuvent aussi être prévues pendant la période nécessaire à la réalisation de travaux d’aménagement.
Les travaux de mise en conformité des locaux avec leur destination ne sauraient justifier un déplafonnement du loyer renouvelé (cass. civ., 3e ch., 30 juin 1999, n° 97-19002) (voir §§ 131 à 136).
|
Position du locataire |
Position du bailleur |
|---|---|
|
Le locataire souhaitera éviter tout lien ou toute référence entre la franchise accordée et les travaux d’amélioration à réaliser. Reste qu’une telle franchise de loyer n’est pas systématiquement analysée comme une prise en charge par le bailleur des travaux d’amélioration. Ainsi, une franchise de deux mois de loyer équivalant à 1 % du coût des travaux d’aménagement réalisés par le preneur a été jugée insuffisante et le bailleur n’a pu se prévaloir de cette franchise pour la fixation du loyer à la valeur locative (Paris 16 mars 1995, Loyers 1995, n° 327). |
Le bailleur qui peut démontrer qu’il a assumé pour totalité ou pour partie, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le coût des améliorations réalisées par le preneur pourra demander, lors de la révision ou d’un renouvellement, que le loyer soit fixé à la valeur locative. La position du bailleur est donc de justifier dans l’acte que la franchise, ou la réduction de loyer, a été consentie pour permettre au locataire de réaliser des travaux d’amélioration et, par voie de conséquence, dans une perspective de prouver une prise en charge de ces travaux par le bailleur. |
Loyers dits « à paliers »
Le terme de loyers « à paliers » recouvre plusieurs situations. Il peut s’agir :
-d’une remise totale de loyers pendant une période déterminée (1, 2, 3 trimestres par exemple). La situation est la même que celle prévue pour la franchise de loyer ;
La convention précisera si l’occupation est totalement gracieuse pendant le laps de temps prévu ou si le preneur doit payer les charges pendant ce temps.
-de vrais paliers au cours d’une période déterminée (le plus souvent, la première période triennale).
Ainsi, le loyer peut être de 100 la première année, 110 la seconde, 130 la troisième (il peut aussi être stipulé un loyer de 100 pendant les deux premières années et de 130 à partir de la troisième année).
L’acte fixera, de préférence, le loyer qui servira de référence pour les révisions futures et indiquera que ce loyer initial de base sera réduit, pour la première année, à un certain montant payable par le locataire, puis pour la seconde année, à un autre montant, et ainsi de suite.
Dans l’exemple donné ci-dessus, le loyer initial de base serait de 130, subissant une réduction de 30 pour la première année, de 20 pour la seconde.
L’acte précisera, de même, que le loyer initial servira de référence pour le renouvellement, sans prendre en considération les réductions consenties en cours de bail.
Clause relative au loyer renouvelé
Les textes relatifs à la fixation du prix du bail renouvelé ne sont pas d’ordre public (cass. civ., 3e ch., 24 octobre 1979, n° 78-11107) ; à la différence des règles de révision, des dérogations conventionnelles trouvent à s’appliquer. Dans une certaine mesure, le bail peut ainsi comporter certaines clauses relatives au futur loyer renouvelé.
Clause déterminant par avance les modalités de fixation du loyer renouvelé. Rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent d’un commun accord de déterminer à l’avance, par une stipulation du bail, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (cass. civ., 3e ch., 10 mars 2004, n° 02-14998).
Recours à l’expert. La Cour de cassation a validé une clause d’un avenant au bail par laquelle le bailleur avait promis de renouveler le bail moyennant la fixation du loyer, à défaut d’accord entre eux, par un collège de trois experts (cass. civ., 3e ch., 4 mars 1998, n° 96-16671).
Versement d’un pas-de-porte
Nature du pas-de-porte
La pratique du versement par le locataire d’une somme d’argent au moment de la conclusion du bail initial désignée sous le nom de « pas-de-porte » ou « droit d’entrée » est licite.
Cette pratique tend toutefois à se restreindre, sauf pour des secteurs à très forte potentialité commerciale où la demande excède l’offre. La rareté de l’emplacement conditionne le montant du droit d’entrée.
Le pas-de-porte peut être analysé comme un supplément de loyer, qu’il convient de retenir pour le calcul de la valeur locative lors d’une révision ou du renouvellement. À l’inverse, cette somme peut correspondre à une indemnité forfaitaire représentative du préjudice résultant pour le bailleur de la diminution de la valeur vénale de son immeuble du fait de la location et de la propriété commerciale y attachée.
Il appartient aux parties de qualifier la nature de ce versement ; à défaut, les juges apprécieront.
|
Position du locataire |
Position du bailleur |
|---|---|
|
En présence d’un pas-de-porte, les intérêts en jeu peuvent être contradictoires selon l’opération en cause. Ainsi, le locataire a tout intérêt à faire qualifier de supplément de loyers les sommes versées au moment d’une procédure de révision du loyer et du calcul de la valeur locative. Dans ce cas, il ne sera redevable, chaque année, que de la valeur locative, diminuée d’un neuvième de ce loyer payé d’avance (voir exemple ci-après). En revanche, la qualification de supplément de loyer pénalisera le locataire en cas de refus de renouvellement, dans la mesure où ce versement ne pourra être retenu pour le calcul de l’indemnité d’éviction, alors qu’il le serait s’il s’agit d’un véritable droit d’entrée. |
Si le pas-de-porte est qualifié de supplément de loyer, le bailleur pourra demander, lors du calcul du loyer renouvelé, que le loyer d’origine soit majoré de 1/9 du montant du pas-de-porte ; la variation de l’indice s’appliquera sur ce supplément de loyer. Le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer n’entrera pas en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. |
Exemple pour une révision. Si le bail a été consenti moyennant un loyer de 3 500 € et le paiement d’une somme de 2 700 €, l’expert appelé à fixer le prix du bail lors de sa révision pourrait admettre que le véritable loyer annuel est de 3 500 + 2 700/9 = 3 800 € et rejeter toute augmentation du loyer, dès lors que la valeur locative des lieux est inférieure ou égale à ce chiffre.
