• Avantages de ce choix. Le locataire n’est plus tenu par le bail et ses clauses ; il ne doit aucune indemnité d’occupation.

  Le départ du locataire fait par ailleurs échec au droit de repentir du bailleur (voir §§ 814 à 817).

• Inconvénients de ce choix. Le locataire doit faire l’avance des frais de départ et de réinstallation ; il doit être en possession d’un autre local s’il entend se réinstaller rapidement.

  L’indemnité d’éviction ne sera reçue qu’en fin de procédure et elle sera calculée à la date du départ et non à la date de la décision qui l’octroie (cass. civ., 3e ch., 9 février 1977, Gaz. Pal. 1977, 165), mais la consistance du fonds sera appréciée à la date du refus de renouvellement (cass. civ., 3e ch., 21 janvier 1998, n° 96-12998). En cas de transfert d’activité, pour apprécier le mode de réinstallation adopté par le locataire, il y a lieu de se placer à la date à laquelle le preneur a acquis des droits sur le nouveau local (cass. civ., 3e ch., 28 mars 1979, n° 77-14744).

  L'indemnité d'éviction prend en compte son départ dans la mesure où le bailleur pourra exiger la justification des frais réels de déménagement et de réinstallation.

• Logement indivisible. Dès lors que l’indivisibilité matérielle des locaux à usage commercial et d’habitation est constatée, la conclusion d’un bail unique permet au locataire principal de prétendre à un droit de renouvellement pour la totalité des locaux et les juges du fond ne peuvent exclure les locaux d’habitation pour le calcul de l’indemnité (cass. civ., 3e ch., 1er octobre 1997, n° 95-14322).

• Fonds de commerce maintenu. Cette situation est plus particulière dans la mesure où le refus de renouvellement n’entraîne pas la disparition de la clientèle, celle-ci n’étant pas attachée au lieu de situation du fonds ; tel est notamment le cas pour les commerces de gros ou demi-gros et les entreprises industrielles. Dans ces hypothèses, le bailleur peut apporter la preuve que le préjudice est moindre afin de fixer une indemnité correspondant non à la valeur du fonds mais à une valeur de déplacement, c’est-à-dire aux frais de déménagement et aux indemnités éventuelles que le locataire évincé devra payer pour trouver un autre local à louer (voir §§ 789 à 791).

• Valeur marchande du fonds. La Cour de cassation a posé le principe que « l’indemnité due au locataire commerçant évincé ne doit comprendre la valeur marchande du fonds que si l’éviction entraîne la perte de ce fonds » (cass. civ., 3e ch., 19 mai 1981, n° 79-15529 ; cass. civ., 3e ch., 14 décembre 1988, n° 87-13733).

• Valeur du fonds supérieure à la valeur du local. L'article L. 145-14 du code de commerce est constitutionnel et doit être appliqué même si la valeur du fonds de commerce (il s'agissait d'un hôtel) est supérieure à celle de l'immeuble (cons. constit. 5 mars 2021, QCP n° 2020-887).

• Covid-19. Si le fonds de commerce a été déprécié par les mesures administratives instaurées pendant la crise sanitaire, il pourrait être envisagé d'écarter ou de neutraliser les données chiffrées affectées par ces mesures dans le calcul de l'indemnité d'éviction.

• Fermeture du fonds. Lorsque le locataire a fermé son fonds et s’est fait radier du registre du commerce, et demande le renouvellement uniquement pour liquider son stock de marchandises, les juges du fond peuvent réduire le montant de l’indemnité à un chiffre de principe (cass. civ., 3e ch., 25 octobre 1961, BC III n° 370).

• Local de remplacement. Dans la mesure où le bailleur offre des locaux répondant aux besoins du locataire et excluant toute perte de clientèle, il n’existe pas de préjudice (cass. civ., 3e ch., 22 mars 1960, BC III n° 110). Mais si le local offert au locataire ne correspond pas à ses besoins, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction égale à la valeur totale du fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 25 janvier 1978, n° 76-13795).

  Lorsque le locataire a accepté le local de remplacement offert par le bailleur puis n’en a plus voulu, l’indemnité ne tient compte que des frais de déménagement et de réinstallation (cass. civ., 3e ch., 30 novembre 1964, BC III n° 519).

• Location-gérance. Dans le cas d’un fonds de commerce donné en location-gérance avec promesse de vente aux gérants, l’indemnité peut être limitée au capital représentatif de la rente constituée par les redevances de la location-gérance (cass. civ., 3e ch., 11 octobre 1978, D. 1979, 53).

