• Intérêt pour le locataire. Selon Mme le ministre Pinel, le but de la réforme de 2014 était de rendre les baux dérogatoires « plus attractifs pour les commerçants souhaitant tester leur activité sans s'engager dans un bail commercial plus contraignant ». On notera toutefois que, dans un bail soumis au statut des baux commerciaux, le locataire est en droit de se défaire du bail au bout de 3 ans, avec quelques exceptions possibles il est vrai (voir § 491). Aussi, augmenter la durée maximale des baux dérogatoires à 3 ans ne paraît guère réduire les contraintes du preneur. Tout au moins, dans ce bail de 3 ans, le locataire n'aura pas à adresser son congé 6 mois à l'avance, comme cela lui est imposé dans un bail commercial classique (c. com. art. L. 145-9).

• Intérêt pour le bailleur. L'intérêt de la réforme de 2014 pour les bailleurs est plus évident. En effet, pour refuser le renouvellement d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, les propriétaires doivent régler une indemnité d'éviction qu'ils n'ont pas, en revanche, à payer à l'issue d'un bail dérogatoire (voir également § 856 « Intérêt du bailleur »).

• Durée ferme. La durée convenue est ferme : le preneur ne peut pas dénoncer le bail en cours, sauf clause particulière ou accord avec le bailleur pendant le bail.

• Baux successifs. Une succession de baux de courte durée sur le même local et avec le même locataire est possible dès lors que leur durée totale n’excède pas 3 ans (c. com. art. L. 145-5, al. 1er). À la suite d'un bail de 9 ans, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux, d'une durée maximale de 3 ans (cass. civ., 3e ch., 1er février 2018, n° 16-23122).

• Nécessité d’un écrit. À défaut d’écrit, le bail serait verbal et sa durée serait obligatoirement de 9 ans. Un bail dérogatoire doit donc être écrit mais il n’est pas nécessaire qu'il soit signé au moment même de l’entrée en jouissance du preneur (cass. civ., 3e ch., 9 décembre 2008, n° 07-13106).

  Le contrat stipulera de façon expresse qu’il s’agit d’un bail de 3 ans (ou moins) exclu du champ d’application du statut des baux commerciaux.

• Point de départ du délai. Le délai de 3 ans à ne pas dépasser se calcule à partir du moment où le locataire prend possession du local en qualité de locataire du bail dérogatoire. Il ne faut pas tenir compte de la période antérieure pendant laquelle le locataire aura, le cas échéant, occupé le local à un autre titre. Si, par exemple, à la fin d'un bail de 9 ans, le bailleur accorde au locataire un bail de quelques mois pour faciliter son déménagement, le bail de 9 ans n'est pas pris en compte (cass. civ., 3e ch., 2 mars 2017, n° 15-28068). De même, si le locataire était occupant sans droit ni titre avant de signer le bail dérogatoire, cette période d'occupation ne compte pas dans le délai de 3 ans (cass. civ., 3e ch., 30 mars 2017, n° 16-10786).

• Succession de contrats au cours de la réforme. Un bail dérogatoire conclu à partir du 1^er septembre 2014 ne pouvait pas avoir une durée supérieure à 3 ans à compter du premier bail dérogatoire précédemment conclu pour exploiter le fonds, dans le même local et par le même locataire (cass. civ., 3e ch., 22 octobre 2020, n° 19-20443).

• Délais accordés après un congé régulier. Le bailleur ayant régulièrement donné congé avant le terme, il a été admis qu'il pouvait ensuite permettre au locataire de rester quelques mois dans les lieux pour organiser son départ sans se voir imposer un nouveau bail soumis au statut (cass. civ. 11 janvier 2006, n° 05-10217).

• Lettre simple à éviter. Le bailleur doit éviter l’envoi d’une simple lettre, un tel envoi pouvant toujours être contestée (cass. civ. 13 juillet 1999, n° 97-20093).

• Pourparlers postérieurs au congé. Un bail dérogatoire de 22 mois est conclu. Un mois avant l’échéance du bail, le bailleur délivre congé au preneur pour le terme du bail. Face au maintien dans les lieux du preneur, des négociations ont lieu entre les parties mais échouent. Le preneur assigne alors le bailleur en reconnaissance du bénéfice d’un bail commercial de 9 ans. Les juges du fond accueillent sa demande. En effet, entre le début des négociations et la date de l’assignation, 20 mois se sont écoulés, pendant lesquels le preneur était dans les lieux. L’inaction du bailleur, pendant cette période, montre qu’il ne souhaitait plus se prévaloir du congé. La Cour de cassation censure : le congé délivré par le bailleur manifeste sa volonté de voir partir le preneur. Son inaction, après la délivrance du congé, ne vaut pas renonciation de sa part à s’en prévaloir (cass. civ., 3e ch., 5 juin 2013, n° 12-19634).

• Bail de 4 mois pour réaliser des travaux. Un bail de 4 mois est signé afin de « permettre au preneur de réaliser des travaux d'aménagement intérieur du local en vue de l'exploitation future du bar à bière ». Cependant, dans la semaine qui suit l'expiration du bail, le bailleur somme le locataire de restituer le local, tout d'abord par courrier électronique, puis par lettre recommandée et enfin par acte d'huissier. Le locataire conteste, rappelant que les travaux ont été réalisés dans le but de signer un bail de 9 ans. La Cour de cassation lui donne tort en application de l'article L. 145-5 du code de commerce : le preneur n'a aucun droit à l'expiration du bail dérogatoire s'il est sommé de partir par le bailleur (cass. civ., 3e ch., 8 avril 2021, n° 19-24672).

