• Autonomie de la résiliation judiciaire. Les dispositions de l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 (c. com. art. L. 145-41) ne privent pas le juge de son pouvoir d’appréciation dans le cadre d’une résiliation judiciaire et l’absence de paiement régulier des loyers légitime suffisamment la demande de résiliation (cass. civ., 3e ch., 20 juillet 1994, n° 92-21500 ; cass. civ., 3e ch., 26 novembre 1991, n° 91-10492).

• Commandement visant la clause résolutoire. La délivrance par le propriétaire d’un commandement visant la clause résolutoire ne le prive pas de la faculté de demander ultérieurement le prononcé de la résiliation judiciaire, même en invoquant les manquements mentionnés dans le commandement (cass. civ., 3e ch., 4 mai 1994, n° 92-11196).

• Saisine du juge sur le fondement de la clause résolutoire. Le bailleur peut même introduire une action en résiliation judiciaire après avoir au préalable saisi le juge d’une demande tendant à l’application de la clause résolutoire (cass. civ., 3e ch., 29 avril 1985, n° 83-14916).

• Local en indivision. Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est qu’un acte conservatoire. Il n’implique donc pas le consentement des indivisaires pour au moins deux tiers des droits indivis (cass. civ., 1re ch., 9 juillet 2014, n° 13-21463).

• Locataire ayant créé une société. Un propriétaire, qui a conclu un bail avec une personne physique exploitant à l'enseigne « Espace coiffure », lui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire. La locataire tente d'obtenir la nullité du commandement en faisant valoir que, depuis des années, les loyers sont réglés par la SARL Espace coiffure et que le propriétaire lui a écrit en mentionnant « SARL Espace coiffure, à l'attention du gérant ». Selon elle, le commandement aurait dû être délivré à la SARL. L'argument est repoussé par la Cour de cassation : l'important est le bail selon lequel le seul locataire est la personne physique. Par conséquent, le commandement devait bien être délivré à la personne physique (cass. civ., 3e ch., 17 juin 2021, n° 20-15441).

• Un commandement suivi d'une offre de renouvellement perd tout effet. Après avoir délivré au locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de respecter la clause de destination des lieux, le bailleur donne finalement congé au locataire avec offre de renouvellement du bail. Un mois plus tard, il lui délivre un nouveau commandement, le sommant, cette fois-ci, de procéder à la démolition de murettes et d'ouvertures réalisées en violation de la clause interdisant toute modification des lieux. Le locataire s'oppose aux deux commandements et le bailleur demande en justice l'acquisition de la clause résolutoire. Il l'obtient, dans un premier temps, sur le fondement du premier commandement, mais la Cour de cassation censure cette décision. Selon elle, en offrant le renouvellement du bail et en délivrant un second commandement fondé sur une nouvelle faute, le bailleur a renoncé de manière non équivoque à se prévaloir du premier commandement (cass. civ., 3e ch., 28 juin 2018, n° 17-15247).

  La Cour a repris cette même solution dans un arrêt postérieur (cass. civ., 3e ch., 21 janvier 2021, n° 19-24466).

• Domicile élu. Pour être valable, le commandement doit être délivré au lieu de l’élection de domicile du locataire prévu dans le bail (cass. civ., 3e ch., 17 octobre 1978, n° 77-13293 ; cass. civ., 3e ch., 16 mai 1990, n° 88-18931).

• L’huissier peut se présenter au principal établissement. Une société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) d’Orléans, où elle a son siège social et au RCS de Bourges, où elle a son principal établissement dans lequel elle exploite une discothèque. À deux reprises, un huissier se présente à cet établissement et notifie tout d’abord un commandement de payer des loyers arriérés puis une assignation en résiliation du bail. La société demande la nullité des actes d’huissier soulignant que la discothèque est fermée pendant la journée et que l’huissier aurait dû se présenter au siège social, à Orléans. Cette demande est rejetée. En effet, la notification destinée à une société est faite au lieu de son établissement (c. proc. civ. art. 690) et l'huissier n'est pas obligé de se présenter au siège social (cass. civ., 1re ch., 12 octobre 2016, n° 15-14896).

• Formule imprécise. Est insuffisante la formule « premier jour du terme d’usage » pour déterminer le délai de remise des lieux au bailleur (cass. civ., 3e ch., 19 mars 1997, n° 95-17070).

