• Chauffage. Ont été qualifiés de dépenses locatives :

  -les dépenses de menu entretien des appareils de chauffage central (trib. Lyon 22 avril 1953, Rev. loyers 1954, p. 229 ; trib. paix Paris 20 mars 1952, AJ 1952, 725) ;

  -les frais de nettoyage de la chaudière d’un chauffage central (trib. civ. Seine 3 juillet 1950, AJ 1951, 38) ;

  -l’entretien des cheminées et calorifères individuels (cass. soc. 23 mai 1960, BC IV n° 420). Le ramonage est également à la charge du preneur (sur le chauffage, voir également § 104).

• Compteurs d’eau. L’entretien des compteurs incombe au locataire (rép. min., JO AN 1950, p. 2039).

  Le locataire est responsable de l’engorgement des canalisations dû à l’introduction d’objets ou de matières dont l’évacuation n’est pas prévue par cette voie.

• Peintures et moquettes sont à la charge du locataire :

  -les peintures intérieures (cass. civ. 18 juillet 1955, BC I n° 308) et les papiers peints, sauf en cas de vétusté (cass. civ., 3e ch., 7 mars 1972, n° 70-14409) ;

  -la remise en état de la moquette et la pose de raccords en cas de taches, de trous.

• Volets. Les réparations de volets roulants non nécessitées par la vétusté doivent être supportées par le locataire (CA Colmar 21 janvier 1958, Gaz. Pal. tables 1958, bail, § 61) ; il en est de même pour le graissage des volets (cass. civ. 4 mars 1955, Ann. Loyers 1955, 742).

• Sanitaire. Est à la charge du locataire l’entretien des chasses d’eau, de l’abattant, du dessus de siège, de la cuvette (cass. soc. 4 mars 1955, Ann. Loyers 1955, 72). À défaut de clause contraire, le prix du contrat d’entretien du réseau d’évacuation des eaux usées incombe au locataire (cass. civ., 3e ch., 21 février 1996, n° 94-14008) mais pas le curage des fosses d’aisance (c. civ. art. 1756).

• Installation classée. L’obligation de remise en état d’une installation classée incombe au dernier exploitant (cass. civ., 3e ch., 10 avril 2002, n° 00-17874).

• Défaut d’information du bailleur. Le locataire peut être tenu de supporter une partie de la dépense de remise en état des locaux lorsqu’il n’a pas pris la précaution d’alerter le bailleur en temps opportun d’une dégradation due, par exemple, à des infiltrations (cass. civ., 3e ch., 31 mai 1994, n° 92-17898).

• Bricolages dangereux. Le locataire qui n'entretient pas les lieux et réalise des bricolages dangereux peut voir son bail résilié judiciairement (cass. civ., 3e ch., 31 octobre 1989, n° 88-12344).

• Graffitis. Le locataire n’est pas tenu de supporter les frais d’enlèvement des graffitis dès lors qu’il s’agit de dégradations volontaires dont les auteurs, non liés au locataire, sont responsables (cass. civ., 3e ch., 17 juillet 1997, n° 95-18100).

• Dégradations. Il appartient au locataire de prouver qu’il n’est pas responsable des dégradations commises, et non au bailleur de prouver la faute du locataire (c. civ. art. 1732 ; cass. civ., 3e ch., 28 janvier 2004, nos 02-11814 et 02-14429).

• Carence du locataire. Lorsque le bail met à la charge du locataire l’entretien des lieux loués, et notamment la surveillance des canalisations, l’absence totale d’entretien des locaux, non seulement en ce qui concerne les canalisations, mais pour l’ensemble des lieux loués, constitue de graves manquements du preneur à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail (cass. civ., 3e ch., 29 janvier 2002, n° 00-19279).

• Dégâts causés par un plombier. Le locataire qui a fait entrer dans le local loué un plombier pour effectuer une réparation est tenu des dégradations et pertes survenues par le fait de celui-ci (cass. civ., 3e ch., 19 janvier 2000, n° 98-12697).

• Signature d’un nouveau bail. Le fait qu’un nouveau bail a été conclu entre les parties n’interdit pas au bailleur de réclamer au locataire la réparation des dégradations, hormis les grosses réparations résultant de l’usage de la chose pendant toute la durée de la location (cass. civ., 3e ch., 8 décembre 1999, n° 98-11665).