• Réinstallation à proximité. Le préjudice est inférieur à la valeur du fonds lorsque la réinstallation est possible dans le même secteur, sans perte appréciable de clientèle (cass. civ., 3e ch., 6 mars 1973, n° 91-70267) ou en présence d’une réinstallation à 500 mètres sans paiement d’un pas-de-porte (cass. civ., 3e ch., 13 février 1970, n° 68-11574) ; ainsi qu’il a été indiqué, il appartient au bailleur d’apporter la preuve d’une réinstallation effective dans un local voisin.

• Valeur de la marque. Quand l’entreprise a comme éléments essentiels sa marque, son classement, sa collection de dessins et modèles, les juges du fond peuvent estimer qu’il n’y a pas lieu de rechercher la valeur totale du fonds ni de chacun des éléments pris isolément (cass. civ., 3e ch., 21 mars 1968, n° 66-10735).

• Valeur du fonds faible. Lorsque la valeur du fonds augmentée des frais accessoires est nulle ou du moins inférieure à la valeur du droit au bail, l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur du seul droit au bail (cass. civ., 3e ch., 20 mai 1980, n° 78-16116).

• Activité secondaire non prévue au bail. L’indemnité d’éviction est calculée en tenant compte des seules activités autorisées par le bail, même lorsque le bailleur ne s’est pas opposé à l’exercice d’une autre activité (cass. civ., 3e ch., 4 mai 2006, n° 05-10938).

  Un locataire exerce une activité de laverie automatique, prévue dans le bail, et une activité de dépannage, non autorisée par le bail. À défaut de comptabilité analytique du locataire, les juges ont retenu une indemnité fondée sur 90 % du chiffre d’affaires réalisé au titre de l’activité de laverie (TGI Paris, 18e ch., 1re sect., 26 janvier 2010, n° 07-00500).

• Évaluation des éléments. L’article L. 145-14 n’édicte d’ailleurs aucune règle impérative pour le calcul de cette indemnité et ne prescrit pas une évaluation séparée des divers éléments composant le préjudice ; c’est ce qui a été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 2 février 1982 (Sem. jur. 1982,137).

• Indication des éléments indemnisés. Les juges du fond doivent indiquer les éléments du préjudice qu’ils indemnisent (cass. civ., 3e ch., 30 janvier 1979, n° 77-12349 ; dans cette affaire, le préjudice avait été évalué globalement) ; mais ils ne sont pas tenus d’évaluer séparément les divers éléments indemnisés (cass. civ., 3e ch., 3 mars 1981, Gaz. Pal. 1981, 227).

• Réserves en étage. Les juges du fond ont le pouvoir souverain de considérer que les étages supérieurs à usage de réserve présentent un intérêt commercial moindre que le rez-de-chaussée et le sous-sol affectés à la vente (cass. civ., 3e ch., 7 juillet 2009, n° 08-15764).

• Chiffre d’affaires. Une première méthode consiste à retenir un pourcentage du chiffre d’affaires pour évaluer l’indemnité. De plus en plus, les experts retiennent les résultats d’exploitation et, pour les commerces importants, la rentabilité sera prépondérante. Les liquidités de l’entreprise et sa marge brute d’autofinancement seront retenues ; un multiple y sera appliqué selon la branche d’activité. En général, ne sont pris en considération que les chiffres déclarés aux administrations fiscales.

• Coefficients. L’application de coefficients aux chiffres d’affaires en usage pour le commerce de proximité se heurte à certaines difficultés pratiques, et notamment à leur actualisation.

• Moyenne des résultats. La méthode consistant à pratiquer la moyenne des résultats des 3 dernières années peut conduire à des résultats arbitraires.

• TVA. Pour savoir si la valeur du fonds doit être déterminée à partir du chiffre d'affaires HT ou TTC, il faut se référer aux usages de la profession, indépendamment du caractère indemnitaire de la somme qui va être versée (cass. civ., 3e ch., 5 février 2014, n° 13-10174). Il appartient au juge de rechercher cet usage (cass. civ., 3e ch., 27 avril 2017, n° 16-11307).

  La TVA doit être incluse dans le montant du chiffre d’affaires qui sert de base au calcul de l’indemnité d’éviction, si tel est l’usage de la profession (cass. civ., 3e ch., 15 juin 1994, n° 92-14172) ; elle doit être exclue du chiffre d’affaires qui sert de base au calcul de l’indemnité, si les usages de la profession exercée par le preneur vont en ce sens (cass. civ., 3e ch., 17 décembre 2003, n° 02-12236).

