• Cloisons mobiles. Ne constitue pas un local permettant l’application du statut l’emplacement délimité sur le sol d’un hypermarché par des cloisons légères à hauteur d’homme (cass. civ. 5 juillet 1995, n° 93-17674).

• Entrée indépendante et autonomie de gestion. Ne constitue pas un simple emplacement mais forme de véritables locaux soumis au statut des baux commerciaux un ensemble disposant d’une vitrine et d’une entrée indépendante et pour lequel les contrats successifs précisent que le preneur agit à ses risques et périls et a une pleine autonomie de gestion ainsi qu’une clientèle propre, distincte de celle du supermarché (cass. civ., 3e ch., 24 janvier 1996, n° 94-10322).

Conditions d’exploitation. Le statut des baux commerciaux a été refusé à une société titulaire d’un emplacement dans un centre commercial qui, bien qu’assurant seule la gestion de ses stocks et de ses ventes et réglant directement à EDF son abonnement et ses consommations, est soumise aux horaires d’ouverture du centre commercial, lequel paie les charges, organise la publicité et fixe la politique des prix (cass. civ., 3e ch., 5 février 2003, n° 01-16672).

• Emplacement extérieur. Ne bénéficie pas de la législation sur les baux commerciaux le commerçant exploitant un banc de poissons installé à proximité d’un supermarché dès lors que la clientèle de ce commerce est constituée, de manière largement prédominante, par celle du supermarché exploité par la société propriétaire du local (cass. civ., 3e ch., 27 novembre 1991, n° 90-15177).

  Plus récemment, la cour d’appel de Bordeaux a reconnu le bénéfice du statut des baux commerciaux à une poissonnerie exploitée à l’extérieur d’un supermarché dès lors qu’elle bénéficiait d’un local stable et permanent, d’une clientèle personnelle et régulière et d’une autonomie de gestion (CA Bordeaux 20 juin 2007, Loyers et copropr. 2008, 11).

• Enseigne attractive. Certains commerces spécialisés ont une enseigne suffisamment attractive pour créer par eux-mêmes un flux de clientèle indépendante de celle du centre. Les locaux dits « de moyenne surface » situés dans le centre mais ayant une indépendance pourront aussi bénéficier d’une clientèle autonome.

• Clauses du règlement de copropriété valides. La Cour de cassation a admis la validité des clauses de non-concurrence insérées dans un règlement de copropriété :

  -en présence de centres commerciaux isolés nécessaires aux besoins d’habitants éloignés de tous autres commerces (cass. civ., 3e ch., 25 novembre 1980, n° 79-12562) ;

  -au vu de l’obligation, pour tout acquéreur de lots dans un centre commercial, de souscrire des actions d’une société dont l’objet est de regrouper les commerçants, gérer le centre et assurer la promotion commerciale, la destination de l’immeuble exclusivement commerciale mettant l’accent sur la volonté d’une politique commerciale commune (cass. civ., 3e ch., 12 février 1997, n° 95-12125).

  En outre, dans certains centres commerciaux, la copropriété cède le pas aux divisions en volumes qui relèvent d’une organisation différente.

• Clause d'exclusivité. En l’état d’un bail par lequel le propriétaire d’un centre commercial s’interdit de laisser établir dans ce centre tout autre commerce se rapportant à l’activité du locataire, les juges constatant qu’un autre locataire a été autorisé à exercer un commerce connexe qui fait une concurrence certaine peuvent retenir la faute du propriétaire qui a violé son engagement (cass. civ., 3e ch., 21 novembre 1969, BC III n° 748).

  Dans ce cas, le propriétaire sera condamné à des dommages et intérêts (cass. civ., 3e ch., 24 mars 1966, BC III n° 166).

  La clause d'exclusivité d'un bail conclu avec un pharmacien dans un centre commercial interdit au bailleur de louer un autre local pour une activité concurrente à celle d'officine de pharmacie. Cependant, le propriétaire agrée une cession de droit au bail au profit d'une société vendant des produits parapharmaceutiques. La vente de ces produits entrant dans le champ de son activité professionnelle, le pharmacien est en droit de réclamer au bailleur une indemnité pour violation de la clause d'exclusivité (cass. civ., 3e ch., 28 janvier 2021, n° 19-18233).

