• Commerce adapté à un quartier. A été autorisée la transformation d’un pressing en restaurant, au vu des éléments suivants :

  -les résultats financiers du commerce de pressing étaient en baisse constante, l’évolution du commerce de nettoyage à sec n’était pas favorable dans le quartier ;

  -la spécificité du commerce de restauration projeté dans un quartier touristique où sont implantés plusieurs hôtels. Cette dernière activité envisagée n’était pas incompatible avec les caractères et la destination de l’immeuble et n’était pas de nature à créer des nuisances disproportionnées avec celles qui existaient déjà (cass. civ., 3e ch., 24 juin 1992, n° 91-10607).

  Mais cette décision n’a pas autorisé les juges à permettre le changement de distribution des locaux interdit par le bail (voir § 475).

• Commerce déficitaire. Après avoir constaté qu’un commerce de cartes géographiques était peu rentable, sinon déficitaire, dans les lieux loués, les juges du fond ont pu autoriser le locataire à exploiter dans les lieux tous commerces, à l’exception d’un commerce alimentaire (cass. civ., 3e ch., 8 juin 1995, n° 93-12219).

• Pléthore de commerces. Une cour d’appel a pu refuser la déspécialisation en commerce de confection après avoir constaté la présence, sur la place, de plusieurs magasins de confection pour dames, l’organisation rationnelle de la distribution dans ce genre de commerce étant déjà largement assurée ; une déspécialisation plénière n’apporterait pas une amélioration de la distribution, eu égard aux besoins de la clientèle dans un domaine où il y a pléthore de commerces (cass. civ., 3e ch., 18 mars 1980, Gaz. Pal. 1980, 318).

• Transformation spéculative. En toute hypothèse, il faut écarter la transformation qui n’aurait qu’un but spéculatif privé et ne pourrait se rattacher aux raisons économiques prévues par la loi. C’est ainsi qu’a également été refusée la transformation d’un commerce de teinturerie-pressing en commerce de prêt-à-porter-chaussures, la déspécialisation ne pouvant permettre de changer la nature d’un commerce rentable pour un commerce dont les bénéfices escomptés seraient plus substantiels (CA Paris 22 février 1990, Loyers 1990, n° 272).

• Bar et salon de thé. La Cour de cassation a admis que l’exploitation au rez-de-chaussée d’un immeuble de « standing » d’un commerce de bar-salon de thé, ouvert jusqu’à deux heures du matin et où l’on sert des aliments cuisinés, contrevient aux stipulations du règlement interdisant de telles gênes (cass. civ., 3e ch., 14 janvier 1987, RTD civ. 1987, p. 377) ; un refus identique a été apporté pour la transformation d’un commerce de meubles en bar (CA Pau 6 septembre 1994, Sem. jur. 1995, 432).

• Pizzeria-épicerie orientale. Le co-propriétaire, qui exerce dans son lot l'activité de fleuriste, n'a pas à demander l'autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour exercer les activités de pizzeria, sex-shop ou épicerie orientale, dès lors que le règlement de copropriété précise que les locaux du rez-de-chaussée peuvent être utilisés pour l’exercice d’un commerce, sous la seule condition que ce commerce ne soit pas dangereux ou insalubre, ou de nature, par les bruits et odeurs, à incommoder les personnes habitant l’immeuble (cass. civ., 3e ch., 20 janvier 2004, n° 02-17120).

• Critères jurisprudentiels sur la destination d’immeubles en copropriété. Il résulte de la jurisprudence, rendue en matière de destination pour les locaux dépendant d’un immeuble en copropriété, les règles suivantes :

  -un changement de nature de l’activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce n’implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

  -pour la définition de la destination, il convient de retenir celle fixée pour l’ensemble de l’immeuble et non la destination de tel ou tel local ;

  -les clauses du règlement de copropriété l’emportent sur les indications figurant dans le descriptif des lots.

Forme de la demande. Le preneur doit présenter sa demande par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et, à peine de nullité, la notification comportera l’indication des activités nouvelles dont l’exercice est envisagé (c. com. art. L. 145-49).

Si le preneur a choisi d'utiliser la lettre recommandée AR et qu'elle n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte d'huissier (c. com. art. R. 145-38).

Réponse des créanciers. Les créanciers qui s’estimeraient lésés peuvent exiger que le changement d’activité soit subordonné à certaines conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts (c. com. art. L. 145-49, al. 1, in fine). Ils peuvent exiger des garanties supplémentaires en invoquant, par exemple, les risques liés à la nouvelle activité. Toutefois, l’article L. 145-50, dernier alinéa, prévoit le report des inscriptions avec le même rang sur le fonds transformé : il semble qu’il s’agisse d’un report d’inscription de plein droit.

• Rôle du juge. En cas de contestation par un locataire, le litige sera très souvent porté devant les tribunaux. À cet égard, le texte n’impose pas au juge de rejeter la demande de changement d’activité du fait de cette contestation ; il pourra, selon les circonstances, considérer que les clauses d’exclusivité constituent ou non un motif de rejet, ou encore n’autoriser le changement d’activité que contre paiement d’une compensation au profit des tiers lésés.

