Une exclusion : la fiducie. Lorsqu’un contrat de fiducie prévoit que le constituant conserve l’usage ou la jouissance d’un fonds de commerce ou d’un immeuble à usage professionnel transféré dans le patrimoine fiduciaire, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas, sauf stipulation contraire (c. civ. art. 2018-1).

• Bureau de tabac. Une même activité peut avoir des qualifications distinctes en fonction de certains éléments. Ainsi, un gérant de bureau de tabac qui est un préposé de l’État n’est pas un commerçant ; il peut le devenir s’il vend, en même temps que le tabac, d’autres articles en quantité assez considérable pour que cette vente ne soit pas le simple accessoire de celle du tabac (CE 25 mai 1850, D. 1851, 3, 137).

• Fonctionnaire. Le preneur d’un bail commercial ne peut prétendre au renouvellement de celui-ci dès lors qu’il occupe un emploi de fonctionnaire (cass. civ., 3e ch., 19 juin 2002, n° 01-03226 ; cass. civ., 3e ch., 16 février 2011, n° 09-71158).

• Statut volontaire. Le bailleur peut conférer volontairement le statut à son locataire (voir § 377).

• Professions libérales et statut. Il convient de se reporter au paragraphe 376.

• Locataire membre de l’UE. Les ressortissants d’un État membre de l’Union européenne bénéficient des dispositions du code de commerce sur les baux commerciaux et de la propriété commerciale dans le cadre de la liberté d’établissement. Mais le ressortissant doit, comme tout commerçant français, remplir les conditions inhérentes au statut ou au droit au renouvellement et, notamment, être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

• Signature du frère du président de la société en formation. Lorsqu’il résulte de l’examen comparatif des signatures figurant sur les documents d’identité des parties que le bail passé avec une société avait été signé, non pas par M. X président, mais par son frère Y, la simple mention dans ce bail qu’il avait été conclu pour le compte d’une société en cours de formation représentée par son président-directeur général M. X ne suffit pas à tenir ce dernier pour responsable de cet acte, dès lors qu’il ne l’avait pas signé et qu’il n’y avait pas participé (cass. civ., 3e ch., 3 juin 2004, n° 03-10114).

• Mandat donné postérieurement à la signature du bail. Un mandat donné postérieurement à la signature du bail et au moment de la conclusion des statuts de la société locataire vaut reprise de l’engagement. Peu importe que les associés aient ratifié l’engagement portant sur le bail commercial ou le mandat donné postérieurement à l’un des associés (cass. com. 1er juillet 2008, n° 07-10676).

• Reprise du bail par la société. À la date de délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, la société n’avait pas encore repris l’engagement souscrit pour son compte par un fondateur et relatif à la signature du bail ; la reprise n’est intervenue qu’après la date de délivrance du congé et le bailleur soutenait que la reprise était frauduleuse. La reprise par la société n’est soumise à aucun délai et elle a un effet rétroactif (cass. civ., 3e ch., 2 février 2005, n° 03-18575).

• Reprise incomplète : sanction des fondateurs. Pour ne pas avoir exécuté des travaux auxquels ils s’étaient engagés, les fondateurs sont condamnés solidairement avec la société à indemniser le bailleur. L’engagement qu’ils avaient pris concernait la réalisation de travaux autorisés par le bailleur dans une convention spécifique, et non la reprise ou la régularisation du bail. Pour que la reprise par la société puisse jouer, le mandat statutaire aurait dû porter également sur les travaux et un état aurait dû indiquer l’engagement qui en résultait pour la société. À défaut, cette reprise aurait pu résulter d’une décision régulière des associés prise après l’immatriculation de la société (cass. com. 23 mars 2010, n° 08-13837).