• Renonciation au bénéfice de l’indemnité. La participation du preneur, sans réserve, à une mesure d’instruction ordonnée à la suite d’un jugement déclarant valable un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, ne peut valoir, à elle seule, acquiescement implicite au jugement sur ce refus d’indemnité (cass. civ., 3e ch., 7 mai 2002, n° 99-16153).

• Consistance du fonds. La consistance du fonds doit être déterminée à l’époque du refus de renouvellement mais la valeur de ce fonds est celle existant au moment du départ du locataire (cass. civ., 3e ch., 20 octobre 1971, n° 70-12102 ; cass. civ., 3e ch., 21 janvier 1998, n° 96-12998).

• Pertes constatées jusqu’au jour de la décision. En cas de diminution des résultats ou des pertes survenue dans les années suivant le congé ou l’estimation, les juges doivent en tenir compte (cass. civ., 3e ch., 11 octobre 1989, n° 88-11562).

• Remise en état des lieux. Dans le cadre de la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut demander le paiement de la remise en état des lieux loués en invoquant, de ce chef, la clause du bail mettant à la charge de la locataire les gros travaux de l’article 606 du code civil (cass. civ., 3e ch., 27 mai 1998, n° 96-20662).

• Moyens dilatoires. Lorsque le locataire emploie des moyens dilatoires pour faire traîner l’instance en longueur en vue de pouvoir majorer ses prétentions, le juge peut retenir les seuls chiffres d’affaires antérieurs à cette attitude (cass. civ., 3e ch., 20 mars 1981, Gaz. Pal. 1981, 299).

• Liquidation judiciaire du preneur. Dans ce cas, l’indemnité doit correspondre à la perte du droit au bail des lieux dont le locataire a été évincé, sans comprendre une indemnité de remploi ou de déménagement (cass. civ., 3e ch., 26 septembre 2001, n° 00-12620).

• Réévaluation du rapport d’expertise. En pratique, et en présence d’un locataire resté dans les lieux, l’indemnité calculée sur les rapports de l’expertise est réévaluée en tenant compte de l’évolution jusqu’au jour de la décision définitive. Les juges retiennent les résultats des exercices postérieurs à l’expertise (cass. civ., 3e ch., 8 mars 1972, n° 70-14427 ; cass. civ., 3e ch., 1er février 1978, n° 76-13603). Ainsi, si le preneur l’allègue, les tribunaux doivent tenir compte de l’incidence de l’augmentation du chiffre d’affaires (cass. civ., 3e ch., 25 février 1975, n° 73-11748).

  Lorsque l’indemnité d’éviction a été fixée, dans le rapport d’expert établi en considération des conditions d’exploitation existantes au 1^er octobre 1981, à 100 000 F (15 245 €), la cour d’appel statuant en mars 1986 ne peut retenir ce chiffre alors que le preneur occupait toujours les lieux (cass. civ., 3e ch., 16 décembre 1987, n° 86-14388).

• Référé. Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à ce que le juge des référés ordonne une expertise sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dès lors qu’aucun juge du fond n’était saisi d’une demande concernant ces indemnités (cass. civ., 3e ch., 18 décembre 2002, n° 01-14202).

• Date d’évaluation du droit au bail. Pour fixer une indemnité d’éviction, constituée principalement par le droit au bail, les juges retiennent la valeur de ce droit au bail au jour du refus de renouvellement. Leur décision est censurée par la Cour de cassation : lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée, la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent (cass. civ., 3e ch., 24 novembre 2004, n° 03-14620).

• Perte d’une branche d’activité. La perte d’une branche d’activité, même précaire, telle qu’une autorisation administrative de jeux, a été prise en compte (cass. civ., 3e ch., 27 janvier 1981, Gaz. Pal. 1981, 408).

• Indemnités de licenciement. Sont prises en compte les indemnités dues au personnel du fonds perdu (cass. civ., 3e ch., 15 mars 1977, n° 75-12256) ; il en est ainsi, même si, avec le montant de l’indemnité de non-renouvellement le locataire a racheté un autre fonds, ce rachat n’établissant d’ailleurs pas que le licenciement puisse être évité (cass. civ., 3e ch., 2 février 1982, Sem. jur. 1982, 137).

• Fonds annexe. La perte d’un fonds annexe est retenue, même s’il était exploité dans une véranda construite sur le domaine public et adossé au bâtiment loué (cass. civ., 3e ch., 16 février 1982, n° 80-12996) ; il s’agissait, en l’espèce, d’un théâtre qui avait été autorisé à exploiter un bar-restaurant dans les lieux.

• L’emplacement. L’intérêt de l’emplacement pris comme représentant le potentiel de développement du fonds par un acquéreur éventuel est un élément entrant dans la valeur du fonds (cass. civ., 3e ch., 22 février 1968, n° 66-10914).