• Servitude de non-concurrence. L’interdiction faite à l’acquéreur d’un fonds de commerce peut revêtir le caractère d’une servitude établie par le fait de l’homme attachée au fonds dans l’intérêt de l’autre fonds. Une telle convention est valable, pourvu que cette servitude n’ait rien de contraire à l’ordre public et si l’interdiction est restreinte à un lieu déterminé (cass. com., 3e ch., 15 juillet 1987, n° 86-11272).

• Refus in extremis de s’installer à côté d’un concurrent. Le propriétaire d’un local situé dans un centre commercial le donne à bail à une parfumerie. Concomitamment, une société concurrente s’installe dans le local mitoyen. Face à cette concurrence inattendue, la parfumerie assigne alors le propriétaire en nullité du bail invoquant une erreur de sa part sur les qualités substantielles du local. Les juges retiennent que la parfumerie a effectivement conclu le bail dans la croyance erronée qu’elle n’aurait pas de concurrence dans le centre et concluent à la nullité du bail (cass. civ., 3e ch., 2 octobre 2013, n° 12-13302).

• Clause du bail contestée par un centre concurrent. Les baux d’un centre commercial comportent une clause par laquelle chaque locataire s’engage, pendant la durée du bail, à ne pas ouvrir une boutique dans un autre centre (dans un rayon de 5 km) en utilisant la même enseigne et en distribuant la même marque. Le centre commercial concurrent engage une procédure pour faire annuler cette clause. Sa demande est rejetée car la clause, limitée dans le temps et dans l’espace, « ne constitue pas une atteinte disproportionnée au regard des intérêts légitimes qu’elle vise à protéger » (CA Paris, pôle 5, ch. 4, 3 juillet 2013, n° 11-17161).

• Droit de veto d'un locataire. Une société lettonne loue de très nombreux locaux dans un centre commercial. Une clause de ses baux lui permet de donner, ou non, son accord pour que d'autres commerçants louent un local dans le centre. Pour la Cour de justice de l'Union européenne, ces baux ne sont pas, a priori, anticoncurrentiels. Toutefois, une analyse des circonstances de fait peut, le cas échéant, prouver qu'ils ont pour effet de fausser le jeu de la concurrence (CJUE 26 novembre 2015, aff. C-345/14).

• Action en référé d'un concurrent. Un commerçant ouvre un magasin d'alimentation générale dans un centre commercial et y vend notamment des pains et des viennoiseries. Cependant, son bail lui interdit de concurrencer les commerçants en place dans le centre. Le boulanger-pâtissier, qui était déjà installé dans le centre, peut saisir le juge des référés pour que le nouvel arrivant soit contraint de cesser la vente de pains et viennoiseries (cass. civ., 3e ch., 6 mai 2021, n° 19-23145).

• Premier locataire. La faculté de déspécialiser est refusée au premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction et ce, pendant un délai de 9 ans à compter de la date de son entrée en jouissance (c. com. art. L. 145-48).

• Clause d’enseigne. Un contrat de bail et un contrat de franchise signés quasi simultanément forment un tout, de telle sorte que chacun ne peut s’analyser qu’à la lumière de l’autre. La clause imposant au preneur d’exercer son activité sous une enseigne précise est nulle car elle ne lui permet pas de faire valoir son droit à déspécialisation partielle, par adjonction d’activités connexes ou complémentaires (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 2000, n° 98-21671).

• Engagement du bailleur. La garantie du bailleur peut être mise en cause lorsqu’il s’est engagé à garantir la viabilité d’un centre Usine Center sous une forme précise pendant 5 ans (CA Paris, 16e ch. sect. A, 13 mars 2002, n° 1081999/21169).

• Obligation de moyen. L'obligation de maintenir un environnement commercial favorable est une obligation de moyen (cass. civ., 3e ch., 26 mai 2016, n° 15-11307). Au cas particulier, n'a pas manqué pas à son obligation le bailleur qui, face à la décommercialisation du centre (80 emplacements occupés sur un total de 120), démontre avoir confié à une société gestionnaire à la compétence reconnue la recherche de nouveaux locataires pour les locaux et avoir engagé dans un délai raisonnable un projet de restructuration du centre destiné à offrir aux commerçants un cadre totalement rénové.