• Reprise sans formalités. Le gérant et associé unique d'une société en formation conclut un bail « pour le compte d’une société en formation devant se substituer ». Après liquidation judiciaire de la société, le gérant prétend être le seul titulaire du bail. Il souligne que les statuts de la société ne mentionnent pas la reprise du bail et qu'aucun mandat ne l'a autorisé à contracter le bail au nom de la société. Cette prétention est repoussée. Les juges retiennent que les parties ont eu la volonté de substituer la société au gérant lors de la signature du bail et que, dans les faits, la société s'est bien substituée à lui. Ainsi, elle a versé le dépôt de garantie, elle avait son siège et son activité à l'adresse du local, elle a fait un emprunt pour y effectuer des travaux et elle réglait les loyers ou demandait des délais (cass. com. 15 janvier 2020, n° 17-28127).

Société holding. Une société de forme commerciale ayant pour objet exclusif de détenir des participations dans une autre société ne pouvant être considérée comme propriétaire d’un fonds de commerce ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux (ANSA, janvier-février 1996, n° 2813).

• Un local situé dans le hall d’un hôtel pour y exercer le commerce de mode, souvenirs, cigarettes, journaux ne bénéficie pas de la législation sur les baux commerciaux à défaut de démontrer que sa clientèle est prédominante par rapport à celle de l’hôtel (cass. civ., 3e ch., 4 novembre 1992, n° 90-19355).

  Le statut des baux commerciaux a toutefois été appliqué à un magasin exploité dans l’enceinte d’un hôtel, eu égard aux éléments suivants (cass. civ., 3e ch., 19 janvier 2005, n° 03-15283) :

  -le magasin recevait une clientèle variée (touristes et résidents) extérieure à celle de l’hôtel ;

  -le règlement intérieur de l’hôtel ne constituait pas une entrave à l’activité du magasin.

• Galerie de peinture. Une mise à disposition intermittente avec des droits variables d’un emplacement sur les murs d’une galerie de peinture pour l’exposition de toiles ne peut suffire à conférer le statut (cass. civ., 3e ch., 20 novembre 1991, n° 90-11678).

• Hippodrome. Le statut a été refusé à un restaurant à l’intérieur d’un hippodrome (CA Amiens 26 juin 1978, Rev. loyers 1978, p. 495).

• Alimentation, bazar, journaux à l’intérieur d’un camping. Les juges ont souverainement retenu que ces activités ne conféraient pas un droit au statut dans la mesure où le preneur ne rapportait pas la preuve de l’existence d’une clientèle propre prédominante par rapport à celle captive de l’établissement de camping tenu par le bailleur (cass. civ., 3e ch., 5 février 1997, n° 95-14048). Toutefois, la Cour de cassation ne considère aujourd'hui plus nécessaire de rapporter la preuve du caractère prépondérant de la clientèle propre (voir plus bas, « Casse-croûte et boissons »).

• Alimentation-tabac dans un club. De même, ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux les locataires exerçant leur activité d’alimentation-tabac dans un lieu clôturé et d’accès contrôlé, la clientèle extérieure ne pouvant être que très limitée, en tout cas non prépondérante par rapport à la clientèle captive du club de vacances (cass. civ., 3e ch., 8 janvier 1997, n° 95-14124).

• Marchand de crêpes. Même si le locataire pouvait vendre des crêpes aux passants de la rue et pas seulement aux clients du café dont il dépendait, l’eau et l’électricité ainsi que les instruments de cuisine et les ingrédients nécessaires à la confection des crêpes étaient fournis par le café et qu’il n’avait en conséquence aucune autonomie de gestion (cass. civ., 3e ch., 1er octobre 2003, n° 02-11239).

• Boutique sur un terrain de sport. Le bénéfice du statut des baux commerciaux a été refusé pour des locaux à usage de bar-restaurant et boutique d’articles de sport exploités sur un terrain de sport (cass. civ., 3e ch., 10 février 1999, n° 97-13281).