• Licences. La perte de la licence du débit de tabac est chiffrée, bien que la vente de tabac ne constitue pas une exploitation commerciale (cass. civ. 18 mai 1978, BC III n° 203) ; les juges du fond doivent rechercher si la licence de débit de boissons n’appartient pas au propriétaire des lieux (cass. civ., 3e ch., 11 juin 1992, n° 90-20372).

• Locaux contigus. Doit être évaluée la perte de locaux contigus donnés à bail par un autre propriétaire dès lors que le preneur est obligé, pour continuer son activité, de cesser de l’exercer dans ces locaux contigus, ces locaux étant transmissibles seulement à un successeur dans l’exploitation du fonds et donc non cessibles (cass. civ., 3e ch., 29 avril 1980, Gaz. Pal. 1980, 423).

• Pas-de-porte. L’obligation pour un locataire de verser, pour se réinstaller, un pas-de-porte qu’il n’aurait pas eu à payer en cas de renouvellement de son bail doit être retenue pour fixer le montant de l’indemnité (cass. civ., 3e ch., 20 juin 1979, n° 77-13863), même si le bail objet du renouvellement avait été lui-même conclu sans pas-de-porte (cass. civ., 3e ch., 20 juin 1979, n° 77-13863 ; cass. civ., 3e ch., 25 janvier 1968, BC III n° 23). A toutefois été exclu le montant du pas-de-porte éventuellement demandé au locataire évincé pour un autre bail dès lors que l’indemnité a été fixée à la valeur du fonds de commerce calculée selon les usages et qu’il a été ajouté les frais de remploi et de déménagement (cass. civ., 3e ch., 14 novembre 1962, BC III n° 448).

• Activité précaire. L’existence d’une activité précaire autorisée par une convention séparée n’a pas été retenue (cass. civ., 3e ch., 10 octobre 1972, n° 71-11294).

• Aménagements acquis au bailleur. Les aménagements intransférables réalisés par le preneur mais acquis au bailleur par l’application de la clause d’accession insérée au bail ne sont pas retenus pour le calcul de l’indemnité (cass. civ., 3e ch., 30 octobre 1961, BC III n° 381).

  Toutefois, cette clause ne fait pas obstacle à l'indemnisation du locataire des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements similaires à ceux qu’il avait réalisés dans le local qu’il a été contraint de quitter (cass. civ., 3e ch., 13 septembre 2018, n° 16-26049).

• Appointements des dirigeants. Les appointements versés au gérant de la société propriétaire du fonds n’ont pas à entrer en ligne de compte pour l’indemnisation du preneur (cass. civ., 3e ch., 20 juin 1967, Sem. jur. 1968,15476).

• Exploitation familiale. En présence d’une exploitation en famille, le montant de l’indemnité d’éviction a été fixé à une somme inférieure à la valeur théorique du fonds calculée d’après les bénéfices réalisés dans les 3 dernières années d’exploitation du fait que ces bénéfices importants résultaient, pour partie, du travail non rémunéré de certains membres de la famille du locataire et ne représentaient pas la rentabilité normale du fonds (cass. civ., 3e ch., 27 juin 1961, BC III n° 293).

• Plus-value. L’impôt de plus-value que le locataire évincé aura à verser le cas échéant n’entre pas dans le calcul de l’indemnisation (cass. civ., 3e ch., 25 novembre 1992, n° 91-15413).

• Matériel et mobilier. Le matériel est exclu du calcul de l’indemnité, sauf si le locataire n’a pu en conserver la propriété et le réutiliser dans ses nouveaux locaux (cass. civ., 3e ch., 10 octobre 1972, n° 71-11557). En présence d’une décision irrévocable fixant le montant d’une indemnité d’éviction sans préciser que l’estimation est faite compte tenu de l’abandon par le locataire du mobilier, du matériel et de la licence, les juges du fond ne peuvent autoriser le propriétaire à disposer de ces éléments du fonds, l’indemnité d’éviction n’étant pas une cession du fonds ou de partie des éléments du fonds (cass. civ., 3e ch., 27 mai 1971, n° 70-10638 ; cass. civ., 3e ch., 11 mai 1982, Gaz. Pal. 1982, 315 ; CA Paris 17 juin 1994, Gaz. Pal. 1995, 47).