• Loyers échus après le commandement. Un nouveau commandement est nécessaire pour les loyers courants échus postérieurement à la délivrance d’un premier commandement (cass. civ., 3e ch., 9 juillet 2003, n° 02-12350).

• Commandement mentionnant deux délais. Un locataire reçoit de son bailleur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue par son bail. Conformément à la loi, ce commandement indique que le bail résilié de plein droit si le locataire ne paye pas dans le délai de 1 mois. Cependant une seconde clause du commandement ajoute que, faute de paiement dans les 8 jours, les biens mobiliers du locataire pourront être saisis à titre conservatoire. Le locataire conteste la validité de ce commandement et il obtient gain de cause. Pour la Cour de cassation, la mention de deux délais différents a pu créer, dans l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis. En conséquence, le locataire obtient la nullité du commandement (cass. civ., 3e ch., 17 mars 2016, n° 14-29923).

• Délai d’un mois manifestement insuffisant. Un preneur reçoit un commandement d’avoir à réaliser, dans le délai de 1 mois, des travaux prescrits par la commission départementale de sécurité. Ces travaux n’étant toujours pas réalisés, le bailleur demande l’acquisition de la clause résolutoire. Les juges font droit à cette demande mais leur décision est censurée. Selon la Cour de cassation, ils auraient dû rechercher si, compte tenu du délai imparti, la clause n’avait pas été mise en œuvre de mauvaise foi (cass. civ., 3e ch., 27 octobre 2010, n° 09-69820).

• Caractère irréversible de l’infraction. Même en présence d’une infraction à caractère irréversible tel le défaut d’appel du bailleur à l’acte de cession, un commandement est nécessaire pour demander l'application de la clause résolutoire (cass. civ., 3e ch., 30 mai 1996, n° 93-17201).

• Justification des sommes demandées. Le commandement tendant au paiement d’accessoires de loyer doit justifier le montant des sommes demandées (cass. civ., 3e ch., 23 juin 1981, n° 79-14605) et, d’une façon plus générale, l’indication des dispositions inexécutées (cass. civ., 3e ch., 8 novembre 1989, n° 88-14489). Mais le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la créance n’en est pas moins valable à due concurrence (cass. civ., 3e ch., 5 février 1992, n° 90-13153 ; cass. civ., 3e ch., 27 octobre 1993, n° 91-19416).

• Irrégularités dans le commandement. Un commandement visant la clause résolutoire comporte deux irrégularités. D’une part, il fait référence à la loi du 6 juillet 1989 qui ne concerne que les baux d’habitation. D’autre part, il mentionne à la fois :

  -un délai de 8 jours imparti au locataire pour payer, sous peine de saisie vente ;

  -et un délai de 2 mois autorisant le bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire.

  Ces irrégularités conduisent les juges à prononcer la nullité du commandement (cass. civ., 3e ch., 3 octobre 2007, n° 06-16361).

• Clause du bail non visée par l’action résolutoire. Le bailleur n’a pu se prévaloir de la clause résolutoire :

  -pour une sous-location en l’absence d’interdiction de sous-louer visée par la clause résolutoire (cass. civ., 3e ch., 11 juin 1986, n° 84-15512) ;

  -pour le défaut d’exploitation du fonds, l’exploitation ne figurant pas au nombre des clauses du bail (cass. civ., 3e ch., 8 janvier 1985, n° 83-15771) ;

  -pour un rappel de loyer dû suite à une décision judiciaire, la clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers (cass. civ., 3e ch., 11 juillet 1990, n° 88-19994) ;

  -pour l’occupation abusive de locaux non compris dans le bail (cass. civ. 3 juillet 1984, n° 83-11501)  ;

  -pour défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, celle-ci étant distincte du loyer auquel elle se substitue dès l’expiration du bail (cass. civ., 3e ch., 24 février 1999, n° 97-11554). La situation serait différente si la clause résolutoire visait expressément l'indemnité d'occupation.

• Défaut d’exploitation. La maladie du locataire n’est pas un cas de force majeure le dispensant d’exploiter le fonds dès lors que l’activité aurait pu être maintenue par l’épouse, par un salarié ou par une mise en location-gérance (cass. civ., 3e ch., 18 octobre 2005, n° 04-17882).