• Casse-croûte et boissons. Des locataires, régulièrement inscrits au registre du commerce et des sociétés, exerçaient, dans les lieux loués dont ils avaient la libre disposition toute l’année, un commerce de vente de « casse-croûte » et boissons, possédant, en dehors de la clientèle de la régie des remontées mécaniques de la station de ski en cause, une clientèle propre constituée par les amateurs de ski de fond, les randonneurs, les promeneurs en raquette et les amateurs d’équitation. La Cour de cassation a considéré que les locataires bénéficiaient du statut des baux commerciaux (cass. com. 19 mars 2003, n° 01-17679) ; la Cour a précisé que les juges du fond n’ont pas à rechercher si cette clientèle personnelle est prépondérante par rapport à celle de la régie des remontées mécaniques.

• Entreprise de pompes funèbres. L’activité de pompes funèbres est une mission de service public qui peut être assurée par une entreprise commerciale. Celle-ci bénéficie d’une clientèle propre et, par conséquent, du statut des baux commerciaux (CA Paris, 16e ch. A, 18 janvier 2006, Loyers et copropr. 2006, n° 153).

• Exploitation de plages. Les concessions et conventions d’exploitation de plages ne peuvent pas bénéficier du statut des baux commerciaux (décret 2006-608 du 26 mai 2006, art. 4).

• Refuge de montagne. Ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux le gardien d’un refuge en montagne qui a pour mandat d’assurer les activités d’hébergement, la surveillance du bâtiment et l’assistance aux usagers. Les juges ont conclu de ce mandat de gestion qu’il n’existait pas de clientèle indépendante attachée à un fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 9 juillet 2008, n° 07-15534).

• Kiosque à journaux. Bénéficie du statut des baux commerciaux un kiosque à journaux situé dans le hall d’un immeuble, le kiosque étant pourvu d’une fermeture avec un rideau métallique et d’une réserve dotée d’une clef (cass. civ., 3e ch., 1er juin 2010, n° 09-65482).

• Exploitant d'un restaurant appartenant à une Union sportive . Une Union sportive, propriétaire d'un local construit sur un terrain donné à bail emphytéotique par la commune, a confié l'exploitation de son bar-restaurant à une société aux termes d'une « convention d'utilisation ». La commune ayant résilié le bail emphytéotique, l'Union sportive a donné congé à l'exploitant du restaurant. Ce dernier a alors assigné l'Union sportive pour voir requalifiée leur convention en bail commercial et en paiement d'une indemnité d'éviction. Pour la Cour de cassation, les juges du fond ont souverainement retenu que l'exploitant ne démontrait pas l'existence d'une clientèle autonome et en ont valablement déduit par ce seul motif que le locataire ne pouvait prétendre à la propriété commerciale (cass. civ. 3e ch., 28 janvier 2015, n° 13-24661).

• Exploitation effective. S'agissant du droit au renouvellement du bail, l’article L. 145-8 du code de commerce exige, sauf motif légitime, une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé l’expiration du bail ou sa reconduction (voir §§ 716 à 725).

• Exploitation antérieure à l'inscription au RCS. L’exploitation du fonds de commerce faite dans les lieux antérieurement à l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés peut entrer en ligne de compte pour le calcul de la durée d’exploitation de 3 années prévue pour bénéficier du renouvellement (cass. civ., 3e ch., 25 octobre 1983, n° 81-14926) (voir §§ 716 à 720).

• Cessation d’exploitation. L’exploitation doit être actuelle, la cessation d’exploitation ou la disparition du fonds entraîne la perte de tout droit à renouvellement ou la résiliation du bail. Il en est ainsi notamment en cas de délaissement du local loué ou de fermeture du fonds (cass. civ., 3e ch., 8 mars 1989, n° 87-16203), même si cette fermeture est le fait d’une décision administrative liée à la faute du preneur (cass. civ., 3e ch., 13 octobre 1993, n° 91-15041).

• Marchands ambulants. Certains commerçants ou artisans, tels les marchands ambulants, exercent leur activité en dehors des lieux loués et n’ont pas de magasin de vente : peuvent-ils bénéficier du statut pour ces locaux ? En principe, non, mais certaines décisions accordent le bénéfice du statut, lorsque les locaux loués sont indispensables pour entreposer le matériel nécessaire (voir § 402).

