• Sous-locataire. En présence d’une sous-location, le bailleur ne peut pas agir directement contre le sous-locataire sur le fondement de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil (cass. civ., 3e ch., 8 décembre 1993, n° 90-13904). En revanche, la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil s’applique entre un locataire et un sous-locataire qui occupe exclusivement les lieux (cass. civ., 3e ch., 24 janvier 2007, n° 06-13028). Après avoir indemnisé le locataire, l'assureur de celui-ci peut ainsi agir à l'encontre du sous-locataire (cass. civ., 3e ch., 23 mai 2012, n° 11-17183).

• Occupation précaire. L’article 1733 du code civil, ne s’appliquant que dans les rapports entre bailleur et locataire, ne peut permettre de condamner, solidairement avec le locataire, le titulaire d’une convention d’occupation précaire consentie par le locataire (cass. civ., 3e ch., 17 juillet 1996, n° 94-16590). La présomption de responsabilité de l’article 1733 suppose l’existence de rapports locatifs (cass. civ., 3e ch., 31 octobre 2006, n° 03-10730).

• Incendie dans la nuit du changement de locataire. A été censuré l’arrêt qui a condamné solidairement le nouveau locataire, l’ancien locataire et l’agence immobilière chargée de la location à réparer les dommages causés par un incendie ayant pris naissance dans le bien loué dans la nuit séparant l’expiration de l’ancien bail et la prise d’effet du nouveau bail, dès lors que l’existence de rapports locatifs avant la date prévue pour la prise d’effet du nouveau bail n’était pas démontrée (cass. civ., 3e ch., 29 novembre 2000, nos 98-21540 et 98-22065).

• Obligation d’informer le bailleur. Traditionnellement, les baux contiennent une clause, plus ou moins précise, obligeant le preneur à informer le bailleur de tout désordre, dégradation, troubles constatés. Même en l’absence d’une telle clause, le locataire qui n’informe pas le bailleur de désordres graves peut engager sa responsabilité. Ainsi ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres les preneurs qui ont attendu au moins 8 ans avant d’avertir la bailleresse de l’affaissement des planchers. Les juges du fond ont pu les condamner à prendre en charge, dans une proportion qu’ils ont souverainement appréciée, la remise en état des planchers hauts du rez-de-chaussée et du premier étage des locaux loués (cass. civ., 3e ch., 9 février 2005, n° 03-19609).

• Réparation totale. Une juridiction condamne un locataire à réparer la moitié du préjudice subi par le propriétaire à la suite d’un incendie. Elle laisse l’autre moitié à la charge du propriétaire car, dans le préjudice du propriétaire, était comptée la perte de constructions sauvages qu’il avait édifiées en violation des règles d’urbanisme. Cette décision est censurée par la Cour de cassation : les fautes du bailleur ne sont pas à l’origine de l’incendie. Elles ne peuvent donc pas réduire l’indemnisation due par le locataire (cass. civ., 3e ch., 13 juin 2007, n° 06-10033).

• Réparation de la perte des loyers Le locataire dont la responsabilité est engagée sur le fondement l'article 1733 du code civil doit indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu'à la reconstruction de l'immeuble. (cass. civ., 3e ch., 11 juillet 2019, n° 18-15424).

• En cas de revente de l’immeuble partiellement détruit. Le propriétaire d’un immeuble partiellement détruit par incendie le revend sans le faire reconstruire. En conséquence, les juges fixent l’indemnité due au propriétaire par le locataire à un montant inférieur à la valeur à neuf de l’immeuble. De plus, ce propriétaire ne peut pas prétendre au remboursement de frais d’architecte et de contrôle technique qu’il ne va pas exposer (cass. civ., 3e ch., 8 avril 2010, n° 08-21393).

• Feu volontairement allumé. Le fait que le feu a été volontairement allumé, ou non, ne modifie pas la responsabilité pour le locataire et ne l’exonère pas, en tant que tel, de sa garantie (cass. civ., 3e ch., 19 mai 1971, n° 70-10295).

  Les juges du fond doivent rechercher si l’incendie volontaire a pu être facilité par une négligence imputable au locataire (cass. civ., 3e ch., 2 octobre 1996, n° 94-21589).

• Fuite de gaz. En présence d’une fuite de gaz, un preneur, qui n’avait pas mis en œuvre les moyens techniques nécessaires à son obligation d’entretien des canalisations – d’où la fuite provenait – et qui ne justifiait pas du caractère imprévisible de l’explosion due à cette fuite a été condamné à réparer le dommage subi par le bailleur (cass. civ., 3e ch., 30 mai 1990, n° 89-10356).