Versement au propriétaire du fonds et non au bailleur. Ne peut être pris comme facteur de minoration de la valeur locative de locaux loués à usage commercial le versement d’une certaine somme à titre de droit d’entrée tout en constatant que cette somme avait été versée au vendeur du fonds de commerce et non au bailleur (cass. civ., 3e ch., 5 juin 2002, n° 00-21733). Le pas-de-porte est une somme versée en capital par le locataire au bailleur et non au vendeur du fonds de commerce ou du droit au bail.
CRL. Le droit d’entrée est assujetti à la contribution sur les revenus locatifs de 2,50 % due par les bailleurs autres que les personnes physiques pour l’année considérée (ou pour chaque fraction si le versement est échelonné sur plusieurs années), si le local est situé dans un immeuble achevé depuis 15 ans au moins, sauf si les revenus de la location sont soumis à la TVA (CGI art. 234 nonies, III).
Prix de cession. Si le service des impôts vient à établir que ce versement constitue en fait le prix de cession du droit au bail du locataire sortant au nouveau preneur, les droits de mutation sur ces cessions de fonds de commerce (3 % au-delà de 23 000 € ; 5 % au-delà de 200 000 €) seraient exigibles.
TVA. Toutes les sommes exigées des preneurs de bail doivent, quelle que soit leur dénomination (droits d'entrée, pas-de-porte, loyers d'avances, etc.), être incluses dans le chiffre d'affaires imposable à la TVA dès leur versement si le bailleur est redevable de la taxe dans la mesure bien entendu où elles présentent le caractère de complément de loyers (voir « La TVA » RF 1127, § 1305).
Imposition du droit d’entrée pour l'entreprise
Pour le bailleur, les droits d’entrée sont considérés comme des suppléments de loyers directement liés à la location des locaux commerciaux (CE 17 juin 1985, n° 44509). Lorsque le montant du loyer est normal et que l’indemnité compense la dépréciation de l’élément d’actif appartenant au bailleur, le droit d’entrée reçu par celui-ci n’est pas un supplément de loyer, mais le produit de la cession d’un élément d’actif (CE 28 septembre 1984, n° 38704).
Pour le locataire, les sommes versées au propriétaire d’un local commercial à titre de droit d’entrée peuvent, selon les circonstances, constituer soit un supplément de loyer déductible au moins sur la durée du bail, soit au contraire la contrepartie de l’acquisition d’une immobilisation incorporelle non déductible.
Pour apprécier la nature réelle de la dépense, il convient, selon la jurisprudence, de tenir compte non seulement des clauses du bail et du montant des sommes stipulées, mais aussi du niveau normal des loyers correspondant aux locaux ainsi que, le cas échéant, des avantages offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du contrat de bail (BOFiP-BIC-CHG-20-10-20-§ 10-03/02/2016 ; voir « Détermination du résultat (BIC-IS) », RF 1130, § 365).
Lorsque le loyer est normal, le droit d’entrée représente généralement le prix d’acquisition d’un élément incorporel du fonds de commerce. Dans ce cas, il ne constitue pas une charge déductible (CE 23 juin 1986, n° 48465 ; CE 27 mai 1987, n° 50819 ; CE 20 avril 1988, n° 49791). Pour le Conseil d'État, le droit d'entrée peut être amorti si les avantages procurés en contrepartie de ce droit sont indépendants du caractère renouvelable du contrat et si leurs effets bénéfiques sur l'exploitation cessent à une date prévisible (CE 15 avril 2016, n° 375796).
Lorsque le loyer commercial a été fixé à un chiffre inférieur à la valeur locative normale, l’indemnité versée par le preneur lors de l’entrée en jouissance doit être regardée comme un supplément de loyer dont la déduction doit être répartie sur la durée du bail ou sur une période plus longue et à concurrence de la différence existant entre la valeur locative réelle du local en cause et le loyer effectivement versé (CE 28 mars 1973, n° 77366 ; CE 25 juillet 1980, n° 18189 ; BOFiP-BIC-CHG-40-20-10-§ 150-17/07/2019).
Modalités de paiement
Lieu de paiement
Le paiement doit être exécuté dans le lieu désigné par la convention ou, en l’absence de convention, effectué au domicile du preneur (c. civ. art. 1342-6). Toutefois, l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 a modifié la règle pour le paiement des sommes d'argent, eu égard à la généralisation de la monnaie scripturale (chèque, virement, paiement par carte bancaire). Ainsi, depuis le 1er octobre 2016, à défaut d'une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le lieu du paiement de l'obligation de somme d'argent est ainsi fixé au domicile du créancier (c. civ. art. 1343-4).
Vente de l’immeuble. Le paiement doit être fait au bailleur ou à une personne mandatée ; tel n’est pas le cas d’un paiement effectué entre les mains du notaire du bailleur sous prétexte que celui-ci a vendu le local (cass. civ., 3e ch., 5 mars 1997, n° 95-13539) ; dans cette affaire, le nouveau propriétaire a pu obtenir la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers.
Mode de paiement
Le locataire doit toujours s’acquitter selon un mode légal de paiement. Ce paiement doit être conforme aux dispositions prévues au bail ; à défaut, il respectera les usages, le terme numéraire recouvrant le paiement par chèque.
Paiement par chèque. Le locataire qui paie par chèque n’est libéré que par l’encaissement définitif du chèque (cass. civ., 3e ch., 12 janvier 1968, n° 66-14179).