• Cessionnaire du droit au bail. Les cessions successives d’un bail opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, qui devient alors débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs (cass. civ., 3e ch., 9 juillet 2003, n° 02-11794) ; un précédent arrêt énonçant ce principe avait réservé l’hypothèse d’une stipulation contraire dans l’acte de cession (cass. civ., 3e ch., 13 juin 2001, n° 99-18047).

• Force majeure. Sauf stipulation expresse contraire, l’obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeure (cass. civ., 3e ch., 31 octobre 2006, n° 05-19171). La force majeure exonère le débiteur de ses obligations mais uniquement pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il est obligé (cass. civ., 3e ch., 5 septembre 2012, n° 11-14108).

• État d’origine vétuste. Le locataire qui a pris des locaux dans un état vétuste ne peut être tenu de l’aggravation de cet état que si cette aggravation est entièrement due à un défaut d’entretien de sa part (cass. civ., 1re ch., 18 octobre 1965, BC I n° 548 ; le preneur avait agréé les locaux dans leur état et supportait tous les travaux).

• Peintures. Très souvent, la vétusté est invoquée par le locataire sortant à propos des peintures ou des papiers peints. Lorsque les dégâts proviennent d’un usage normal et légitime de la chose louée, le preneur ne saurait être obligé de la réfection des peintures (cass. civ., 3e ch., 7 mars 1972, n° 70-14409). Ainsi, le locataire ne peut être obligé de remettre à neuf des papiers peints atteints par la vétusté après 14 années d’occupation (cass. civ., 3e ch., 17 octobre 1990, n° 88-20194). De même, après 13 années d’occupation des lieux par le locataire, les travaux de peinture et papiers peints dus à l’usure normale incombent au bailleur (cass. civ., 3e ch., 23 février 1999, n° 97-16350).

  La Cour de cassation a considéré qu’après une occupation de 6 années, le locataire ne devait être condamné qu’à payer une fraction des frais de remise en état des papiers peints, ceux-ci devant, au bout de ce délai, être remplacés, même si le locataire avait été particulièrement soigneux (cass. civ., 3e ch., 10 février 1988, n° 86-18525). Une certaine pratique retient, pour les papiers peints et peintures, un coefficient de vétusté moyen de 15 % par an.

• Dégradations. Un bailleur qui n’a réalisé aucune réfection des papiers peints et des peintures depuis l’entrée dans les lieux de son locataire, 16 ans plus tôt, doit assurer leur remise en état, peu important les dégradations imputables au locataire (CA Aix-en-Provence 2 mars 1998, Loyers 1998, n° 289).

• Revêtements de sol. L’obligation faite au preneur de répondre des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté (cass. civ., 3e ch., 17 octobre 1990, n° 88-20194).

• Initiative du locataire. Lorsque le locataire a changé le chauffe-eau puis a demandé au bailleur le paiement du coût de changement dû à la vétusté de l’équipement, les juges du fond doivent rechercher si la dépense a été effectuée de la façon la plus économique possible (cass. civ., 3e ch., 12 juin 2001, n° 99-21127).

• Clause visant l’usure et la vétusté. Un locataire a dû supporter le coût occasionné par le remplacement d’une chaudière usagée et les frais consécutifs au mauvais état général des peintures et papiers peints, non imputable à son fait, en présence d’une clause selon laquelle il s’engageait à maintenir les lieux loués en bon état d’entretien et à assurer les réparations, y compris les remplacements d’objets d’équipement, même en cas d’usure et de vétusté (cass. civ., 3e ch., 14 novembre 1991, n° 90-12844).

• Climatisation vétuste. À défaut de clause expresse ayant pour objet de transférer à la charge du preneur les réparations dues à la vétusté, le bailleur doit prendre à sa charge le remplacement de la tour de refroidissement de l’installation de climatisation affectée par la vétusté qui existait lors de l’entrée dans les lieux du locataire (cass. civ., 3e ch., 5 octobre 1999, n° 98-12651) ; au cas considéré, la climatisation était indispensable à l’exercice de l’activité prévue au bail.