• Mettre à jour l'activité sur le K bis. Une société s’immatricule au RCS en mentionnant comme activité la vente d’objets d’art, de bois sculptés, de miniatures et d’ivoires et l’import-export d’objets de luxe. Par la suite, elle modifie son activité et vend des objets touristiques, sans en informer le RCS. Son bail venant à échéance, le bailleur refuse le renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction. L’extrait K bis de la société ne mentionnant pas l’activité réellement exercée, l’indemnité d’éviction ne serait pas, selon le bailleur, due. Les juges saisis estiment que l’absence de modification au RCS n’est pas un manquement suffisamment grave pour justifier la perte de l’indemnité d’éviction, d’autant que la loi exige simplement du locataire qu’il soit immatriculé au RCS (c. com. art. L. 145-1). Ils concluent que l’indemnité d’éviction est due au locataire. La Cour de cassation censure cette décision : le locataire ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux si son activité réelle n’est pas celle mentionnée au RCS (cass. civ., 3e ch., 22 septembre 2016, n° 15-18456).

• Revendication du statut des baux commerciaux. L'inscription du preneur au RCS est nécessaire pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial ; en revanche, elle ne l'est pas pour revendiquer le statut des baux commerciaux à la suite d'un bail de courte durée (voir § 856, « Défaut d'inscription au RCS »).

• Usufruitiers. L’inscription de l’usufruitière a été reconnue suffisante pour l’application du statut et l’indemnité pour refus de renouvellement a été due à l’usufruitière exploitante inscrite dans la mesure où son usufruit pouvait être calculé sur cette indemnité (cass. civ., 3e ch., 6 janvier 1982, n° 80-10035). Toutefois, un arrêt plus récent a exigé, en cas de démembrement de la propriété, l'immatriculation du nu-propriétaire (cass. civ., 3e ch., 5 mars 2008, n° 05-20200).

• Société en sommeil. Un locataire ne peut plus exploiter son restaurant à la suite d’une faute commise par son bailleur (celui-ci a autorisé des travaux sans l’accord de la copropriété). Ce locataire demande sa radiation du registre du commerce et des sociétés pour « mise en sommeil ». Par la suite, le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction. Les juges refusent de valider ce congé eu égard à la faute commise par le bailleur mais leur décision est censurée par la Cour de cassation : « le bénéfice du statut des baux commerciaux ne peut être accordé à un locataire qui n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé par le bailleur » (cass. civ., 3e ch., 18 octobre 2005, n° 04-15348).

• Micro-entrepreneur (ex. Auto-entrepreneur). Depuis le 19 décembre 2014, les auto-entrepreneurs (appelés micro-entrepreneurs depuis le 1^er janvier 2016) doivent être immatriculés au RCS ou au répertoire des métiers. Les auto-entrepreneurs déjà en activité à cette date et encore dispensés d'immatriculation (auto-entrepreneurs exerçant une activité artisanale à titre secondaire, auto-entrepreneurs commerçants) bénéficiaient d'un délai supplémentaire pour régulariser leur situation et devaient s'immatriculer au plus tard le 19 décembre 2015. Ce statut n'est donc plus susceptible aujourd'hui de soulever d'éventuelles difficultés au regard de l'obligation d'immatriculation pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

• Époux. Lorsque le bail a été consenti à un couple et que l’épouse exploite le fonds, elle doit être immatriculée au RCS en tant que commerçante, et non en tant que conjoint collaborateur. À défaut, le bailleur risque de dénier aux époux le bénéfice du statut des baux commerciaux au moment du renouvellement du bail (cass. civ., 3e ch., 1er juin 2010, n° 08-21795).

• Ex-époux. Le défaut d'immatriculation d'un ex-époux n'empêche pas son ex-épouse d'obtenir une indemnité d'éviction en cas de congé, dès lors qu'elle exploite le fonds dans l'intérêt de l'indivision post-communautaire et qu'elle est immatriculée au RCS au moment du congé (cass. civ., 3e ch., 1er juin 2011, n° 10-18855).