Remise effective du chèque. Il appartient au preneur de justifier de la réception par le bailleur du chèque qu’il prétend avoir émis en paiement du loyer (cass. civ. 16 juin 1976, Rev. loyers 1976, n° 444). D’ailleurs, le simple établissement d’un chèque sans preuve de sa remise effective au bailleur ne peut faire échec à une action en résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer (cass. civ., 3e ch., 20 février 1991, n° 89-18528).
De même, la photocopie d’un mandat et d’un chèque, dont l’encaissement n’est pas démontré, est insuffisante à établir une libération effective de la dette du locataire (cass. civ., 3e ch., 28 octobre 1992, n° 90-18436).
Chèque sans ordre. La production par le locataire de chèques sans ordre et le défaut de preuve de leur encaissement par le bailleur ne peuvent suffire à prouver le paiement des loyers (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 2002, n° 00-21714).
Preuve du paiement
En cas de litige, il appartient au preneur de faire la preuve du paiement de son loyer et des charges.
Ainsi le bailleur n'a pas à produire un décompte complet relatif aux quittances des loyers depuis la conclusion du contrat (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 2013, n° 12-25768).
Quittance obligatoire. L’article 11 de la loi 77-1457 du 29 décembre 1977 de portée générale prévoit la possibilité pour le preneur d’exiger de son bailleur une quittance ou un reçu des sommes versées.
Le bailleur délivre une quittance si le loyer est entièrement payé ; en cas de paiement partiel, il ne donne qu’un reçu des sommes perçues.
Paiement sur quittance. Lorsque le bail mentionne que le loyer sera payable sur quittance, il appartient au bailleur d’entreprendre les démarches nécessaires pour percevoir le loyer dû par le locataire. Cependant, dans le cas où le bailleur serait resté inactif, il reste possible d’exiger le versement des loyers non réclamés dans la limite de la prescription légale de 5 ans (rép. Demange n° 36-920, JO 25 avril 1988, AN quest. p. 1777).
Consignation du loyer. La consignation du loyer, non accepté par le bailleur, qui n’a pas été validée par un jugement passé en force de chose jugée ne peut valoir paiement (cass. civ., 3e ch., 2 février 2000, n° 97-22665).
Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, le locataire n’est en droit ni de ne pas payer ses loyers ni d’en consigner le montant auprès d’un tiers (cass. civ., 3e ch., 22 février 2005, n° 04-10792).
Prescription
Les actions en paiement des loyers et des charges se prescrivent par 5 ans. Ce délai de prescription est, depuis le 19 juin 2008, applicable à toutes les actions personnelles ou mobilières (c. civ. art. 2224). Il court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de l’exercer. Pour le bailleur, c’est la date d’échéance du loyer ou des charges qui constituera normalement le point de départ du délai de revendication. Plus de 5 ans après cette échéance, le bailleur ne peut plus engager d’action en justice pour tenter de recouvrer le loyer ou les charges impayées.
Le bailleur et le locataire ne peuvent d’un commun accord réduire ou allonger ce délai de 5 ans ; en effet, l’aménagement contractuel de la prescription n’est pas applicable aux actions en paiement ou en répétition des loyers, charges locatives et, de tout ce qui est payable par années ou à des termes périodiques plus court (c. civ. art. 2254, dern. al.). En revanche, un délai conventionnel pourrait être prévu en ce qui concerne le paiement des indemnités d’occupation dues par exemple après le terme du bail non renouvelé.
Régularisation des charges. Un locataire a réglé en 2013 les provisions sur charges réclamées par son bailleur. En avril 2014, le propriétaire adresse au locataire le décompte des charges 2013. Le locataire y constate que le bailleur lui fait supporter certains frais qui, en application du contrat, incombent au propriétaire. s’il ne parvient pas à s’entendre avec le propriétaire, le locataire peut, jusqu’en avril 2019, présenter une réclamation en justice. Passé cette date, sa réclamation ne sera plus examinée. L’année suivante, ce seront les charges de 2014 qui, faute d’assignation en justice, ne pourront plus être contestées.
Réduction de loyer indue. Un bailleur accepte une réduction des loyers à venir en échange de travaux qu’effectuera le locataire. Finalement, le bailleur se rend compte que la réduction est trop importante par rapport aux travaux qui ont été réalisés. Dans un tel cas, le bailleur peut agir en paiement de l’indu dans le délai de prescription prévu par l’article L. 110-4 du code de commerce (10 ans à l’époque des faits, désormais 5 ans). Ce délai commence à courir le jour où la réduction des loyers excède le coût des travaux (cass. civ., 3e ch., 31 mai 2007, n° 06-13224).
Garanties
Dépôt de garantie
Aucune obligation n’impose au propriétaire de réclamer au locataire, lors de la conclusion du bail, le versement d’une somme appelée dépôt de garantie.
En pratique, il est usuel de stipuler dans le bail que le locataire devra verser, à la signature de l’acte, un dépôt qui représente :
-soit 3 mois de loyer si ceux-ci sont payables d’avance ;
-soit 6 mois de loyer si ces derniers ne sont réglés qu’à terme échu.
Le dépôt de garantie s’analyse comme une somme versée par le locataire au propriétaire en vue de garantir la bonne exécution des obligations du bail. Il doit être restitué à l’extinction du contrat.
Une clause classique rappelle au locataire qu’il ne peut imputer le montant du dernier terme de loyer sur le dépôt de garantie versé.
Une clause du bail prévoit généralement que le dépôt de garantie devra toujours correspondre à la fraction de loyer convenue (3 ou 6 mois) ; cette clause permet d’augmenter le dépôt lors de chaque révision au moment du renouvellement.
Le dépôt de garantie sert également de clause sanction dans la mesure où, en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail pour non-respect des conditions ou pour une faute imputable au preneur, le dépôt sera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts, nonobstant toutes autres pénalités qui pourraient être réclamées. La caution bancaire n’a jamais ce rôle.