• Intérêts de retard. Si le bail prévoit expressément que le non-paiement des intérêts attachés aux loyers visés dans un commandement de payer est sanctionné par la clause résolutoire, le commandement peut inclure les intérêts et, à défaut de paiement des loyers et des intérêts, la clause résolutoire sera acquise (cass. civ., 3e ch., 13 décembre 2006, n° 06-12323).

• Violation mentionnée dans le commandement. Un bail prévoit l’activité de laverie automatique. Le bailleur fait délivrer au locataire, le 5 février 2001, un commandement visant la clause résolutoire. Dans ce commandement, il demande au locataire de cesser les activités de pressing, blanchisserie et retouche non prévues par le bail. Le 11 octobre 2001, un procès-verbal indique que le locataire exerce une activité de nettoyage à sec. Le bailleur obtient en justice l’acquisition de la clause résolutoire mais cette décision est censurée par la Cour de cassation, car le commandement visait seulement une infraction au bail constituée par une activité de pressing, blanchisserie et retouche (cass. civ., 3e ch., 10 juillet 2007, n° 06-17830).

• Défaut d’assurance permanente. Un bailleur fait délivrer à son locataire un commandement visant la clause résolutoire afin qu’il justifie, conformément aux clauses du bail, d’une police d’assurance maintenue sans interruption depuis octobre 2003 et du paiement de l’intégralité des primes correspondantes. Puis, le bailleur assigne le locataire en acquisition de la clause résolutoire. Il s'avère que les locaux n’ont pas été assurés pendant 5 mois d’affilée. La clause est acquise, le locataire n’ayant pas justifié d’une assurance continue dans le délai imparti par le commandement (cass. com. 23 juin 2009, n° 08-16761).

• Coût du commandement. Le coût du commandement ne constituant pas un accessoire du loyer, le défaut de paiement ne peut entraîner le jeu de la clause résolutoire, à défaut d’une stipulation expresse de celle-ci visant les frais de poursuite (cass. civ., 3e ch., 24 mai 2000, n° 98-18049).

• Occupant sans titre. À l’expiration du délai de mise en demeure, le locataire défaillant qui n’a pas contesté cette action devient occupant sans droit ni titre et l’acquéreur ultérieur des locaux peut aussi poursuivre son expulsion (cass. civ., 3e ch., 19 mars 1986, n° 84-11396 ; cass. civ., 3e ch., 30 mai 1990, n° 89-12586). Le bailleur pourra faire une demande en constatation de la résiliation du bail ; il ne pourra être fait échec à cette demande au motif que si l’expulsion est immédiatement ordonnée, elle entraînera, pour le locataire, la perte du fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 16 décembre 1987, n° 86-13448).

• Renonciation au bénéfice de la clause résolutoire. La renonciation au bénéfice de la clause résolutoire ne se présume pas mais elle peut résulter d’actes qui impliquent nécessairement et sans équivoque l’intention du bailleur d’y renoncer (cass. civ., 3e ch., 18 novembre 1965, BC III n° 587 ; cass. civ., 3e ch., 17 novembre 1971, n° 70-13138). La signature d’un avenant de révision de loyer postérieurement à un commandement de payer vaut renonciation tacite (cass. civ., 3e ch., 21 novembre 1995, n° 93-21665). Le seul écoulement du temps ne constitue pas un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Ainsi, le bailleur peut :

  -se prévaloir de la clause résolutoire 10 ans après avoir signifié un commandement visant cette clause (cass. com. 7 décembre 2004, n° 03-14605) ;

  -exécuter la mesure d’expulsion envers un locataire laissé en place pendant 5 ans après l’acquisition de la clause résolutoire (cass. civ., 3e ch., 19 mars 2008, n° 07-11194).