• Pertes de stock et trouble commercial. N’ont pas été retenus, pour le calcul de l’indemnité, les troubles commerciaux, les pertes sur stocks et sur agencements non amortis, tous ces éléments étant compris dans la valeur vénale de fonds de commerce de détail (CA Paris 7 février 1985, Loyers 1985, n° 212) ; mais d’autres décisions prévoient une indemnité supplémentaire pour les pertes sur stocks dues à la cessation d’activité (voir, par exemple, CA Paris 7 février 1995, Gaz. Pal. 1995, 388 ; CA Paris 27 octobre 1994, Gaz. Pal. 1995, 391).

• Caractéristiques des locaux. Pour apprécier la valeur du droit au bail, les tribunaux peuvent retenir les caractéristiques des locaux et les clauses du bail limitant l’utilisation (cass. civ., 3e ch., 19 janvier 1968, n° 65-13660).

• Valeur du fonds. Lorsque l’indemnité est calculée selon la valeur du fonds de commerce, cette valeur comprend obligatoirement le droit au bail qui n’a pas à être évalué séparément et qui ne peut être exclu ; mais l’indemnité ne peut pas comprendre la valeur du fonds augmentée de celle du droit au bail.

• Réinstallation du preneur. Les juges ne peuvent écarter l’indemnisation du droit au bail au motif que :

  -par suite de la réinstallation du locataire dans d’autres locaux, le droit au bail a perdu son objet et partant, toute valeur (cass. civ., 3e ch., 15 juillet 1971, n° 70-11234) ;

  -le préjudice du preneur est nécessairement inférieur à la valeur du fonds (cass. civ., 3e ch., 28 mars 2019, n° 18-11739) ;

  -le locataire s'est rapidement réinstallé dans un nouveau local aussi grand et moins cher et n'a perdu aucune clientèle (cass. civ., 3e ch., 13 octobre 2021, n° 20-19340).

  En fait, ce qui est indemnisé, c’est la perte de la faculté qu’aurait eue le locataire évincé de céder son droit au bail, cette indemnisation étant exclue lorsque les locataires évincés n’auraient pu céder leur droit au bail (cass. com. 8 avril 1967, BC IV n° 130).

• Frais d’acquisition du nouveau bail. Un propriétaire considérait qu’en l’absence de perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction devait être appréciée en tenant compte des seuls locaux objets de l’éviction et non pas des locaux de remplacement, le préjudice à indemniser ne résidant pas, selon lui, dans le prix d’acquisition d’un nouveau bail, mais dans la perte du droit au bail des locaux dont le preneur est évincé. Cette position a été repoussée par les juges.

  Le preneur s’étant réinstallé dans des locaux équivalents, l’indemnité devait comprendre une somme représentant les frais d’acquisition du nouveau bail ainsi que les frais de déménagement et d’aménagement des locaux (cass. civ., 3e ch., 15 octobre 2008, n° 07-17727).

• Le marché et les coefficients de situation. La valeur du marché peut être estimée soit à partir des nouvelles locations intervenues dans le secteur, soit par des méthodes pragmatiques d’évaluation.

  Par ailleurs, est souvent appliqué un coefficient de situation, lequel varie en fonction de la commercialité (généralement dans une fourchette de 3 à 8).

• Méthodes diverses. D’autres méthodes peuvent être utilisées en fonction des régions telles que celle affectant un multiple à la valeur du droit au bail ou fixant une indemnité correspondant à l’économie de loyer que le locataire aurait réalisée en restant dans les lieux.

• Absence de valeur marchande. La fiction d’un calcul de la valeur du droit au bail en terme de valeur d’usage, totalement abstraite de la valeur de cession, vénale, dudit bail ne peut être maintenue alors qu’il est devenu patent que pour les locaux en nature de bureaux, le marché a, de fait, supprimé toute valeur de droit au bail et que pour les ateliers et boutiques, la situation, certes très variable selon la qualité de l’emplacement, permet de constater que de nombreux locaux sont devenus accessibles sans aucun pas-de-porte (CA Paris 5 février 1999, Gaz. Pal. 1999, J. 2,452).

• Restriction au droit de céder le bail. La valeur du droit au bail est affectée par l’absence de droit du preneur de céder librement son bail (cass. civ. 27 avril 1979, D. 1979, 452 ; CA Dijon 10 septembre 1993, Sem. jur. 1994, 110).

• Bail, élément essentiel. Cet élément sera retenu même en cas de réinstallation du locataire (voir § 787).

• Bureaux. L’indemnité de déplacement correspond le plus souvent au préjudice subi par des preneurs de bureaux à usage commercial, la clientèle n’étant pas attachée à ce local administratif. En effet, l’indemnité est limitée aux seuls frais de déménagement et de réaménagement, et en manque à gagner pendant la période d’interruption d’activité lorsque l’éviction n’entraîne pas perte du fonds, le siège social de la clientèle subsistant et une réinstallation aisée dans un local équivalent étant possible (cass. civ., 3e ch., 6 juin 1972, n° 71-11517) (voir aussi, sur les bureaux, § 679).