Intérêts dus. Il est fort rare que le dépôt de garantie excède 3 ou 6 mois de loyer, car le bailleur serait alors dans l’obligation de verser un intérêt au profit du locataire.
L’article L. 145-40 du code de commerce précise que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt, au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes (dans la pratique, le terme est trimestriel). Ce texte est d’ordre public et il ne peut y être dérogé. Toutefois, cette règle ne s'applique pas à une somme restant due par le bailleur au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour un bail ayant pris fin (cass. civ., 3e ch., 7 mai 2014, n° 12-22637).
Départ anticipé. Dans le cas d’un bail résilié pour départ anticipé qualifié de manquement grave aux obligations du preneur, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur si le bail le prévoit à titre de premiers dommages et intérêts (cass. civ., 3e ch., 5 février 2003, n° 01-11135).
Annulation d’un bail notarié. En cas d’annulation du bail, le notaire rédacteur de l’acte ne peut pas être condamné à garantir la restitution du dépôt de garantie à laquelle est tenu le bailleur, même si ce denier est insolvable (cass. civ., 1re ch., 28 octobre 2015, n° 14-17518).
Caution bancaire
Une caution bancaire est parfois demandée à la place d'un dépôt de garantie. La banque se porte caution solidaire du locataire pour un montant correspondant à quelques mois de loyer.
Engagement bancaire si nécessaire. A été tenu d’exécuter son engagement la banque qui, pour garantir le paiement de loyers dus par un locataire, avait stipulé dans l’acte : « nous nous engageons, si nécessaire, à nous porter caution ». La Cour de cassation a retenu que l’acte souscrit n’était affecté d’aucune condition, l’expression « si nécessaire » faisant implicitement, mais nécessairement, allusion au caractère accessoire du cautionnement (cass. com. 6 juin 2000, n° 97-18839).
Caution bancaire exigée. Le bailleur et le locataire peuvent prévoir que la fourniture d’une caution bancaire, dans un certain délai, par le locataire, est une condition essentielle du bail (cass. civ., 3e ch., 9 février 2005, n° 03-16097).
|
Position du locataire |
Position du bailleur |
|---|---|
|
Le locataire n’immobilise pas de somme d’argent au titre d'un dépôt de garantie et peut trouver un intérêt financier à cette opération. |
Le dépôt de garantie a une vocation plus large. Il couvrira les travaux de remise en état incombant au preneur au moment de son départ. De même, il constitue une garantie au titre des charges impayées ou de la taxe professionnelle réclamée au bailleur sur le fondement de la solidarité fiscale. La durée du cautionnement est généralement limitée. Il prend fin, de toute façon, lors du renouvellement du bail, qui est un nouveau contrat. |
Caution d'un tiers
Règles du cautionnement
La caution d'un tiers est souvent demandée en plus du dépôt de garantie.
Lorsque le bail est garanti par la caution d’un tiers, ce dernier est tenu au paiement des loyers et des charges impayés dans les limites prévues par l’acte de cautionnement.
Le bailleur s’expose au paiement de dommages et intérêts s’il laisse augmenter la dette du locataire et prive ainsi la caution d’une possible limitation des sommes cautionnées ; tel peut être le cas d’un bailleur qui ne fait pas exécuter le jugement condamnant le locataire à payer (CA Paris 10 mai 2000, AJDI 2000, p. 637).
En présence d’un cautionnement solidaire, ce qui est généralement le cas, le bailleur peut poursuivre directement la caution dès l’incident de paiement du locataire ; mais, là encore, le contrat de cautionnement peut subordonner la poursuite de la caution à des modalités particulières, telles qu’une mise en demeure préalable du débiteur.
La caution qui s’est engagée pour toutes les obligations incombant aux preneurs d’un local commercial est tenue, dans les mêmes conditions que ceux-ci, au paiement des réparations locatives (cass. civ., 1re ch., 23 juin 1992, n° 91-11678).
Depuis le 1er janvier 2022, de nouvelles règles gouvernent le cautionnement (ord. 2021-1192 du 15 septembre 2021). Elles s'appliquent aux cautionnements souscrits à partir du 1er janvier 2022, à l'exception des règles relatives à l'information de la caution et de la sous-caution qui s'appliquent à tous les cautionnements, y compris ceux conclus avant le 1er janvier 2022. On soulignera quatre changements notables apportés par la réforme :
|
Règles applicables à compter du 1er janvier 2022 |
|
|
Pour les cautionnements souscrits avant le 1er janvier 2022 |
Pour les cautionnements souscrits depuis le 1er janvier 2022 |
|
Engagement disproportionné de la caution |
|
|
Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à ses obligations (c. consom. art. L. 332-1) → en cas de disproportion, la caution peut être totalement déchargée de son engagement. |
Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date (c. civ. art. 2300) → en cas de disproportion, la caution peut seulement voir son engagement réduit.
|
|
Mention requise de la caution |
|
|
Lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement, la personne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite prévue à l'article L. 331-1 du code de la consommation et, en cas de caution solidaire, de la formule mentionnée à l'article L. 331-2 du même code → lorsque la caution s'engage envers un créancier professionnel, elle doit recopier de façon manuscrite une mention strictement imposée par la loi. |
À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres (c. civ art. 2297, al. 1) → que le créancier soit professionnel ou non, la caution doit apposer une mention qui n'est pas prérédigée par le législateur. Elle peut le faire sous forme électronique (c. civ. art. 1174). |
|
Information annuelle de la caution |
|
|
Le créancier professionnel est tenu, avant le 31 mars de chaque année, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l'année précédente. Il est également tenu de lui rappeler le terme de son engagement ou en cas de cautionnement à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment. La sanction en cas de manquement est la déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu'à celle de la communication de la nouvelle information (c. civ. art. 2302, al. 1 et 2). |
|
|
Information de la caution en cas de défaillance du débiteur cautionné |
|
|
Le créancier professionnel est tenu d'informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l'exigibilité de ce paiement. La sanction en cas de manquement est la déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle la caution en a été informée (c. civ. art. 2303, al. 1). |
|
qualité de créancier professionnel. Le créancier est considéré comme un créancier professionnel dès lors que sa créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles principales (cass. civ., 1re ch., 9 juillet 2009, n° 08-15910).