• Le locataire ne peut pas contraindre le bailleur à demander la résiliation. Face à des loyers impayés, un bailleur fait délivrer un commandement de payer. Un mois plus tard, l'impayé n’est pas régularisé. Pour autant, le bailleur apprend que le locataire est solvable. Il décide d’obtenir le paiement de l’impayé et de poursuivre le bail. Le locataire veut, au contraire, faire constater la résiliation effective du bail, conformément au jeu de la clause résolutoire. Les juges notent que le commandement ne prévoyait pas que la résiliation prendrait fin à l’expiration du délai d’un mois « de façon inéluctable ». Ils donnent donc gain de cause au bailleur : la clause résolutoire a été stipulée au seul profit du bailleur. Il peut donc y renoncer même après le commandement de payer. En pratique, le locataire se trouve tenu à respecter le bail, et notamment le paiement des loyers, jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours (cass. civ., 3e ch., 27 avril 2017, n° 16-13625).

• Acquéreur du droit au bail. Les cessionnaires, tenus des mêmes obligations que les cédants, ont l’obligation de supprimer une construction édifiée en infraction d’une clause du bail ayant fait l’objet d’une mise en œuvre de la clause résolutoire, l’acquisition de la clause pouvant être opposée en raison de la continuation du manquement après la cession du bail, faute d’y avoir mis fin (cass. civ., 3e ch., 11 mai 1999, n° 98-12462).

• Travaux exécutés tardivement. Un bailleur avait mis en demeure le locataire de retirer les enseignes et le store posés sans autorisation, de remettre en état la porte du magasin, d’enlever une ventilation donnant sur le hall de l’immeuble ; ces travaux de réparation et de remise en état ont été effectués par le locataire postérieurement au délai fixé par le commandement ; dès lors, la clause résolutoire est acquise (cass. civ., 3e ch., 2 décembre 1998, n° 97-11109).

• Preuve de la persistance de l’infraction. Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 1997, n° 95-16419).

  Un bailleur délivre un commandement visant la clause résolutoire en reprochant au locataire une absence d'exploitation. Le commandement donne un mois au locataire pour exploiter le local de façon continue et effective. Ce commandement ne permet pas de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire dès lors qu'il n'est pas suivi d'un second commandement constatant que le premier est resté sans effet (cass. civ., 3e ch., 20 mai 2021, n° 20-12533).

• Carence du bailleur. Le bailleur n’est pas de bonne foi lorsqu’il invoque la clause résolutoire envers son locataire sur le fondement de la non-exécution de travaux alors que, par sa carence, il n’est pas étranger au mauvais état de l’immeuble (cass. civ., 3e ch., 27 mai 1987, n° 85-18076).

• Période de vacances. Une sommation délivrée en période de vacances fait douter de la bonne foi du bailleur qui savait les locataires absents et connaissait leur adresse de vacances (cass. civ., 3e ch., 16 octobre 1973, n° 72-11956).

• Bonne foi au moment du commandement. Dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, le locataire s'acquitte des loyers impayés, mais pas des frais de poursuite également visés dans la clause résolutoire (entre 80 et 90 €). Les bailleurs l'assignent en référé et demandent la constatation de la clause résolutoire. Le locataire paie les frais le jour de l'audience (soit 3 jours après l'assignation) mais les bailleurs ne retirent pas leur demande et obtiennent la constatation de la clause résolutoire. Le locataire tente un recours et souligne la mauvaise foi des bailleurs qui invoquent la clause résolutoire pour des frais dérisoires. Ce recours est repoussé, la clause résolutoire ayant été mise œuvre de bonne foi par les bailleurs au moment de la délivrance du commandement (cass. civ., 3e ch., 11 mars 2021, n° 20-13639).

• Attestation d’assurance. La résiliation d’un bail commercial a été refusée pour défaut d’envoi d’attestation d’assurance nonobstant le jeu de la clause résolutoire acquise dans la mesure où le locataire avait en définitive souscrit une assurance toujours en cours (cass. civ., 3e ch., 13 avril 1988, n° 87-10516).

• Impossibilité d’utiliser les locaux. Certaines décisions ont refusé de résilier le bail pour défaut de paiement des loyers lorsque le locataire était dans l’impossibilité totale d’user des lieux loués conformément à leur destination (voir § 62).

• Demande en nullité du commandement. Le juge saisi d’une demande en nullité d’un commandement de payer des loyers est compétent pour statuer sur la demande subsidiaire de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire (cass. civ., 3e ch., 5 juin 2002, n° 00-21774).