• Vétusté de la dalle. Suite à des désordres dus à la vétusté de la dalle, après 39 ans d’exploitation, le fait que pèse sur le locataire l’obligation de procéder aux grosses réparations ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer une chose exploitable conformément à sa destination contractuelle (cass. civ., 3e ch., 4 avril 2006, n° 05-10993).

• Vétusté de l'ascenseur. En l'absence de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux de réparation d'un ascenseur rendus nécessaires par sa vétusté, le bailleur ne peut réclamer au preneur le remboursement des dépenses occasionnées (cass. civ., 3e ch., 5 avril 2011, n° 10-14877).

• Vétusté d'une canalisation d'évacuation d'eau. Une clause met à la charge du bailleur les seules réparations énoncées à l'article 606 du code civil, lequel ne vise pas le remplacement des canalisations. Parallèlement, aucune clause ne prévoit expressément de transférer à la charge du locataire les réparations dues à la vétusté. En conséquence, les travaux à faire sur des canalisations en raison de leur vétusté restent à la charge du bailleur (cass. civ., 3e ch., 26 mars 2020, n° 19-10415).

• Travaux de désamiantage avant l’entrée en jouissance. Même en présence d’un rapport mentionnant l’absence d’amiante, s’il s’avère que des travaux de désamiantage auraient dû être réalisés par le bailleur avant l’entrée en jouissance, le bailleur, en s’abstenant de les faire exécuter, n’a pas entièrement satisfait à son obligation de délivrance (cass. civ., 3e ch., 2 juillet 2003, n° 01-16246).

• Travaux de désamiantage liés à des travaux de rénovation du locataire. A été censuré l’arrêt condamnant le bailleur à payer une certaine somme au titre des travaux de désamiantage alors que le rapport de l’expert précisait que le faux plafond existant avant les travaux réalisait une protection physiquement convenable et que l’enlèvement du flocage contenant de l’amiante était la conséquence directe du souhait du locataire de supprimer le faux plafond existant, qui pouvait être amélioré, pour le remplacer par un autre non étanche à l’air (cass. civ., 3e ch., 1er juillet 2003, n° 02-15570).

• Travaux de désamiantage non assimilables à une destruction du bien loué. Lorsque les travaux de retrait de l’amiante nécessitent l’évacuation de l’ensemble des occupants de l’immeuble sont d’une durée de 1 an à 18 mois, qu'ils permettent la réoccupation sans difficulté, et que leur coût est inférieur à la valeur des locaux, le bailleur ne peut résilier le bail en se prévalant de la destruction totale des locaux au sens de l’article 1722 du code civil. Il doit au locataire sa garantie pour le trouble de jouissance subi (cass. civ., 3e ch., 2 juillet 2003, n° 02-14642). De même, les contraintes financières et techniques spécifiques qu’impose au preneur la présence d’amiante en cas de travaux de réaménagement des locaux ne peuvent constituer un vice caché de nature à justifier la résiliation du bail (CA Versailles 8 janvier 2004, JCP E 2004 pan. 616).

• Travaux de désamiantage imposés par une réglementation postérieure à la conclusion du bail. Un bailleur ne peut être dispensé de réaliser des travaux de désamiantage au motif qu'ils visent au respect de normes qui n'étaient pas en vigueur lors de la signature du bail. En effet, la Cour de cassation rappelle que c'est tout au long du bail et non pas seulement à la date de sa conclusion, qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle (cass. civ., 3e ch., 10 septembre 2020 ; n° 18-21890).

• Amiante découverte lors de travaux de réhabilitation commandés par le locataire. Un locataire demande à un promoteur immobilier des travaux de réhabilitation de l'immeuble loué. Lors de ces travaux, il s'avère que le toit comporte de l'amiante. Le coût du désamiantage est mis à la charge du bailleur. En effet, les obligations du promoteur n'exonèrent pas le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire (cass. civ., 3e ch., 18 janvier 2018, n° 16-26011).