Mentions manuscrites. L'exigence de la mention manuscrite prévue à l'article L. 331-1 du code de la consommation et, en cas de caution solidaire, de la formule mentionnée à l'article L. 331-2 du même code, ne concerne que les actes sous signature privée, et non les actes notariés (cass. com. 6 juillet 2010, n° 08-21760).
Saisie conservatoire. Une saisie conservatoire de créances pour paiement d’un loyer en vertu d’un contrat de bail sous signature privée ne peut être pratiquée contre la caution du locataire qu’avec une autorisation préalable du juge (TGI Lyon, 23 novembre 1993, D. 1994 IR 118 ; CA Bobigny 12 février 1996, Gaz. Pal. 1997.2, j 151).
Société caution
Dans les SARL et à peine de nullité du contrat, il est interdit aux gérants ou associés autres que les personnes morales de faire cautionner par la société leurs engagements envers les tiers (c. com. art. L. 223-21, al. 1er). En dehors de cette interdiction légale, le gérant d’une SARL a une compétence directe pour signer l’acte de cautionnement au nom de la société, dès lors que cet acte présente un intérêt pour celle-ci et s’insère dans son objet social. Il convient de vérifier, dans les statuts, l’objet social et les clauses restrictives des pouvoirs du gérant (très souvent au-delà d’un certain montant).
Dans les sociétés par actions simplifiées, le président a normalement le pouvoir de signer un tel engagement, mais très souvent les statuts prévoient une autorisation préalable. Si l’acte est signé par le directeur général et non le président, il convient là aussi de vérifier ses pouvoirs au moyen d’un extrait Kbis et d’une copie certifiée conforme de la décision de nomination.
Dans les sociétés anonymes, pour que la société soit engagée, il faut que l’acte de cautionnement ait fait l’objet d’une autorisation préalable du conseil d’administration qui en limite le montant. Lorsqu’il s’agit de garantir les engagements pris par des filiales contrôlées (au sens de l’article L. 233-16 du code de commerce), le conseil d’administration de la SA a le choix entre (c. com. art. L. 225-35) :
-soit, donner une autorisation globalement, annuellement et sans limite de montant ;
-soit autoriser le directeur général a donné globalement et sans limite de montant des cautions, sous réserve d’en rendre compte annuellement au conseil
Les points à vérifier pour une SA. Il appartient au cocontractant de vérifier les points suivants :
-le directeur général est-il autorisé par le conseil d’administration à consentir ce cautionnement au nom de la société ?
-quelle est la date de l’autorisation qui ne peut avoir une durée supérieure à 1 an ?
-l’autorisation fixe-t-elle un montant limite à cette sûreté ? L’acte en cause n’excède-t-il pas ce montant ? Le bénéficiaire a-t-il connaissance d’autres engagements qui, joints à celui-ci, dépasseraient le plafond fixé par le conseil ?
Une copie certifiée conforme du P-V du conseil d’administration autorisant le cautionnement sera demandée et annexée à l’acte de caution.
Poursuites engagées contre la caution
Le bailleur, face à un incident de paiement, peut hésiter entre une action envers la caution et la mise en jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail. En pratique, les deux actions peuvent être menées de front. Ainsi, le bailleur peut, pour préserver ses droits, demander à un huissier de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et, de façon concomitante, mettre en demeure la caution de régler les impayés. Dans cette mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou dans les conditions prévues dans l’acte de caution, le bailleur fournira le décompte des loyers et charges dus par le locataire.
Si la caution s’exécute, l’action en résiliation sera éteinte. Tout nouvel incident nécessitera un nouveau commandement de payer conférant au preneur un délai de 1 mois pour s'acquitter.
Si la caution est défaillante, le bailleur pourra continuer la procédure de résiliation envers le preneur et éventuellement poursuivre la caution.
Clause favorable à la caution. Un certain nombre de contrats de cautionnement, surtout il est vrai ceux consentis par des banques, prévoient une clause selon laquelle, dans la limite de la garantie donnée, chaque paiement pour le compte du débiteur s’impute sur le montant global de la garantie et épuise celle-ci à due concurrence. Ainsi, en présence d’un montant cautionné de 300 pour la durée du bail ou d’une période plus courte, si la caution est amenée à verser une somme de 200, la garantie restante est ramenée de plein droit à 100 jusqu’au terme convenu. En présence de telles clauses, le bailleur doit être particulièrement vigilant, surtout lorsque le preneur a tendance à multiplier les incidents de paiement.
Libération de la caution en fin de bail. La caution donnée pour le bail ne s’étend pas à son renouvellement (cass. civ., 3e ch., 4 novembre 1980, n° 79-13227) ; en effet, le renouvellement est un nouveau bail même si le contrat reprend les termes de l’ancien contrat. S’agissant de la reconduction tacite du bail parvenu à son terme, la Cour de cassation a refusé d’étendre les obligations de la caution au-delà du contrat de bail d’habitation en l’absence de toute mention à l’acte prévoyant l’extension du cautionnement dans une telle éventualité (cass. civ., 1re ch., 4 octobre 2000, n° 97-21356).
Pour que l’engagement de la caution soit maintenu, il faut :
-soit une clause expresse de l’acte de cautionnement par laquelle la caution s’engage pour le bail initial et ses renouvellements éventuels. La simple signature du bail ne peut suffire (cass. civ. 4 novembre 2000, Loyers 2001, p. 4) ;
-soit une clause selon laquelle l’engagement de caution porte sur toute la période au cours de laquelle le preneur demeurera dans les lieux (cass. com. 17 juillet 2001, n° 98-15736) ;
-soit un engagement de renouvellement du cautionnement signé par la caution.