  Ainsi, la valeur vénale du droit au bail est, pour des bureaux, jugée nulle le plus souvent et l’indemnisation du locataire évincé se limite à des indemnités accessoires (CA Paris, 16e ch., sect. B, 20 mars 2008, Loyers et copropriété 2009, 15) :

  -honoraires versés pour la prise à bail des nouveaux locaux et frais de déménagement ;

  -frais de modification au RCS et de transfert des lignes téléphoniques ;

  -impression de nouveaux supports commerciaux et information de la clientèle ;

  -paiement de 2 loyers pendant 1 mois ;

  -indemnités de licenciement…

• Fonds comprenant un seul client. L’attribution de la valeur du droit au bail est de nature à réparer le préjudice du locataire exploitant un fonds qui ne disparaît pas du fait de l’éviction (cass. civ., 3e ch., 25 janvier 1968, n° 65-13246).

• Installation dans un autre lieu. Les juges qui constatent qu’un locataire a acquis un terrain sur lequel il a édifié une construction, où il s’est installé, sans renoncer à exercer une activité commerciale dans les lieux loués ne font qu’user de leur pouvoir souverain pour apprécier le préjudice causé par l’éviction, en allouant à ce locataire une indemnité comprenant la valeur du droit au bail perdu, les frais de réemploi et de déménagement, et la réparation du trouble commercial (cass. civ., 3e ch., 22 novembre 1972, n° 71-13387).

• Montant de l’indemnité. Le transfert de l’activité entraîne la réparation de préjudices divers liés à ce déplacement du fonds. Il s’agit essentiellement :

  -de l’indemnité dite de remploi calculée parfois à un taux réduit par rapport à celle exigible en cas de perte du fonds (voir § 790) ;

  -de la perte de bénéfices pendant la durée du transfert (cass. civ., 3e ch., 8 mai 1979, Sem. jur. 1979, 224) ;

  -de la perte de la valeur résiduelle des investissements réalisés (cass. civ., 3e ch., 20 juin 1979, n° 77-13863).

• Transfert d’activité. De même, lorsque le locataire a transféré son activité avant le refus de renouvellement, l’indemnité est limitée à la perte du seul droit au bail (cass. civ., 3e ch., 2 mars 1976, n° 74-14202).

  Le coût du transfert des activités exercées dans les locaux voisins doit être indemnisé si les locaux sont indissociables (cass. civ., 3e ch., 16 décembre 1980, Sem. jur. 1981, 84).

• Travaux d’adaptation des nouveaux locaux. Un bailleur a été condamné à payer une indemnité d’éviction intégrant le coût d’adaptation des nouveaux locaux du preneur à son activité future (cass. civ., 3e ch., 2 février 2000, n° 98-13018).

  Dès lors que le nouveau local est livré sans aménagement et qu’il est indispensable de l’adapter à l’activité du locataire, l’indemnité d’éviction doit tenir compte du coût des travaux d’aménagement (cass. civ., 3e ch., 21 mars 2007, n° 06-10780).

• Frais et droits de mutation. Le bailleur doit rembourser au preneur évincé les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ; ils seront compris dans l’indemnité dite de remploi. Les frais de négociation d’un nouveau bail et, notamment, le montant de la commission due à un intermédiaire doivent être retenus.

  Ces frais sont généralement évalués forfaitairement à un pourcentage, qui varie généralement entre 8 et 10 % de l’indemnité.

• Frais de déménagement et de réinstallation. Pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé, il est tenu compte des frais de réinstallation, tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (cass. civ., 3e ch., 21 mars 2007, n° 06-10780). Les frais de réinstallation sont dus sauf si le bailleur prouve que le locataire ne se réinstallera pas dans un autre fonds (cass. civ., 3e ch., 12 janvier 2017, n° 15-25939).

  S’agissant d’un fonds de commerce de restauration, l’indemnité d’éviction a été fixée en ajoutant à l’indemnité principale les frais de remploi, le trouble commercial et également les frais de réinstallation, en y appliquant toutefois un abattement (de 40 %) pour tenir compte de la différence entre réinstallation et état neuf (CA Paris, 5e ch., 3e sect., 24 février 2010, n° 08-19561).

  Le locataire a tout intérêt à faire établir des devis ; pour certaines activités, ceux-ci porteront également sur les frais de publicité au titre de l’information de la clientèle.