• Héritiers. En cas de décès du locataire, les héritiers ou ayants droit bénéficient du statut des baux commerciaux, bien que n’exploitant pas le fonds, s’ils demandent le maintien de l’immatriculation de l’exploitant décédé pour les besoins de sa succession (c. com. art. L. 145-1, III). Pour ce faire, ils déclareront au registre le décès de la personne immatriculée avec déclaration de maintien provisoire, pendant un délai maximal de 1 an (c. com. art. R. 123-46, 7°).

• Clientèle propre. Le locataire-gérant peut invoquer le bénéfice du statut si, avec l’accord du bailleur, il exploite dans les lieux un commerce distinct ayant une clientèle propre (cass. civ., 3e ch., 22 mai 1968, n° 66-12746).

• Précarité d’une nouvelle activité. Le statut n’est pas applicable au locataire-gérant lorsque le bailleur l’a autorisé à ajouter, à titre précaire, une activité dans les lieux loués (cass. civ., 3e ch., 10 mai 1989, n° 87-17401).

• Fonds disparu. Lorsque les locataires justifient que le fonds de commerce sur lequel était censé porter le contrat de location-gérance n’avait plus d’existence, dans ses éléments essentiels, depuis de nombreuses années lorsqu’ils étaient entrés dans les lieux, ils sont fondés à demander la requalification du contrat en bail commercial et à invoquer le bénéfice du statut (cass. civ., 3e ch., 30 janvier 2002, n° 00-17342).

• Locataire-gérant propriétaire du fonds. Lorsque le locataire-gérant démontre qu’il est seul propriétaire du fonds qu’il a créé et exploité depuis l’origine, les juges du fonds ne peuvent rejeter la revendication, par l’exploitant de ce fonds, du bénéfice du statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 7 octobre 1998, n° 96-22564).

• Renouvellement du bail. Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux (cass. civ., 3e ch., 26 septembre 2001, n° 00-11652).

• Violation du bail par le locataire-gérant. Le propriétaire peut se prévaloir des manquements aux clauses du bail commis par le locataire-gérant pour obtenir la résiliation du bail (cass. civ., 3e ch., 27 juin 1990, n° 89-12829).

• Bar installé sur un site touristique. Une société exploite une grotte située en Lozère. Depuis 1926, elle consent, à la famille X, des contrats successifs de location-gérance sur un fonds de commerce de débit de boissons implanté sur le site. À l’expiration du dernier contrat, M. X refuse de partir, revendique la propriété du fonds de commerce et demande que son contrat soit requalifié en bail commercial. La demande de M. X est rejetée, car il ne détient pas de clientèle personnelle. Seule la renommée du site apporte une clientèle au bar, dont les horaires d’ouverture sont liés à ceux de la grotte et dont l’activité est interrompue lors de sa fermeture annuelle (cass. com. 7 avril 2009, n° 08-10996).

• Location-gérance irrégulière. La sanction de la nullité d’une location-gérance n’entraîne pas la résiliation du bail qui ne l’interdit pas (cass. civ., 3e ch., 18 octobre 1968, BC III n° 390), mais la déchéance des droits à renouvellement du bail en application de l’article L. 144-10 du code de commerce. Le preneur ne peut invoquer une réitération de la convention nulle pour échapper à cette déchéance (cass. civ., 3e ch., 30 juin 1992, n° 90-15912).

  Cette nullité est ainsi encourue lorsqu’un seul des deux indivisaires propriétaires du fonds remplit les conditions légales de durée d’exercice d’une profession commerciale (cass. civ., 3e ch., 11 décembre 1974, n° 73-13178).

  Dès lors qu’il est conclu en violation des conditions exigées par le bailleur, le contrat de location-gérance est atteint d’une nullité absolue et, comme tel, insusceptible de confirmation (cass. civ., 3e ch., 9 juin 2004, n° 01-15713).