  À l’inverse, si la dégradation de la commercialité des lieux trouve au moins en partie son origine dans l'insuffisance des efforts déployés par le bailleur, ce dernier peut voir sa responsabilité retenue (cass. civ., 3e ch., 23 janvier 2020, n° 18-19051). En l'espèce, un commerce de maroquinerie a obtenu 80 000 € de dommages et intérêts, le bailleur n'ayant pas fait les efforts suffisants pour mettre fin aux dysfonctionnements du chauffage ainsi qu'aux problèmes d'infiltration et de sécurité rencontrés dans le local loué et dans le centre.

• Modification du projet initial. La responsabilité du bailleur n’a pas été retenue à propos d’une étude de marché communiquée, avant la signature du contrat de location, au preneur, étude qui s’est révélée tendancieuse, un concert frauduleux n’étant pas démontré entre l’auteur de cette étude et le promoteur du centre (CA Bordeaux 3 mars 1986, Loyers 1986, 237). De même, les études préalables faites par les promoteurs concernant la clientèle potentielle n’ont pu induire en erreur les souscripteurs que sur la valeur de la chose louée et non sur ses qualités substantielles (CA Paris 15 janvier 1987, D. 1987 IR 28).

  La non-réalisation par le vendeur d’un terrain, d’un lotissement prévu, causant ainsi un trouble commercial important, n’engage par la responsabilité de ce vendeur si l’acte ne prévoit pas l’obligation de réaliser ce lotissement (cass. civ., 3e ch., 2 juin 1981, n° 80-10378).

• Investissements coûteux. Le propriétaire d’une galerie a commis une faute en relation avec l’aggravation du passif du locataire, mis en liquidation judiciaire, en incitant le preneur à procéder à des investissements coûteux voués à l’échec, qui sont directement à l’origine de la cessation des paiements, investissements qui revenaient gracieusement au propriétaire en fin de contrat. Il a été en conséquence condamné à verser des dommages et intérêts au liquidateur (cass. com. 22 février 1994, n° 92-13871).

• Publicité mensongère. Le caractère mensonger de la publicité portant non sur des éléments caractéristiques du centre commercial ou des locaux loués, mais sur des éléments extérieurs (rénovation des voies d’accès, construction d’une tour) non réalisés, ne sont pas de nature à entraîner la résiliation du bail (CA Paris 15 janvier 1987, D. 1987 IR 28).

• Départ d’un commerçant. Un locataire d’un ensemble immobilier sous-loue une partie de ses locaux à une société exerçant une activité complémentaire à la sienne. Plus de 11 ans après, le preneur ferme le magasin qu’il exploitait dans les locaux contigus à ceux sous-loués. Le sous-locataire assigne alors son bailleur en résiliation du sous-bail à ses torts et en paiement de dommages et intérêts. Il prétend que ce dernier n’a pas respecté son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux et a manqué à son devoir de loyauté puisqu’il a mis fin unilatéralement à l’exploitation des lieux. Les juges ne partagent pas cette interprétation : à défaut de stipulations contraires, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’a pas l’obligation légale d’assurer le maintien de l’environnement commercial (cass. civ., 3e ch., 3 juillet 2013, n° 12-18099).

• Clause envisageant une décoration soignée. La Cour de cassation rappelle que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial n'est pas tenu d'en assurer la commercialité sauf clause particulière. Lorsque les conditions générales et particulières du bail précisent que les parties ont entendu tout mettre en œuvre pour que le centre ait un positionnement différent des autres centres, non seulement en termes de qualité environnementale, mais également quant à l'architecture et à la décoration particulièrement soignée, la Cour de cassation estime que ces clauses n'engendrent d'obligations qu'à la charge du preneur mais aucune obligation particulière à la charge du bailleur (cass. civ., 3e ch., 15 décembre 2021, nos 20-14423 et 20-16570).