  Ces frais ne seront pas retenus en cas de non-réalisation d’un projet de réinstallation prévu à l’origine (cass. civ., 3e ch., 11 janvier 1968, BC III n° 10).

• Trouble commercial et indemnité de remploi. Pour indemniser le locataire de la perte qu’il va subir pendant la période où il devra chercher un nouveau fonds de commerce, les experts allouent généralement une somme susceptible de varier entre 1 et 3 mois de bénéfice. À défaut de réinstallation, aucune somme n’est due à ce titre (cass. civ., 3e ch., 4 octobre 1973, n° 71-13568) ; il en est de même lorsque le preneur ne conteste pas qu’il cessera son activité dès qu’il aura reçu l’indemnité d’éviction (cass. civ., 3e ch., 2 décembre 1998, n° 97-11791).

• Stock bradé. En principe, le stock est valorisé avec le fonds. Toutefois, le locataire peut espérer une indemnité supplémentaire lorsqu'il est obligé de liquider ses stocks dans des conditions préjudiciables (cass. civ., 3e ch., 22 septembre 2016, n° 15-18983).

• Mode de désignation du séquestre. La désignation du séquestre peut être volontaire ou judiciaire, à défaut d’accord entre les parties. Dans cette dernière hypothèse, la désignation du séquestre n’est pas obligatoirement faite dans le jugement portant fixation de l’indemnité ; sa désignation peut intervenir, par la suite, par ordonnance (cass. civ., 3e ch., 25 janvier 1978, n° 76-13795).

• Avantages d’un séquestre. La désignation d’un séquestre présente des avantages pour le bailleur. Le bailleur le fera désigner par le tribunal. En effet, le séquestre sera chargé de vérifier la libération des lieux et l’absence d’opposition ; il réclamera au locataire tout justificatif du paiement de ses impôts et il fera paraître une insertion dans un support habilité à recevoir des annonces légales (bien que cette formalité ne soit pas légalement prévue).

  Au vu de ces renseignements, il désintéressera éventuellement les créanciers opposants ; à cet égard, la cour d’appel de Paris a considéré que la notification aux créanciers inscrits (c. com. art. L. 141-7) (voir §§ 543 à 545) n’était pas prévue dans ce cas (CA Paris 15 septembre 1995, Loyers 1995, n° 479).

  Le séquestre remettra les fonds consignés ou fera jouer la pénalité de 1 % (voir § 795).

• Notification de la désignation d’un séquestre. Si le bailleur verse l’indemnité entre les mains d’un séquestre, il lui incombe de notifier au locataire ce versement entre les mains du séquestre (cass. civ., 3e ch., 18 janvier 1989, n° 87-12468).

• Intérêts au taux légal. L’indemnité d’éviction n’emporte pas intérêts au taux légal au profit du preneur évincé durant le laps de temps où cette indemnité reste légitimement entre les mains du séquestre (cass. civ., 3e ch., 7 janvier 1987, n° 84-10689) ; mais, lorsque le preneur a quitté les lieux et qu’il a dû introduire deux procédures de référé pour percevoir l’essentiel de son indemnité d’éviction, le bailleur doit verser les intérêts au taux légal sur le montant de l’indemnité entre la date du départ des lieux du locataire et la date à laquelle le séquestre, en exécution des ordonnances de référé, s’est dessaisi de cette indemnité (cass. civ., 3e ch., 4 juillet 2001, n° 97-20663).

Opposition du bailleur. Lorsque le bailleur fait opposition entre les mains du séquestre à raison de travaux incombant au locataire, les juges du fond doivent rechercher si l’opposition est justifiée ; si elle est jugée non fondée, la consignation du versement de l’indemnité n’équivaut pas au versement exigé par les textes dès lors que le locataire évincé est maintenu dans les lieux (cass. civ., 3e ch., 9 avril 1970, n° 68-12163) ; le bailleur doit, en cas d’opposition non recevable, verser l’indemnité entre les mains du locataire.

• Mise en demeure. La pénalité n’est due, sauf convention contraire, qu’après une mise en demeure (cass. civ., 3e ch., 12 octobre 1964, BC III n° 417).

  Aucune forme ni délai ne sont exigés par l’article L. 145-30 pour cette mise en demeure ; elle doit cependant être suffisamment explicite pour éclairer le locataire sur la consistance de ses droits et obligations et comporter une date (cass. civ., 3e ch., 19 mars 1997, n° 95-17070).

  Le preneur peut s’engager, dans une convention, à restituer les locaux à une date donnée ; à défaut, la pénalité de 1 % sera due sans mise en demeure (cass. civ., 3e ch., 17 avril 1996, n° 94-13010).