• Location-gérance dissimulant une sous-location. Dans certains cas, la qualification de location-gérance donnée par les parties est fictive et dissimule en réalité une sous-location en vue d’éluder les règles prévues pour ce contrat (voir § 271). Cette location-gérance apparente pourra entraîner la résiliation du bail ou le refus de renouvellement. Le locataire-gérant souhaitant agir en requalification du contrat doit respecter la prescription biennale prévue par l'article L. 145-60 du code de commerce ; ce délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu'il ait été renouvelé par avenant successifs (cass. civ., 3e ch., 3 décembre 2015, n° 14-19146).

• Location-gérance interdite par le bail. Le bail peut interdire la mise en location-gérance du fonds ; le preneur doit alors obtenir l’accord écrit du bailleur avant toute opération de ce type (cass. civ., 3e ch., 15 mars 1989, n° 87-20287) ; l’attitude passive de l’administrateur de la bailleresse face à huit gérances successives ne peut valoir accord tacite.

  D’autres clauses moins formelles ont été assimilées à une interdiction de donner en gérance le fonds :

  -impossibilité de se substituer une tierce personne dans la jouissance des lieux loués (cass. civ., 3e ch., 14 mars 1979, Gaz. Pal. 1979 pan. 307) ;

  -prohibition faite au locataire de faire occuper les lieux par un tiers (cass. civ., 3e ch., 26 novembre 1986, Loyers 1987, n° 39), interdiction formelle au preneur de prêter ou de laisser occuper, même temporairement, et sous quelque forme que ce soit, les lieux loués par d’autres personnes (cass. civ., 3e ch., 23 novembre 1993, Gaz. Pal. 1994 somm. 535 ; cass. civ., 3e ch., 22 janvier 2003, n° 01-14655).

  Les clauses interdisant la location-gérance ne peuvent valoir interdiction de sous-location, les deux contrats étant distincts (cass. civ., 3e ch., 23 mai 1995, n° 93-13120).

• Clause ambiguë. Une interprétation nécessaire des termes ambigus du bail a permis aux juges de décider que l’occupation des lieux visés dans la clause « Destination » n’avait pas pour objet d’empêcher le locataire d’adopter le mode d’exploitation qui lui paraissait le plus approprié, dont une location-gérance, dès lors qu’il restait vis-à-vis du bailleur seul responsable de ses obligations contractuelles (cass. civ., 3e ch., 14 novembre 2002, n° 01-12455).

• Registre du commerce et des sociétés. Lorsque le preneur a donné son fonds en location-gérance, il n’y a pas lieu de rechercher si le locataire-gérant a effectué les diligences lui incombant en matière d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour lui reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 30 mai 1996, n° 94-13765).

• Crédit-bail portant sur un fonds de commerce ou un établissement artisanal. L’opération financière peut porter sur le seul droit au bail commercial. Dans ce cas, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le crédit-bailleur. Les autres droits et obligations que le locataire tient des dispositions du décret sont répartis par contrat entre le propriétaire des murs, le crédit-bailleur et le crédit-preneur (c. mon. et fin. art. L. 313-7). Ces contrats sont peu nombreux.

• Location-gérance transformée en société en participation. Un restaurateur met son fonds en location-gérance alors que son bail le lui interdit. Après avoir reçu du bailleur un commandement d’exercer personnellement son activité, il obtempère et met fin à la location-gérance, tout en poursuivant sa collaboration avec l’ancien locataire-gérant sous la forme d’une société en participation. Le bailleur demande la résiliation du bail, mais en vain, les juges retenant que la société n'a pas d'existence juridique à l'égard du bailleur et que le locataire a continué d’exercer personnellement son activité dans le local (cass. civ., 3e ch., 24 janvier 2019, n° 17-27383).