Fusion-absorption du bailleur. En cas de fusion-absorption d’une société propriétaire d’un immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf clause contraire, transmis de plein droit à la société absorbante (cass. com. 8 novembre 2005, n° 01-12896). La caution reste tenue des dettes contractées envers la société créancière absorbée si elles sont nées antérieurement à la fusion. La caution ne garantit celles nées postérieurement que si elle y a consenti à l'occasion de cette opération ou, pour les opérations affectant la société créancière, par avance (c. civ. art. 2318, al. 1 ).
Fusion-absorption du preneur. En cas de dissolution d’une société à la suite d’une fusion-absorption, l’engagement de caution garantissant le paiement des loyers dus par cette société demeure pour les obligations nées avant la dissolution. La caution ne garantit celles nées postérieurement que si elle y a consenti à l'occasion de cette opération ou, pour les opérations affectant la société créancière, par avance (c. civ. art. 2318, al. 1).
Fusion-absorption de la caution. En cas de dissolution de la caution personne morale par suite d’une fusion-absorption, toutes les obligations issues du cautionnement sont transmises à la personne morale absorbante ou bénéficiaire de la transmission universelle du patrimoine de la caution (art. 2318, al. 2 applicable depuis le 1er janvier 2022).
Indemnités d’occupation. La caution qui s’est engagée sans limitation de durée pour toutes les sommes dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur est tenue au paiement des indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail (cass. civ. 31 mars 1998, n° 96-16637).
Incidents de paiement
Actions du bailleur
Face à des loyers ou charges impayés, le bailleur doit réagir très rapidement.
La gradation de son action est essentiellement liée aux circonstances et à la qualité du preneur. Dans cette approche, le bailleur devra mesurer la portée de la clause résolutoire de plein droit contenue dans la plupart des baux. Cette clause, dont l’effet est d’entraîner la cessation définitive du bail, n’opère pas automatiquement dès le défaut de paiement des loyers. Non seulement le locataire a 1 mois pour s’exécuter mais il est en droit de demander des délais en justice et la clause résolutoire ne jouera pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (voir §§ 531 à 541). Tout retard dans la mise en œuvre de la clause résolutoire repoussera d’autant la résiliation effective du bail.
Imputation des paiements. Lorsque le locataire est en retard de plusieurs termes de loyers ou charges et qu’il ne règle qu’une partie de sa dette, il peut préciser sur quels termes la somme payée doit s’imputer À défaut d'indication, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement (c. civ. art. 1342-10).
Imputation sur les loyers les plus anciens. Des prélèvements effectués après commandement de payer peuvent être imputés sur les loyers les plus anciens (cass. civ., 3e ch., 10 mars 2004, n° 03-10807).
L’imputation peut s’effectuer sur les termes impayés les plus anciens, même s’ils sont couverts par la prescription (cass. civ., 3e ch., 25 avril 2007, n° 06-10283).
Incident ponctuel : procédure conseillée. S’il s’agit d’un premier incident de paiement, le bailleur adressera au locataire une lettre recommandée avec demande d’avis de réception le mettant en demeure de payer dans de brefs délais. Si le preneur ne s’exécute pas, le bailleur aura recours à un huissier pour mettre en œuvre la procédure de résiliation.
Dans certains cas, le preneur, dans sa réponse au bailleur, exposera certaines difficultés passagères auxquelles il a à faire face ; les parties peuvent alors arrêter un calendrier instaurant un échelonnement de paiement des loyers, assorti, s’il y a lieu, de garanties (cautions, nantissement) ; le bailleur doit prendre conscience que son locataire solvable obtiendra, normalement, du juge, des délais de paiement dans le cadre d’une procédure, assez lourde, de résiliation du bail.
Saisie conservatoire. Le bailleur peut faire procéder par huissier à une saisie conservatoire sur des biens du locataire au seul vu de son bail, même sous seing privé, et des quittances de loyers impayés (c. proc. civ. exéc. art. L. 511-2). Cette saisie, qui ne nécessite pas de commandement de payer, peut porter notamment sur les comptes bancaires du locataire. À peine de caducité de la mesure conservatoire, le bailleur doit, dans le mois qui suit la saisie, introduire une procédure pour obtenir un titre exécutoire contre son locataire (c. proc. civ. exéc. art. R. 511-7).
Le locataire peut, de son côté, saisir le juge de l’exécution du lieu où il demeure, afin de proposer :
-une autre garantie de substitution ou une autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties, comme la consignation d'une somme suffisante entre les mains d'un séquestre (c. proc. civ. exéc. art. R. 523-2) ;
-la constitution d’une caution bancaire irrévocable (c. proc. civ. d'exéc. art. L. 512-1).
Sanction ultime : la résiliation du bail. Le bailleur, passé la date d’échéance du loyer, peut entamer une action en résiliation du bail. Pour mettre en jeu la clause résolutoire, généralement prévue au bail, le bailleur doit, par l’intermédiaire d’un huissier, faire délivrer au locataire défaillant un commandement de payer (voir § 528).
Dommages et intérêts. Le locataire peut être condamné au paiement de dommages et intérêts envers le bailleur :
-soit en raison de sa mauvaise foi et de son esprit de chicane, constatés par les tribunaux, causant au bailleur un préjudice distinct de celui lié au simple retard des paiements, tels des refus systématiques de paiement d’accessoires des loyers (cass. civ. 20 janvier 1966, BC III n° 44) ;
-soit par application de la clause pénale prévue au bail, étant précisé que le juge saisi par le preneur peut toutefois modérer le montant de la sanction contractuelle lorsqu'elle est manifestement excessive (c. civ. art. 1231-5).