• Pénalité et non pas astreinte. Cette retenue a le caractère d’une pénalité définitive et non d’une astreinte ; son montant ne peut être révisé, même s’il est démontré que le préjudice occasionné par le retard est plus ou moins élevé (cass. civ., 3e ch., 21 janvier 1963, BC III n° 49 ; cass. civ., 3e ch., 4 janvier 1977, n° 74-14784).

• Décision de justice définitive sur l’indemnité. La pénalité de 1 % ne commence pas à courir tant que le montant de l’indemnité d’éviction n’a pas été fixé par une décision passée en force de chose jugée (cass. civ., 3e ch., 5 avril 2006, n° 04-12598 ; cass. civ., 3e ch., 2 octobre 2012, n° 11-17098).

• Comportement fautif du bailleur. La pénalité de 1 % par jour de retard est due par le locataire dès lors que les conditions légales de cette retenue sont réunies. Peu importe que le bailleur ait eu un comportement fautif. Un tel comportement pourrait être sanctionné par des dommages et intérêts mais il ne peut pas faire échec à la retenue des pénalités (cass. civ., 3e ch., 27 juin 2007, n° 06-12345).

• Locataire-gérant. Des pénalités de retard ont été appliquées contre un locataire qui avait donné son fonds en location-gérance et dont le locataire-gérant, informé de la procédure, n’était pas parti ; le gérant a cependant été condamné au paiement solidaire de cette somme (cass. civ., 3e ch., 17 mai 1966, BC III n° 255).

• Locataires hôteliers. Il en a été de même contre un hôtelier qui n’avait pas libéré les locaux à la date fixée (avec octroi d’un délai de 6 mois) et en particulier des chambres vacantes et des locaux occupés personnellement (cass. civ., 3e ch., 28 mai 1997, n° 95-18158). Mais d’autres décisions dans d’autres circonstances ont refusé d’appliquer la pénalité, soit :

  -en raison de l’exigence des autorités administratives imposant des délais, la retenue de 1 % n’étant pas due (cass. civ., 3e ch., 18 janvier 1989, n° 87-12468) ;

  -ou du fait de délais octroyés par le juge des référés aux occupants de chambres meublés, le locataire ayant, pour sa part, remis les clés des locaux vacants (cass. civ., 3e ch., 30 avril 1997, n° 95-17913).

• Ordonnance d’expulsion irrégulière. Un locataire, qui n’avait pu obtenir l’expulsion des occupants à la suite d’une ordonnance du juge des référés, s’étant déclaré incompétent, a dû néanmoins verser des pénalités de retard (cass. civ., 3e ch., 14 avril 1982, n° 80-13513).

• Sous-locataire. Un locataire, qui avait remis les clés conformément aux termes du bail mais n’avait pas effectué l’expulsion effective, à cette date, de tous les sous-locataires, a été condamné au versement de pénalités de retard (cass. civ., 3e ch., 4 février 1986, n° 84-16371).

• Une telle indemnité n’est toutefois pas déductible si elle a pour objet la mise en vente du bien (CAA Nantes, 26 juillet 2012, 11NT02240), de permettre au propriétaire de reprendre les locaux pour son usage personnel (CAA Nancy, 26 juin 1990, n° 89NC00439) ou de libérer les locaux sans autre justification (CAA Douai, 9 juillet 2013, n° 12DA01830), de rendre l’immeuble libre de location en vue de la vente (CE 25 janvier 1987, n° 6656), de permettre au propriétaire de reprendre la libre disposition de l’immeuble en vue de sa reconstruction (CE 4 novembre 1974, n° 91434 ; CE 15 décembre 1976, n° 98447) ou encore de permettre au propriétaire de passer un bail à construction avec un nouveau preneur (CE 20 octobre 1978, n° 7157). L'indemnité n’est pas déductible si elle a pour objet d’indemniser le locataire dont le bail a été résilié par anticipation, et cela en contrepartie de l’abandon des aménagements que le preneur avait réalisés dans les locaux loués (CE 30 mars 1986, n° 40810 ; CE 10 février 1993, n° 91545).

• L'indemnité n'est pas non plus déductible lorsqu'elle est réglée comme un complément de prix par l'acquéreur du bien, dépourvu de la qualité de bailleur (CAA Bordeaux, 30 juin 2011, n° 10BX00205).

Sociétés soumises à l'IS. Cette distinction ne revêt plus d'intérêt pour les sociétés soumises à l'IS pour lesquelles le régime des plus-values à court terme s'applique à l'ensemble des plus-values réalisées.