• Installation électrique défectueuse. Le locataire ne peut être exonéré de sa responsabilité sur le seul fondement que le sinistre résulte d’un défaut de l’installation électrique imputable au bailleur (cass. civ., 3e ch., 24 avril 1981, n° 79-15678). Mais la vétusté de l’installation électrique et le défaut d’entretien des locaux par le bailleur peuvent être assimilés à un vice de construction exonérant le locataire de sa responsabilité (cass. civ., 3e ch., 15 juin 2005, n° 04-12243).

• Origine criminelle. La constatation de l’origine criminelle de l’incendie d’un immeuble ne constitue pas, en soi, un cas fortuit ou de force majeure ; il faut rechercher si cette origine criminelle présentait, pour les preneurs, les critères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité propres à la force majeure (cass. civ., 3e ch., 28 septembre 1983, n° 81-15840 ; cass. civ., 3e ch., 4 juin 2013, n° 12-20654).

  Si l’enquête n’établit aucun manquement du locataire quant à la protection des locaux, le fait du tiers, à l’origine de l’incendie criminel, constitue pour le locataire un fait imprévisible et irrésistible écartant sa responsabilité (cass. civ., 3e ch., 12 décembre 1990, n° 89-14919).

  Ainsi, constitue un cas de force majeure l'incendie criminel intervenu alors que les locataires étaient absents, l'enquête ayant de surcroît précisé que les bombes de peinture sous pression utilisées par les locataires n'avaient eu aucun rôle causal dans le déclenchement de l'explosion (cass. civ., 3e ch., 15 octobre 2013, n° 12-23126). Il en va de même de l'incendie criminel survenu hors la présence du locataire et des occupants du bâtiment et ce, alors qu'aucun manquement dans l'utilisation des locaux à l'origine de l'incendie n'a été établi à l'encontre du locataire et que l'accumulation de matières ou produits inflammable dans les locaux loués n'a pas été retenue comme ayant participé au sinistre (cass. civ., 3e ch., 14 juin 2018, n° 17-19891).

  En revanche, le locataire qui a dissimulé la multiplication des incendies ne peut invoquer le cas fortuit pour s’exonérer de sa responsabilité (cass. civ., 3e ch., 12 juin 2003, n° 99-10488).

• Acte de malveillance. La locataire est exonérée de sa responsabilité lorsqu’un acte de malveillance (commis par son ex-mari) est à l’origine de l’incendie (cass. civ., 3e ch., 21 septembre 2005, n° 04-14706).

• Propriétaire occupant une partie de l’immeuble. Lorsque le propriétaire occupe une partie de l’immeuble incendié, il est assimilé aux locataires du point de vue de la responsabilité des articles 1733 et 1734 du code civil. Il ne peut demander à un locataire de répondre de l’incendie que s’il prouve que celui-ci n’a pu naître dans les locaux occupés par lui (cass. civ., 3e ch., 22 février 1989, n° 87-18415) ; toutefois, s’il est prouvé qu’un incendie a pris naissance dans la partie d’un immeuble occupée par le locataire, ce dernier est totalement responsable ; l’occupation du propriétaire n’y fait pas obstacle (cass. civ., 1re ch., 21 février 1995, n° 92-13859 ; cass. civ., 3e ch., 2 avril 2003, n° 01-11269).

  En outre, la présence du propriétaire fait cesser la présomption de solidarité entre les locataires de l’article 1734, al. 1 (voir, par exemple, cass. civ., 3e ch., 15 février 1995, n° 92-19913). Le propriétaire devra donc prouver que le feu a pris dans l’habitation d’un des locataires et ne pourra les considérer comme tous responsables.

• Vice de construction. Le vice de construction, permettant l’exonération du locataire de la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil, n’a pas à revêtir les caractéristiques de la force majeure (cass. civ., 3e ch., 21 mars 1990, nos 88-16187 et 88-18141). En l’espèce, le sinistre était dû à la vétusté de l’installation électrique préexistante à la signature du bail.

  La seule preuve de l’existence d’un vice de construction ayant pu contribuer à accroître les dommages ne peut permettre à un locataire de s’exonérer de la présomption de responsabilité pesant sur lui (cass. civ., 3e ch., 18 mars 1992, n° 89-15310).

• Défaut d’entretien. Un défaut d’entretien imputable à un bailleur, s’il est à l’origine d’un incendie, est assimilable à un vice de construction. Il n’est pas nécessaire qu’il présente les caractères de la force majeure pour exonérer le locataire (cass. civ., 3e ch., 15 juin 2005, n° 04-12243).