• Demande à tout moment. La demande du locataire en vue d’obtenir un délai peut être présentée à tout moment et après l’expiration du délai de 1 mois prévu au commandement (cass. civ., 3e ch., 7 janvier 1998, n° 95-20167).

  Le juge ne peut pas refuser d'accorder des délais au motif que le locataire n'a pas réglé le montant réclamé dans le commandement de payer dans le délai de 1 mois (cass. civ., 3e ch., 6 juillet 2017, n° 16-12998).

  Tant que la résiliation n’a pas fait l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive, le locataire peut solliciter des délais (cass. civ., 3e ch., 5 octobre 1994, n° 92-15714 ; cass. civ., 3e ch., 11 juin 1997, n° 94-21056 ; cass. civ., 3e ch., 18 mai 2010, n° 09-13785).

  La demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut être formée pour la première fois en appel (cass. civ., 3e ch., 6 janvier 1993, n° 91-10401 ; cass. civ., 3e ch., 14 juin 2006, n° 05-12042).

• Suspendre une clause résolutoire acquise. Un bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer 1 380 € de loyers impayés, en visant la clause résolutoire prévue dans le bail. La somme n’est pas réglée dans le mois du commandement de payer et le locataire assigne le bailleur en opposition au commandement de payer. Après avoir constaté que la clause résolutoire était acquise pour défaut de paiement dans le délai imparti, les juges accordent néanmoins au locataire un nouveau délai de 1 mois pour apurer sa dette. Ils décident que les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus pendant ce délai et qu’elle sera réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai. Cette solution est approuvée par la Cour de cassation (cass. civ., 3e ch., 4 mars 2009, n° 08-14557). Elle se retrouve dans d'autres arrêts postérieurs (cass. civ., 3e ch., 13 septembre 2011, n° 10-24862).

• Délais rétroactifs. Un locataire règle tous les loyers impayés le 9 juin 2015 alors que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies depuis le 5 août 2014. Les juges retiennent que, compte tenu des efforts du locataire pour apurer sa dette locative, il y a lieu de lui accorder des délais rétroactifs jusqu'au 9 juin 2015, en conséquence de quoi la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué (cass. civ., 3e ch., 19 novembre 2020, n° 19-20405).

• Consignation des fonds litigieux. Ne présente pas les caractéristiques d’une demande ayant pour objet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire le fait, pour le colocataire, de consigner seulement les fonds litigieux (cass. civ., 3e ch., 10 novembre 1982, Gaz. Pal. 1983, somm. 122).

• Une demande du locataire est nécessaire. Un locataire règle sa dette après l’expiration du délai de 1 mois visé par le commandement mais avant l’audience au cours de laquelle le bailleur demande aux juges de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Les juges décident que celle-ci n’a pas joué, car le locataire est à jour de sa dette. Cette décision est censurée par la Cour de cassation : pour que la clause résolutoire ne joue pas, les juges auraient dû accorder des délais, puis constater que la dette avait été payée dans ces délais (cass. civ., 3e ch., 7 décembre 2004, n° 03-18144). La demande de délais est nécessaire même si le locataire a exécuté ses obligations, dès lors qu’il ne l’a pas fait dans le délai de 1 mois fixé par le commandement (cass. civ., 3e ch., 8 avril 2010, n° 09-11292).

  Les juges ne peuvent pas d’office accorder des délais suspendant l’application de la clause résolutoire. Ils doivent être expressément demandés par le locataire (cass. civ., 3e ch., 18 mai 2010, n° 09-66848).

• Erreur de bonne foi. Lorsque le défaut de paiement des loyers est dû à une erreur commise de bonne foi par le locataire sur le montant de sa dette, les juges peuvent accorder des délais (cass. civ., 3e ch., 5 mars 1974, n° 73-10373).

• Paiement de la dette en cours de procédure. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus lorsque le débiteur, remplissant les conditions exigées par le code civil, a payé sa dette en cours de procédure, alors qu’il aurait été en droit d’obtenir des délais (cass. civ., 3e ch., 20 avril 1977, n° 75-15391).

• Quittances tardives. Le locataire qui n’a reçu de quittances de loyers que tardivement, qui ne lui permettaient pas de savoir à quelles sommes correspondaient les reçus, ne peut pas être considéré comme de mauvaise foi (cass. civ., 3e ch., 7 janvier 1998, n° 95-20167).