• Contrat de location-gérance non communiqué. Un bail stipule que, en cas de mise en location-gérance du fonds, le locataire doit communiquer au bailleur un exemplaire du contrat location-gérance. Le locataire met son fonds en location-gérance et adresse, chaque année, au bailleur la déclaration de chiffre d'affaires du locataire-gérant ; en revanche, il ne lui transmet pas le contrat. Quelques années plus tard, le bailleur vend le local puis assigne le locataire en dommages-intérêts. Il estime que s'il avait eu connaissance du contrat, il aurait pu obtenir un loyer plus élevé lors du renouvellement puis un prix plus élevé lors de la vente. Le bailleur obtient gain de cause, les juges retenant que le locataire avait l'obligation contractuelle de lui remettre un exemplaire du contrat (cass. civ., 3e ch., 17 juin 2021, n° 20-17203).

• Exploitation effective du fonds dans les lieux loués. L’immatriculation au répertoire des métiers est nécessaire, mais elle n’est pas suffisante pour le bénéfice du statut ; il faut aussi une exploitation effective d’un fonds dans les lieux loués (CA Paris 28 janvier 1981, D. 1982, IR 49 ; CA Versailles 8 octobre 1998, D. Affaires 1999, p. 661).

• Artisans-commerçants. Les artisans qui sont en même temps commerçants doivent être inscrits à la fois au répertoire des métiers et au registre du commerce et des sociétés. À cet égard, l’artisan-commerçant qui n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne peut prétendre à une indemnité d’éviction que pour son activité artisanale (CA Paris 19 octobre 1995, Rev. dr. immob. 1996, 624).

• Box - Garages. Le droit à la propriété commerciale a été admis à propos de sous-location de locaux pour le garage d’automobiles à des locataires non commerçants (cass. civ., 3e ch., 5 juin 1970, n° 68-12396 ; cass. civ., 3e ch., 30 octobre 1984, n° 83-11178).

• Résidence de tourisme. Le statut des baux commerciaux a été refusé à des locations de logements meublés et équipés fournis par une société commerciale en raison de sa forme ; les appartements constituaient l’objet de l’activité de la société, mais non le lieu où celle-ci exploitait son fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 10 novembre 1993, n° 91-12626). D’ailleurs, l’activité de sous-loueur n’est pas en elle-même une activité commerciale (CA Paris 4 janvier 1996, Loyers 1996, n° 119).

  Toutefois, lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle un hébergement ainsi que des prestations de services hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage…), la sous-location est l'objet même de l'activité du locataire, qui bénéficie du statut des baux commerciaux, sans que, d'ailleurs, le bailleur n'ait à concourir aux actes de sous-location (cass. civ., 3e ch., 15 avril 2015, n° 14-15976).

  Notons également que, depuis la loi 2009-888 du 22 juillet 2009, l'article L. 145-7-1 du code de commerce intègre expressément les résidences de tourisme, mentionnées à l'article L. 321-1 du code du tourisme, dans le statut des baux commerciaux.

• Marché couvert. Le droit au renouvellement a été refusé au titulaire d’un bail de terrain qui avait fait construire des locaux à usage de marché couvert qu’il sous-louait à des commerçants (cass. civ., 3e ch., 17 mars 1953, Gaz. Pal. 1957, 198).

• Sous-location totale. Le statut des baux commerciaux est subordonné à l’exploitation, par le locataire, d’un fonds de commerce lui appartenant ; par suite, il ne peut être invoqué par le preneur qui sous-loue en totalité le local commercial (cass. civ., 3e ch., 29 octobre 1985, n° 84-14391 ; cass. civ., 3e ch., 8 octobre 1986, Sem. jur. 1986, 322).

• Article 98 A, II de l’annexe III du CGI. « II. Sont considérées comme œuvres d’art les réalisations ci-après :

  1° tableaux, collages et tableautins similaires, peintures et dessins, entièrement exécutés à la main par l’artiste à l’exclusion des dessins d’architectes, d’ingénieurs et autres dessins industriels, commerciaux, topographiques ou similaires, des articles manufacturés décorés à la main, des toiles peintes pour décors de théâtres, fonds d’ateliers ou usages analogues ;

  2° gravures, estampes et lithographies originales tirées en nombre limité, directement en noir ou en couleurs, d’une ou plusieurs planches entièrement exécutées à la main par l’artiste, quelle que soit la technique ou la matière employée, à l’exception de tout procédé mécanique ou photomécanique ;