• Remboursement des sommes versées. Le locataire ou le tiers qui était bénéficiaire d’un engagement d’exclusivité anéanti par la demande de déspécialisation plénière d’un autre locataire peut demander au bailleur de lui rembourser les sommes qu’il lui a versées en contrepartie d’un engagement d’exclusivité (cass. com. 5 octobre 1981, n° 80-11076).

  De même, le locataire pourrait demander une indemnité correspondant au pas-de-porte qu’il aurait payé en contrepartie de la clause d’exclusivité (CA Paris 16 juin 1977, Rev. loyers 1972, p. 473).

• Forme de la réponse. Le texte n’indique pas sous quelle forme doit être donnée la réponse du bailleur. Avant la loi 2015-990 du 6 août 2015, comme le mot « signifié » était utilisé, le recours à un acte d’huissier s’imposait. La jurisprudence décidait alors que lorsque le bailleur n’avait pas signifié son refus par acte d’huissier, il était réputé avoir accepté la demande de déspécialisation plénière (cass. civ., 3e ch., 11 juin 2008, n° 07-14551). La loi 2015-990 a remplacé le terme « signifié » par « notifié ». Il faut en déduire que le bailleur peut utiliser tant l'acte d'huissier que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

• Motivation de la réponse. La loi ne précise pas de façon explicite les motifs de refus que peut faire valoir le bailleur, mais ils doivent être graves et légitimes si l’on se réfère à l’article L. 145-52 du code de commerce.

• Causes de refus. Le refus de transformation est suffisamment motivé si le bailleur entend reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours, dans l’un des cas suivants : reconstruction de l’immeuble existant, travaux prescrits par l’autorité administrative, surélévation de l’immeuble, transformation du local en un local à usage principal d'habitation (voir § 498).

  Parmi les causes susceptibles d’être invoquées par le propriétaire, on peut naturellement citer le fait que la nouvelle activité sera incompatible avec la nature de l’immeuble, les clauses d’un règlement de copropriété ou les engagements de non-concurrence souscrits au profit d’autres locataires.

• Pouvoir souverain du juge. Le tribunal demeure seul juge en cas de litige (voir, par exemple, CA Colmar 20 septembre 1989, Loyers 1991, n° 26).

Régime fiscal. L'indemnité de déspécialisation doit être comprise dans les revenus fonciers du bailleur si elle est destinée à compenser une perte de recettes (par exemple, diminution du loyer des autres locataires en compensation des troubles de jouissance qu'ils supportent du fait de la nouvelle activité exercée par le commerçant dont le bail a été modifié) ou un accroissement des charges qu'il supporte (voir « Revenus fonciers et SCI », RF 1132, § 250).

Lorsque le montant de l'indemnité excède celui du préjudice subi (quelle que soit la nature de celui-ci), l'excédent doit être considéré comme un supplément de loyer imposable.

Bien entendu, le supplément de loyer versé en tant que tel par le locataire au propriétaire au titre de la déspécialisation doit être également compris dans les revenus fonciers du propriétaire.

Dans les cas autres que ceux visés ci-dessus, sous réserve de l'examen des circonstances particulières, l'indemnité de déspécialisation présente le caractère d'un gain foncier qui n’a pas à être pris en compte pour la détermination du revenu foncier (BOFiP-RFPI-BASE-10-20-§ 190-13/01/2014).

Pour un locataire relevant des BIC ou de l’IS, l’indemnité de déspécialisation versée au propriétaire constitue un supplément de loyer. Celui-ci peut cependant être assimilé au prix d’un élément incorporel du fonds de commerce (ni déductible ni amortissable) s’il forme, avec le loyer stipulé, un total excédant le loyer normal du local (CE 10 décembre 1982, n° 25362 ; CE 2 octobre 1985, n° 41539).

• Déspécialisation régulière. La modification du loyer suppose que la procédure de déspécialisation plénière ait été suivie ; tel n’est pas le cas du changement d’une activité bancaire en une activité de bijouterie, qui est intervenu dans le cadre d’une cession de bail autorisée pour tous commerces (CA Paris 8 novembre 1994, Loyers 1995, n° 226).

• Valeur locative. Il a été jugé qu’en l’absence d’indemnité, le loyer devait être porté à la valeur locative réelle de locaux similaires loués sans pas-de-porte (CA Paris 8 janvier 1968, Sem. jur. 1968, 4).

• Loyer renouvelé. Le changement d’activité commerciale peut être un motif suffisant de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. L’appréciation du caractère notable de la modification pouvant entraîner le déplafonnement dépend du pouvoir souverain du juge du fond, mais le fait que l’autorisation de changer l’activité ait donné lieu à une augmentation du loyer et au versement d’une indemnité ne fait pas obstacle à un déplafonnement (voir § 673).