• Vérification de la situation économique. Les juges doivent rechercher si la position du locataire et sa situation économique l'ont empêché de se libérer dans le délai du commandement (cass. civ., 3e ch., 9 mai 1978, n° 77-13019).

• Cession du droit au bail. Des délais ont été accordés à propos :

  -de l’omission de faire concourir le propriétaire à un acte de sous-location (cass. civ., 3e ch., 27 octobre 1993, n° 91-19563). Selon cet arrêt, les juges peuvent accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations ;

  -du non-respect des conditions de forme d’une cession, les juges octroyant un délai pour procéder à une cession selon les clauses prévues au bail (cass. civ., 3e ch., 22 mars 1995, n° 92-14045).

• Infraction minime à une clause du bail. Le tribunal accorde régulièrement des délais dans cette situation et notamment pour la pose d’une enseigne au mépris d’une clause du bail (cass. civ., 3e ch., 15 janvier 1992, n° 90-16625).

• Manque temporaire de trésorerie. Des délais sont octroyés en raison de la situation économique du preneur de bonne foi temporairement gêné par les difficultés économiques et les investissements réalisés pour l’aménagement des locaux loués (cass. civ., 3e ch., 15 mai 1996, n° 94-14987).

• Contentieux locatif important. Est justifiée la décision d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement lorsque le locataire a fait preuve de bonne foi et qu’il était soumis à un contentieux locatif permanent et que l’immeuble était dans un état déplorable auquel le bailleur avait reçu injonction de remédier (cass. civ., 3e ch., 19 mai 1999, n° 97-19608).

• Refus de payer les loyers. La demande de délai d’un locataire a été rejetée du fait qu’il n’avait pas payé les loyers dans le mois du commandement (cass. civ., 3e ch., 29 juin 1994, n° 92-17328) ou qu’il avait refusé de payer les prestations locatives et taxes de la ville (cass. civ., 3e ch., 27 octobre 1993, n° 91-19416).

• Situation économique difficile non prouvée. Des délais ont été refusés à un débiteur qui se prévalait de la situation économique dans une île où se situaient les locaux, l’état de régression de la situation économique dans l’île n’étant pas établi (cass. civ., 3e ch., 14 octobre 1992, n° 91-10780).

• Échéancier non respecté. La clause résolutoire est acquise au bailleur lorsque les loyers ont été payés tardivement par rapport à l’échéance fixée par le juge ou si le locataire impute le paiement des loyers courants sur l’arriéré alors que la première décision avait précisé que le locataire devait, outre le paiement du loyer en cours, s’acquitter de sa dette par versements mensuels et qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, le bénéfice de la clause résolutoire était acquis (cass. civ., 3e ch., 10 janvier 1990, n° 88-18198). La Cour de cassation a récemment réaffirmé sa rigueur quant au respect de l’échéancier de paiement de la dette constatée par le juge des référés et décide que le moindre manquement emporte acquisition de la clause résolutoire (cass. civ., 3e ch., 8 octobre 2015, n° 14-15152).

• Travaux non exécutés. À défaut de réalisation des travaux ordonnés dans le délai imparti, la résiliation du bail doit être ordonnée, peu importent les efforts accomplis par le locataire pour satisfaire à son obligation d’entretien (cass. civ., 3e ch., 5 février 1997, n° 95-10285).

• Force majeure ou circonstances nouvelles. Lorsque la décision qui accorde des délais prévoit qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la résiliation du bail serait acquise, et ordonne dès à présent l’expulsion dans cette éventualité ; seul un événement revêtant un caractère de force majeure est de nature à justifier le refus d’expulsion (cass. civ., 3e ch., 16 avril 1986, n° 84-14782).

• Pouvoir de suspension de la cour d’appel. La cour d’appel a le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai supérieur à celui que le premier juge avait accordé au locataire d’un local à usage commercial et l’application de la clause résolutoire doit être écartée lorsque le locataire s’est libéré intégralement de sa dette dans le délai octroyé par la cour d’appel (cass. civ., 3e ch., 8 avril 1992, n° 91-10465).