  3° à l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie, productions originales de l’art statuaire ou de la sculpture en toutes matières dès lors que les productions sont exécutées entièrement par l’artiste ; fontes de sculpture à tirage limité à huit exemplaires et contrôlé par l’artiste ou ses ayants droit ;

  4° tapisseries et textiles muraux faits à la main, sur la base de certains originaux fournis par les artistes, à condition qu’il n’existe pas plus de huit exemplaires de chacun d’eux ;

  5° exemplaires uniques et céramiques, entièrement exécutés par l’artiste et signés par lui ;

  6° émaux sur cuivre, entièrement exécutés à la main, dans la limite de huit exemplaires numérotés et comportant la signature de l’artiste ou de l’atelier d’art, à l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie ;

  7° photographies prises par l’artiste, tirées par lui ou sous son contrôle, signées et numérotées dans la limite de trente exemplaires, tous formats et supports confondus. »

• Reconnaissance du statut. Lorsque le bail de locaux d’artiste peintre a été renouvelé deux fois en notifiant à chaque fois un congé « locaux commerciaux », le bailleur a renoncé tacitement, mais de façon certaine, à se prévaloir de l’absence d’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (cass. civ., 3e ch., 19 avril 2000, n° 98-13396).

• Non-immatriculation de l’épouse. L’épouse d’un artiste, commune en biens et cotitulaire du bail, n’est pas tenue d’être immatriculée au registre du commerce et des sociétés ni au répertoire des métiers (cass. civ., 3e ch., 21 février 2007, n° 06-12491).

• Le statut des baux commerciaux ne peut être étendu aux immeubles ruraux. En cas de location, les immeubles ruraux sont soumis de plein droit au statut du fermage ; échappe à ce statut la location de droits incorporels (bassins aménagés pour la pisciculture) mais non celle d’un bien immobilier (cass. civ., 3e ch., 17 avril 1996, n° 94-14956).

• Ce statut peut entrer en conflit avec d’autres législations protectrices en matière de baux. Tel est le cas de la loi régissant les rapports locatifs pour l’habitation (loi 89-462 du 6 juillet 1989).

  Le preneur à bail d’un local soumis aux dispositions de la loi du 22 juin 1982 – régissant alors les baux d’habitation – dans lequel il exploite une salle de gymnastique, activité pour laquelle il est inscrit au registre du commerce et des sociétés, doit, pour faire qualifier son bail de commercial, établir que le bailleur avait accepté, en cours de bail, de renoncer au bénéfice de la loi de 1982 précitée (cass. civ., 3e ch., 26 janvier 1994, n° 91-21485). On notera, à cet égard, que la loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales (cass. civ., 3e ch., 23 mai 1995, n° 93-12789) ou celles relatives aux baux professionnels.

Des rédactions insuffisantes. Dans un bail professionnel, et non commercial, le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un préavis de 6 mois (loi 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 57 A). Une mutuelle tentait de faire valoir cet article alors qu'elle avait expressément signé un bail commercial. Elle a obtenu gain de cause. Les juges ont, en effet, estimé que (cass. civ., 3e ch., 20 octobre 2016, n° 15-20285) :

-la faculté d'extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime ;

-la qualification de bail commercial, la mention selon laquelle « le preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale », ainsi que la référence aux règles du code de commerce ne suffisent pas à caractériser une renonciation en toute connaissance de cause et dépourvue d'ambiguïté aux dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permettant de rompre le bail à tout moment.

Dans une autre affaire, une société d'expertise comptable louait des locaux à usage de bureaux ; le contrat de bail faisait référence à certaines règles du statut des baux commerciaux. Néanmoins, la société a pu bénéficier de l'article 57 A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 lui permettant de rompre le bail à tout moment, aucune stipulation contractuelle ne démontrant que la société avait renoncé expressément aux dispositions d'ordre public de la loi du 23 décembre 1986 (cass. civ., 3e ch., 26 janvier 2017, n° 15-28165).