Pénalités de retard interentreprises. La Cour de Justice de l'Union européenne considère qu'« un contrat dont la prestation principale consiste en la remise à titre onéreux, d'un bien immobilier pour un usage temporaire, tel qu'un contrat de location d'un local professionnel constitue une transaction commerciale conduisant à une prestation de services contre rémunération » (CJUE, 9 juillet 2020, aff. 199/19). En conséquence, la directive relative à la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales peut s'appliquer au bail commercial. Transposée en droit français, cette solution signifie qu'en cas de retard de paiement du loyer, le bailleur peut, le cas échéant, solliciter des pénalités de retard sur le fondement de l'article L. 441-10 du code de commerce. On notera cependant que la Cour de cassation a pour sa part considéré que le bail commercial ne correspondait pas à une prestation de services (cass. civ., 3e ch., 15 février 2018, n°17-11329 - arrêt rendu à propos de pratiques restrictives de concurrence).
Refus de renouvellement. Le bailleur peut se prévaloir des incidents de paiement pour justifier un refus de renouvellement (voir § 745).
Covid-19. Des règles particulières ont été adoptées pour gérer les difficultés de paiement de certains locataires du fait de la crise sanitaire (voir §§ 1000 et s.).
Copreneurs
La solidarité ne se présume pas (c. civ. art. 1310). À défaut d’engagement solidaire des copreneurs au bail, le bailleur doit diviser ses recours et adresser à chacun des locataires les sommations ou commandements de payer ; il en est ainsi même si le bail est consenti à deux époux, dont l’un exerce le commerce objet du bail (cass. civ., 3e ch., 21 octobre 1992, n° 90-21738).
Par ailleurs, le bailleur qui prévoit dans le contrat la solidarité des copreneurs pour le paiement des loyers et charges doit également la prévoir pour le paiement de l'éventuelle indemnité d'occupation (sur cette indemnité d'occupation, voir §§ 800 et 801). Un engagement solidaire des preneurs, sans autre précision, ne suffirait pas (cass. civ., 3e ch., 1er avril 2009, n° 08-13508).
Dette de loyer divisible, sauf clause contraire. Une SCI a donné à bail des locaux à usage professionnel à deux avocats. Un des avocats quitte les lieux en 2005 et, 2 ans plus tard, l'autre avocat donne son congé. La SCI assigne le dernier parti en paiement des loyers échus entre 2005 et 2007. Ces loyers correspondent à la part que réglait l'avocat parti en 2005. Cependant, le bail ne contenant pas de clause de solidarité, le propriétaire ne peut pas réclamer au locataire plus que sa part du loyer (cass. civ., 3e ch., 30 octobre 2013, n° 12-21034). En revanche, le propriétaire peut réclamer l'intégralité du loyer au locataire restant si le bail le prévoit expressément (cass. civ., 3e ch., 30 octobre 2013, n° 12-21973).
Congé par un copreneur solidaire. En présence d’une clause de solidarité, les deux colocataires restent tenus solidairement du paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail, même en cas de départ effectif de l’un d’eux à la suite d’un congé (cass. civ., 3e ch., 8 novembre 1995, n° 93-17110).
Mais si l’un des copreneurs donne congé pour le terme du bail afin d’éviter que celui-ci se poursuive à son encontre, le bail prorogé par tacite reconduction ne vaut que pour le preneur qui n’a pas donné congé (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 2000, n° 98-15868).
Société locataire membre d’un groupe. Le seul fait, pour une société mère, d’avoir décidé la cessation d’activité de la filiale débitrice de loyers et la libération consécutive des locaux commerciaux loués par cette dernière ne constitue pas un acte d’immixtion dans le contrat de location et ne peut justifier la condamnation solidaire de la société mère au titre des loyers impayés (cass. civ., 3e ch., 25 février 2004), n° 01-11764).
Différends avec la copropriété ou un tiers
Le locataire victime de troubles de jouissance n’a pas le droit de suspendre le paiement des loyers (sur les troubles de jouissance, voir § 142). Notamment, il ne peut se prévaloir d’un litige opposant le bailleur au syndicat de copropriété pour s’abstenir de payer les loyers (cass. civ., 3e ch., 30 novembre 1988, n° 87-15143).
Refus de paiement pour non-exécution de travaux
Refus injustifié
Le locataire ne peut se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparations nécessaires, pour refuser le paiement des loyers échus (cass. civ., 3e ch., 16 avril 1969, BC III n° 285). Cette règle est une application du principe que nul ne peut se faire justice soi-même, seuls les tribunaux pouvant relever le preneur de ses obligations ; elle est régulièrement reprise par la jurisprudence (cass. civ., 3e ch., 6 novembre 1986, n° 85-12354).
Il a ainsi été jugé que, ni l’existence d’une contestation sur le prix du loyer, ni l’inexécution de travaux de réparation par le bailleur ne peuvent dispenser le preneur de payer le loyer (cass. civ., 3e ch., 22 février 1994, n° 92-11882).
Toutefois, la suspension des loyers a été admise en cas d’impossibilité totale d’exercer sa profession ou d’utiliser les locaux (cass. civ., 3e ch., 21 décembre 1987, n° 86-13861 ; cass. civ., 3e ch., 12 février 1992, Loyers 1992, n° 161), ou encore de manquements très graves du bailleur à ses obligations, lesquels sont soumis à l’interprétation des juges du fond (cass. civ., 3e ch., 1er mars 1995, n° 93-13812). Cette exception d'inexécution reconnue par la jurisprudence fait désormais l'objet de l'article 1219 du code civil entré en vigueur le 1er octobre 2016 et selon lequel « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
Paiement du loyer malgré un dégât des eaux. Une société informatique prend à bail des locaux commerciaux. À la suite d'infiltrations d'eau de pluie en toiture ne lui permettant pas une jouissance paisible des lieux, elle refuse de payer le loyer mais les juges lui donnent tort : dès lors que le locataire peut poursuivre son activité dans les locaux, elle reste redevable des loyers (cass. civ., 3e ch., 23 mai 2013, n° 11-26095).