• Défaut d’entretien de la part du bailleur. L’article 1722 du code civil ne s'applique pas lorsque la perte partielle ou totale résulte d’une cause qui aurait pu être évitée par le bailleur si celui-ci avait exécuté ses obligations d’entretien ou s’il avait pris les mesures nécessaires après une première mise en garde (cass. civ., 3e ch., 18 mai 1994, n° 92-17815).

• Vétusté. La ruine du bâtiment, pour cause de vétusté, est un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil et exclut toute indemnité pour le preneur, dès lors qu’aucun défaut d’entretien ne peut être imputé au bailleur et que les dépenses de remise en état apparaissent excessives compte tenu de la valeur de l’immeuble (cass. civ., 3e ch., 6 mars 1984, n° 82-15817 ; cass. civ., 3e ch., 7 juin 2000, n° 98-20379).

• Local inutilisable. La résiliation du bail doit intervenir dès lors que l’immeuble est devenu impropre à l’utilisation et que la remise en état des lieux nécessiterait, non de simples réparations, mais des dépenses excessives compte tenu de la valeur actuelle de l’immeuble (cass. civ. 20 janvier 1981, n° 79-14576 ; cass. civ. 6 mars 1984, n° 82-15817).

  De même, la résiliation du bail intervient lorsque, du fait d’un incendie, l’immeuble devient impropre à l’industrie prévue au bail ou lorsqu’il ne subsiste que des locaux à usage d’appentis et de stockage (cass. civ. 19 mars 1997, n° 95-16719) ou lorsqu’une toiture est endommagée à plus de 60 % (cass. com. 12 février 1962, D. 1962, somm. 122).

• Travaux trop onéreux. Un chalet, abritant un bar-restaurant, est partiellement incendié. Le propriétaire commence les travaux mais, ceux-ci s’avérant plus importants que la valeur du chalet, il décide ensuite de stopper la reconstruction et de demander la résiliation du bail en application de l’article 1722 du code civil. Cette demande est suivie par la Cour de cassation : « Si le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il n’est pas obligé de la reconstruire en cas de perte totale ou partielle » (cass. civ., 3e ch., 15 novembre 2005, n° 04-17470).

• Indemnité d'assurance. Le bail se trouve résilié par la perte totale de la chose pour cause d’incendie sans que le propriétaire soit obligé de reconstruire les locaux, fût-ce par l’emploi de l’indemnité versée par les assurances (cass. civ., 3e ch., 20 janvier 1981, n° 79-14576 ; cass. civ., 3e ch., 10 mai 1990, n° 88-16005).

• Aménagements détruits. Le bailleur ne peut prétendre au paiement de la contre-valeur des aménagements réalisés par le locataire en cours de bail détruits avant la fin du bail alors que leur accession n’interviendra qu’en fin de contrat (cass. civ., 3e ch., 2 avril 2003, n° 01-17017).

• Travaux financés par le locataire. À la suite de la tempête de 1999, un restaurant n’est plus exploitable que pour un tiers de sa superficie. Le locataire effectue des travaux de remise en état et développe une activité en extérieur. Il demande au bailleur le remboursement de ces travaux. Cette demande est rejetée en application de l’article 1722 du code civil (cass. civ., 3e ch., 4 mai 2010, n° 09-12844).

• Local utilisable. Un incendie ayant endommagé les locaux, le propriétaire assigne le locataire pour faire constater en justice la résiliation de plein droit du bail. Les juges rejettent sa demande, car les locaux n'ont pas été entièrement détruits par l'incendie et les travaux de reconstruction ont été réalisés pour un coût n'excédant pas le prix du local loué, de telle sorte qu'il n'existe pas d'impossibilité absolue et définitive d’utiliser les locaux. La Cour de cassation valide cette décision, en précisant que les juges du fond peuvent valablement prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre (cass. civ., 3e ch., 19 décembre 2012, n° 11-26076).

• Remise en état par le locataire. Le fait, pour un locataire, de procéder, à ses frais, à une remise en état des lieux loués - partiellement détruits - ne fait pas obstacle à son droit d’obtenir une diminution du loyer (cass. civ., 3e ch., 11 juillet 1990, n° 89-13769).

• Indemnité d’éviction. En cas de disparition totale des locaux pendant la période de maintien dans les lieux, le locataire est privé de son droit à indemnité d’éviction (cass. civ., 3e ch., 4 janvier 1977, n° 75-10358 ; cass. civ., 3e ch., 29 septembre 1999, n° 98-10237).

  La destruction totale des locaux après la délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction prive le locataire de celle-ci si, au jour du sinistre, l’indemnité ne lui était pas encore définitivement acquise. En l’espèce, l’incendie des locaux était intervenu après la date d’effet du congé alors que l’expertise destinée à fixer l’indemnité d’éviction était en cours (cass. civ., 3e ch., 29 juin 2011, n° 10-19975).