• Nouveaux délais : impossibilité. Un locataire ne respecte pas l’échéancier prévu par une ordonnance de référé définitive. L'ordonnance prévoit que la clause résolutoire du bail commercial reprend effet en cas de non-respect de l'échéancier. La clause est définitivement acquise sans que son effet puisse être suspendu par l’octroi de nouveaux délais (cass. civ., 3e ch., 14 octobre 1992, n° 90-21657 ; cass. civ., 3e ch., 2 avril 2003, n° 01-16834).

• Lors d’une demande de renouvellement. Une cour d’appel statuant dans une instance ayant pour objet le renouvellement du bail peut constater que l’échéance fixée par le juge des référés ayant suspendu les effets de la clause résolutoire n’avait pas été honorée par le preneur, de sorte que la clause résolutoire était réputée acquise et que les locataires ne pouvaient valablement solliciter le renouvellement du bail (cass. civ., 3e ch., 25 février 2004, n° 02-12021).

• Délais demandés en référé puis aux juges du fond. Le bailleur fait délivrer au preneur, le 9 mars 2001, un commandement de payer un arriéré de loyers visant la clause résolutoire, puis l’assigne en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 3 janvier 2002, des délais sont accordés au preneur pour s’acquitter de l’arriéré. Ces délais ne sont pas respectés et le bailleur saisit le juge de l’exécution, qui, par un jugement du 15 octobre 2002 devenu définitif, déclare valable le commandement de quitter les lieux délivré le 19 juin 2002 au preneur. Le 17 mars 2004, le locataire assigne le bailleur afin de contester la résiliation et d’obtenir un délai complémentaire. Les juges font droit à ces demandes au motif que, en application de l’article 488 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ». Cette décision est censurée : les juges du fond ne pouvaient pas accorder de nouveaux délais (cass. civ., 3e ch., 15 octobre 2008, n° 07-16725).

• Date d’acquisition de la clause résolutoire. Un bailleur délivre au locataire un commandement de payer des loyers, visant la clause résolutoire. Le locataire obtient une ordonnance de référé lui accordant des délais de paiement. Cependant, ce locataire ne respecte pas ces délais. En conséquence, la clause résolutoire est considérée comme acquise 1 mois après la délivrance du commandement visant la clause (cass. civ., 3e ch., 10 juillet 2007, n° 06-13639).

• Erreur de la banque. Un locataire a reçu un commandement de régler des loyers impayés ; à défaut, le bail commercial sera résilié de plein droit en vertu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat. Le locataire a obtenu en justice la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement échelonnés sur 18 mois pour payer son arriéré de loyers commerciaux. En raison d’un incident technique survenu dans le service informatique de la banque du locataire, la dernière échéance de paiement n’a pas pu être réglée à la date fixée par l’échéancier judiciaire. Le bailleur lui a donc délivré un commandement de quitter les lieux. Cependant, les juges ont déclaré que cet incident de paiement constituait un cas de force majeure, permettant ainsi à la locataire d’éviter l’application de la clause résolutoire (cass. civ., 3e ch., 17 février 2010, n° 08-20943).

• Expulsion quelques années plus tard. Le locataire d’un local commercial doit un arriéré de loyers et charges. Une décision de justice lui accorde un délai pour s’acquitter mais la décision précise qu’à défaut de paiement complet dans le délai, la clause résolutoire sera acquise au propriétaire qui pourra demander l’expulsion du locataire. À la fin du délai, le locataire n’a pas entièrement apuré sa dette. Ce n’est que 5 ans plus tard que le propriétaire demande son expulsion. Cette demande est, dans un premier temps, rejetée, les juges estimant qu’en laissant en place le locataire pendant 5 ans, le bailleur a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire. Cette décision est censurée par la Cour de cassation : le temps qui passe ne permet pas de conclure que le propriétaire a renoncé à quoi que ce soit (cass. civ., 3e ch., 19 mars 2008, n° 07-11194).

• Le bailleur ne souhaite plus la résiliation. Un locataire ne respecte pas les délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors que l'ordonnance de référé accordant ces délais est passée en force de chose jugée et qu'aucune décision contraire n'est intervenue au principal, le bailleur ne peut plus demander unilatéralement l'exécution du bail résilié (cass. civ., 3e ch., 22 octobre 2020, n° 19-19542).