Impossibilité d’utiliser les locaux. Il est un cas où le locataire peut éventuellement s’affranchir du paiement des loyers, c’est lorsqu’il s’est trouvé, du fait du bailleur, dans l’impossibilité totale d’exercer sa profession (cass. civ., 3e ch., 21 décembre 1987, n° 86-13861 ; cass. civ., 3e ch., 21 novembre 1990, n° 89-16189).
De même, le preneur est fondé à différer le règlement des loyers lorsque le bailleur n’a pas, depuis l’origine, permis au preneur d’exploiter le local conformément aux stipulations du bail (cass. civ., 3e ch., 15 décembre 1993, n° 92-12324).
Preuve à apporter par le preneur. Les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir de manquements graves du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement de loyers (cass. civ., 3e ch., 15 décembre 1993, cité ci-avant ; cass. civ., 3e ch., 29 avril 1998, n° 96-14516). Ainsi, lorsque le locataire ne peut établir que le défaut d’entretien, par le bailleur, des locaux loués était d’une gravité telle qu’il les mettait hors d’état de servir à l’usage prévu au bail, l’inexécution de ses obligations par le bailleur ne dispense pas ce preneur de payer le loyer et les charges (cass. civ., 3e ch., 12 février 1992, n° 90-13984). Mais lorsqu’il est demandé aux juges de rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations ne justifiaient pas le non-paiement des loyers, ils doivent effectuer cette recherche (cass. civ., 3e ch., 3 avril 2001, n° 99-17057).
À l’inverse, les juges du fond ont autorisé le preneur d’un local commercial à suspendre le paiement des loyers dans la mesure où le bailleur n’avait pas respecté ses obligations d’assurer une jouissance paisible des lieux et de garantir les vices cachés, en refusant de faire exécuter les travaux de consolidation indispensables prescrits (cass. civ., 3e ch., 1er mars 1995, n° 93-13812).
Défaut d’information du bailleur. En présence de désordres graves affectant les locaux loués, le locataire qui n’en a pas informé le bailleur ne peut opposer l’exception d’inexécution pour refuser de payer le loyer (cass. civ., 3e ch., 29 avril 2002, n° 01-03056).
Suspension ou compensation de loyers
La compensation pourra intervenir lorsque le preneur a été autorisé en justice à exécuter les travaux ou s’il a obtenu un accord préalable du bailleur sur la nature et le coût global des travaux à effectuer ; dans ce dernier cas, les parties préciseront, généralement dans une convention, les modalités de remboursement des travaux effectués par le preneur pour le compte du bailleur.
Par ailleurs, dans quelques rares cas, les juges ont admis que le locataire ait pu ne pas régler le loyer (voir les illustrations ci-dessous).
Suspension du loyer admise par les juges. Les juges ont estimé justifiée la suspension, par le locataire, du paiement du loyer dans les circonstances suivantes (cass. civ., 3e ch., 11 janvier 2006, n° 04-30240) :
-le locataire a dû cesser son exploitation en raison du coût élevé des travaux faits par lui aux lieu et place du bailleur ;
-le bailleur opposait son inertie à toute demande de remboursement.
Normes d’hygiène et de sécurité. Après le départ du locataire, le propriétaire l’assigne en paiement de loyers. Le juge lui donne gain de cause. Selon le juge, les lieux loués n’étaient certes pas conformes aux normes d’hygiène et de sécurité, mais le locataire devait cependant acquitter le montant du loyer jusqu’à la remise des clefs. Cette décision est censurée : le juge aurait dû rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations ne justifiaient pas le non-paiement des loyers (cass. civ., 3e ch., 27 septembre 2005, n° 04-17388).
Compensation. À la demande du locataire, un bailleur est condamné, sous astreinte, à réaliser des travaux dans le local commercial. Le bailleur ayant été mis en liquidation judiciaire sans avoir réalisé les travaux, le locataire déclare sa créance d'astreinte auprès du liquidateur. Parallèlement, le liquidateur délivre au locataire un commandement de régler un certain nombre de loyers impayés. Le locataire refuse de régler les loyers et invoque la compensation entre sa créance d'astreinte et sa dette de loyer. Le locataire obtient gain de cause. En effet, l'obligation de réaliser des travaux ayant donné lieu à l'astreinte est née du contrat de bail. La créance d'astreinte du locataire présente donc un lien de connexité avec la créance de loyers du bailleur. En conséquence, les deux créances se compensent (cass. com. 27 septembre 2016, n° 15-10393).
Recours du locataire
Le locataire, face à une inexécution d’une obligation du bailleur, pourrait, au lieu du non-paiement du loyer, préférer une consignation de ce loyer pensant que cette procédure le dégage envers son bailleur ; mais, selon la jurisprudence, la consignation des loyers par la seule volonté du locataire ne constitue pas un mode libératoire de paiement et n’empêche pas la mise en œuvre de la clause résolutoire (voir § 52, rubrique « Consignation du loyer »).
En règle générale, il convient d’éviter de recourir à ces méthodes, d’autant que le défaut de paiement du loyer est une cause de résiliation du bail (voir §§ 522 et 528).
De plus, le bailleur pourrait également faire procéder à une saisie conservatoire, par exemple des comptes bancaires du preneur.
En pratique, le locataire pourra, en cas d’inexécution de travaux par son bailleur, demander en justice l’exécution forcée sous astreinte ou se faire autoriser à réaliser les travaux aux lieu et place du bailleur, et à compenser le coût de ces travaux avec le loyer dont il est redevable.
En outre, une réduction du loyer à l'initiative du locataire pourrait être à envisager pour les baux postérieurs au 1er octobre 2018 (voir § 151).