• Efficacité d'une mise en demeure malgré quelques omissions À l'échéance d'un bail de courte durée, la société propriétaire adresse au locataire une lettre le mettant en demeure de libérer les lieux. Le locataire tente alors d’obtenir la nullité de la mise en demeure. Il fait valoir que toute société doit indiquer certaines mentions sur ses lettres, notamment son numéro d’immatriculation. À défaut, elle est passible de l'amende prévue pour les contraventions de la 4^e classe (c. com. art. R. 123-237). Doivent également être mentionnés la forme juridique et le capital social (c. com. art. R. 123-238). Or, la lettre ne comporte pas ces mentions. La société n’ayant pas respecté des règles sanctionnées pénalement, sa mise en demeure serait donc nulle. L’argument est repoussé : l’omission des mentions, bien que constitutive d'une infraction pénale, n’affecte pas la validité de la mise en demeure dès lors que le locataire a identifié que la lettre lui a été adressée par la société bailleresse ou son gérant (cass. civ., 3e ch., 17 septembre 2020, n° 19-13242).

• Co-preneurs. Un bailleur consent à Madame A et à deux autres co-preneurs dont une association théâtrale un bail à usage commercial pour une durée de 24 mois. Postérieurement à l’échéance, le bailleur, considérant qu’un bail de 9 ans était né liant les trois co-preneurs, les assigne en paiement des loyers et charges. Madame A n’est pas condamnée car le bailleur ne prouve pas qu’elle est restée dans les lieux après l’expiration du bail de 2 ans. En conséquence, elle n’est pas liée par un nouveau bail (cass. civ., 3e ch., 6 avril 2011, n° 10-11846).

• Loyer fixé judiciairement. En cas de désaccord sur le montant du loyer, le juge doit être saisi dans les 2 ans qui suivent la date à laquelle l'application du statut des baux commerciaux est demandée par l'une des parties. Ainsi, lorsque le locataire a demandé, par lettre recommandée AR, le bénéficie du statut, l'assignation du bailleur signifiée le 21 janvier 2011 n'est pas hors délai (cass. civ., 3e ch., 7 juillet 2016, n° 15-19485).

• Quarante baux successifs. La succession de quarante baux successifs stipulés dérogatoires au statut concernant des locaux commerciaux qualifiés faussement d’emplacements est une fraude à la loi (cass. civ. 24 janvier 1996, n° 94-10322).

• Utilisation d’un prête-nom. Un bailleur conclut avec une société trois baux dérogatoires successifs d’une durée de 23 mois chacun. Il utilise un prête-nom pour conclure le second bail. Et dans le troisième, il insère une clause par laquelle le locataire renonce expressément à se prévaloir du statut des baux commerciaux. À l’expiration du troisième bail, le bailleur informe la société locataire qu’il met fin au bail. La locataire revendique alors en justice le bénéfice du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation considère que le bailleur a commis une fraude à la loi et que la société locataire aurait effectivement dû bénéficier du statut des baux commerciaux depuis l’expiration du bail dérogatoire initial (cass. civ., 3e ch., 8 avril 2010, n° 08-70338).

• Locataires appartenant au même groupe. Les trois promesses de bail faites à trois filiales, sans référence au statut des baux commerciaux, pour une durée de 23 mois, au bénéfice de sociétés preneuses successives distinctes, démontrent que les parties appartenant au même groupe avaient manifesté leur volonté non équivoque de renoncer au bénéfice des dispositions protectrices du statut (cass. civ. 4 octobre 2000, n° 99-11621).

• Locaux différents. En dehors d’une renonciation expresse, il reste concevable de consentir au même locataire un nouveau bail échappant au statut si celui-ci porte sur des locaux différents (cass. civ. 11 octobre 1977, n° 76-11782).

  Dans le cas d’un déménagement effectif, par exemple d’un étage à un autre, un second bail de 3 ans semble pouvoir être conclu avec le même locataire.

  Mais encore convient-il, en cas de désaccord ultérieur, que le locataire ne puisse prouver qu’il s’agissait d’une manœuvre destinée à détourner la loi.

• Modification factice des locaux. Après un premier bail dérogatoire, le bailleur ne peut pas faire signer au locataire un second bail soumis au statut des baux commerciaux sur une partie du local et un bail dérogatoire sur l’autre partie (cass. civ. 29 juin 2005, n° 04-13378).

Fin de l’engagement de caution. Une SCI et une société commerciale concluent un bail de 24 mois. Quatre personnes se portent caution le jour de la signature du bail. Au terme du bail, les locaux ne sont pas libérés et un bail commercial commence de plein droit. Trois ans plus tard, la SCI bailleresse assigne les cautions, en paiement d’un arriéré de loyers. L’action est repoussée car (cass. civ., 3e ch., 23 mai 2013, n° 11-17071) :

-l’acte de cautionnement ne mentionnait pas expressément qu’il s’étendrait au bail commercial susceptible de suivre le bail initial ;

-les cautions, non professionnelles du droit, ne savaient pas nécessairement qu’un bail commercial se substitue de plein droit à un bail dérogatoire lorsqu’il y a maintien dans les lieux sans opposition du bailleur.