• Travaux en cours de bail. Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. Ayant pris à bail un local commercial dépendant d’un centre commercial, le locataire assigne le propriétaire en démolition des travaux d’extension du centre et remise en état des lieux loués. La cour d’appel saisie du litige refuse la démolition en raison des conséquences qu’elle aurait pour les locataires des nouvelles boutiques, mais octroie des dommages et intérêts au demandeur. La Cour de cassation censure cette décision pour violation de l’article 1723 du code civil (cass. civ., 3e ch., 3 avril 1996, n° 94-14485). De même, lorsque les travaux ont entraîné une modification substantielle de la chose louée, la clause selon laquelle les travaux en cours de bail doivent être supportés sans indemnités (seuls les troubles anormaux appelant une indemnisation) ne prive pas le locataire d’une demande en dommages et intérêts pour le préjudice subi (cass. civ. 18 juillet 2001, n° 00-10082). Le bailleur peut également être condamné à réparer le préjudice subi par les locataires en raison de travaux exécutés pendant une période anormalement longue (CA Paris, 16e ch. sect. A, 5 juillet 2006, AJ DI 2006, 825).

• Clause précisant que les travaux seraient à régler dans les charges de copropriété. Lorsque le bail prévoit que les travaux de rénovation d’un centre commercial sont à régler dans les charges de copropriété ou charges exceptionnelles ou de travaux, cette seule clause ne peut permettre de faire supporter au locataire des travaux de mise aux normes de sécurité imposée par les textes en vigueur qui incombent au bailleur (cass. civ. 9 novembre 2004, n° 03-16233).

• Obligation de gardiennage. Lorsque la société propriétaire du centre commercial est tenue de faire son affaire personnelle du gardiennage et de l’ouverture sans interruption de la galerie de 9 heures à 21 heures, les juges du fond, qui ont constaté que ce bailleur, depuis l’origine, n’avait pas permis au preneur d’exploiter conformément à ces stipulations du bail, ont pu retenir que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers (cass. civ. 15 décembre 1993, n° 92-12324).

• Dégradation du centre commercial. Une pharmacienne, installée dans un centre commercial reproche au bailleur un défaut d’entretien des lieux. Elle est acculée à la liquidation judiciaire et son liquidateur réclame au bailleur une somme au titre de la perte du fonds de commerce. Les juges donnent droit à cette demande. Selon eux, le bailleur a laissé passivement se dégrader un environnement qui dépend de lui ; cette dégradation a attiré les marginaux de toutes sortes. La défaillance du bailleur à maintenir un état décent du centre commercial constitue bel et bien une faute contractuelle. Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation : en l’absence de stipulation particulière, le bailleur est seulement tenu de l’entretien des lieux loués (cass. civ. 28 juin 2005, n° 04-14087).

• Se reporter au bail. Un locataire reproche au bailleur son défaut d’entretien du centre. La cour d’appel reprend à son compte la formule déjà énoncée par le Cour de cassation (voir ci-dessus) : en l’absence de stipulation particulière, le bailleur est seulement tenu de l’entretien des lieux loués. Cette décision est censurée par la Cour de cassation : les juges doivent rechercher si le défaut d’entretien des parties communes du centre commercial a eu pour effet de priver le locataire des avantages qu’il tenait du bail (cass. civ. 31 octobre 2006, n° 05-18377).

• Défaut d’entretien des parties communes. Le propriétaire d’une galerie marchande donne à bail un local à une société qui exploite un salon de coiffure. Suite à l’ouverture d’un nouveau centre commercial, toutes les boutiques déménagent de la galerie, laissant le salon isolé. La société assigne alors son bailleur en résiliation du bail et invoque les manquements de ce dernier à son obligation d’entretien de la galerie (dépérissement de l’immeuble, impossibilité d’accès aux toilettes et gravats sur les places de parking). Les juges considèrent les faits décrits par la société comme des manquements graves du bailleur justifiant la résiliation du bail à ses torts et des dommages et intérêts. Le bailleur se pourvoit en cassation ; il estime ne pas être tenu d’entretenir les parties communes de la galerie car le bail ne l’y contraint pas. La Cour de cassation valide la condamnation du bailleur : les parties communes d’un centre commercial constituent des accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée (cass. civ., 3e ch., 19 décembre 2012, n° 11-23541).