• Clause contractuelle. La clause d'un bail prévoit : « si les locaux viennent à être détruits en partie par cas fortuit indépendant de la volonté du bailleur, la présente location sera obligatoirement résiliée de plein droit et sans aucune indemnité…, le preneur renonçant expressément à se maintenir dans les lieux loués moyennant une diminution du loyer ». Un incendie détruit une grande partie des locaux loués et le bailleur obtient que soit constatée la résiliation de plein droit du bail sans avoir à délivrer un commandement, celui-ci n'étant nécessaire qu'en cas de manquement par le locataire à une obligation contractuelle (cass. civ., 3e ch., 14 octobre 2009, n° 08-14926).

• Indemnité d'occupation. Un incendie détruit les locaux dans la nuit du 22 au 23 juin 2012. Le bailleur prend acte de la résolution du bail le 17 juillet 2012 et c'est seulement le 13 novembre 2012 que le locataire libère les lieux. Le bailleur réclame alors une indemnité d'occupation pour la période allant du 1^er juillet 2012 au 13 novembre 2012. Sa demande est rejetée : aucune indemnité ne peut être due au titre de la période postérieure au sinistre, le locataire ayant été privé durant celle-ci de la jouissance des lieux (cass. civ., 3e ch., 23 janvier 2020, n° 18-15246).

• Application des clauses du bail. Les baux prévoient, le plus souvent, une clause faisant obligation au preneur de s’assurer non seulement contre l’incendie, mais également contre tous risques locatifs et recours des voisins (voir § 177) ; cette clause s’impose alors au preneur.

  Très souvent, le bail contient une clause imposant au locataire de justifier, à première réquisition, de l’assurance et de l’acquittement des primes y afférentes. Une telle clause s’impose au locataire ; en cas de non-respect de celle-ci, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

• Copropriété. Le règlement de copropriété prévoit une obligation d’assurance du syndicat des copropriétaires et les assurances qui doivent être souscrites par les copropriétaires et leurs locataires.

• Silence du bail. À défaut d’une telle clause, dans les baux soumis aux dispositions du code civil, le locataire ne peut être condamné à s’assurer contre l’incendie (cass. civ., 3e ch., 20 décembre 1989, n° 88-14862). Compte tenu du risque, le bailleur obligera, par une clause expresse, le locataire à s’assurer.

• Action contre le propriétaire. Elle est intentée contre le propriétaire, qui appelle alors, en garantie, le locataire présumé responsable du sinistre.

• L’assurance couvre les conséquences de ce recours. L’assurance contre les recours des voisins permet alors d’éviter les conséquences désastreuses d’une telle action, si le preneur n’est pas en mesure de régler personnellement les frais de remise en état des biens endommagés.

• Assurance des risques locatifs. Ils ont trait principalement aux dégradations ou pertes survenues dans les lieux loués pendant l’occupation et qui ne sont pas imputables à un cas de force majeure, même si ces dégâts ont été occasionnés par un tiers introduit par lui dans les lieux. Sont ainsi visées les conséquences des infiltrations d’eau ou les inondations imputables au locataire.

• Mobilier. Le bailleur jouit d’un privilège sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur (c. civ. art. 2332).

  En garantie du paiement du loyer et de la bonne exécution de toutes les conditions du bail, le propriétaire oblige donc le preneur à garnir les locaux de biens mobiliers en quantité et en valeur suffisantes pour se prémunir, au moins partiellement, contre le risque d’insolvabilité du locataire.

  Afin d’éviter la disparition de cette garantie en cas de sinistre, le bailleur stipule habituellement que le preneur doit assurer les mobiliers et matériels se trouvant dans les lieux, au moins contre l’incendie et, souvent, contre l’explosion, les dégâts des eaux, le vol, etc.

• Assurance du bailleur. Le bailleur souscrira :

  -une assurance responsabilité civile propriétaire d’immeuble ;

  -une garantie recours des locataires, de façon à être couvert pour les sinistres dont il pourrait être tenu responsable par ses locataires ;

  -les assurances en matière de dégâts des eaux, bris de glace, tempête.

• Règlement de copropriété. La clause d’un règlement de copropriété met à la charge du propriétaire du lot dans lequel le locataire exploite une discothèque la surprime réglée à l’assureur en raison de cette activité. Le copropriétaire agit en justice et obtient que cette clause soit réputée non écrite. En effet, les juges ont constaté que l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires visait à garantir l’ensemble de l’immeuble et portait aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives. Elle constituait ainsi une charge relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Elle n’incombait donc pas au propriétaire d’un lot (cass. civ., 3e ch., 17 mars 2010, n° 09-12196).