• Amiante et copropriété. Lorsque l’immeuble comporte des lots à usage d’habitation et des lots à usage commercial et que le permis de construire n’aurait pu être accordé à défaut de prévoir que le plancher séparant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée du reste de l’immeuble présentait une résistance au feu et qu’un flocage avait été nécessaire, ce revêtement d’amiante, dans le silence du règlement, est une partie commune (cass. civ., 3e ch., 7 mai 2003, n° 02-11218).

• Termites. Le traitement antitermites est à la charge du bailleur (cass. civ., 3e ch., 3 mai 2007, n° 06-13433).

• Travaux nécessaires à l'activité du preneur. Le bailleur qui loue les locaux pour une activité précise doit délivrer des locaux remplissant les normes prévues pour cette activité, même si cette dernière nécessite des travaux particuliers comme, par exemple : un hôtel, un restaurant... Seule une clause précise peut dégager le bailleur de cette obligation.

  Ainsi, le propriétaire d'un local à usage exclusif de boulangerie doit mettre à la disposition de son locataire des locaux susceptibles de supporter l'humidité occasionnée par un four à buée couramment utilisé par les boulangers (cass. civ., 3e ch., 19 octobre 2017, n° 16-14134).

• Manquements du preneur aux règles d'hygiène. Ayant relevé que le rapport des services vétérinaires faisait état des manquements quotidiens du preneur aux règles d’hygiène élémentaire et non pas de l’impossibilité pour celui-ci d’exercer en raison de l’état des lieux loués, les juges ont pu retenir que le bailleur n’avait pas à supporter la charge des travaux imposés par l’administration en raison de l’utilisation que le locataire a fait des locaux et des installations (cass. civ., 3e ch., 28 mai 2003, n° 01-16992).

• Locaux pris en l’état. L’entrée dans les lieux du preneur connaissant le mauvais état des lieux n’équivaut pas à une renonciation de ce preneur à se prévaloir ensuite de ses droits concernant l’obligation légale d’entretien à la charge du bailleur (cass. civ., 3e ch., 2 mars 1977, n° 75-14072 ; 12 juin 2001, n° 00-12634).

• Installation électrique, gaz et chaufferie. Ayant constaté que l’installation électrique, l’installation gaz, la chaufferie et le dispositif d’éclairage équipant les lieux loués n’étaient pas conformes aux normes de sécurité imposées par l’administration et que ces installations présentaient des dangers pour les usagers, et ayant relevé qu’en l’absence de clauses particulières du bail, il est de principe que les travaux destinés à satisfaire aux prescriptions administratives incombent au bailleur, s’agissant d’un commerce recevant du public et en raison de l’imminence du péril que représentait cette situation, les juges du fond ont pu condamner le bailleur à réparer (cass. civ., 3e ch., 15 novembre 2000, n° 99-13403).

• Normes de sécurité électrique. Les travaux de conformité aux normes de sécurité incombent au bailleur, sauf stipulation expresse contraire (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 2012, n° 11-22716).

  Un locataire demande en justice la condamnation du bailleur à réaliser des travaux de ventilation conformes aux normes. Les juges rejettent sa demande au motif qu'une ventilation a été installée par un artisan à la demande du bailleur ; peu importe qu'elle ne réponde pas totalement aux normes. La Cour de cassation censure : les juges doivent rechercher si cette nouvelle installation est conforme à la réglementation en matière d'électricité (cass. civ., 3e ch., 6 mars 2012, n° 11-13307).

• Loyer très faible. Un loyer très faible ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretien (cass. civ., 3e ch., 26 juin 1996, n° 94-14704 ; en l’espèce, le locataire était privé de chauffage et demandait des dommages et intérêts).

• Silence du preneur. La carence du locataire à réclamer des travaux dus par le bailleur ne saurait constituer un droit acquis de ne pas les exécuter (cass. civ., 3e ch., 8 juin 1995, n° 93-13938 ; au cas considéré, il s’agissait de fissures dues à la vétusté du bâtiment).

• Bailleur et usufruitier. Un locataire réclame en justice l’exécution de travaux. Les juges déclarent cette demande irrecevable en ce qu’elle est dirigée uniquement à l’encontre de l’usufruitier. Cette décision est censurée : l’usufruitier est tenu aux obligations du bailleur à l’égard des locataires de l’immeuble sur lequel porte son usufruit (cass. civ., 3e ch., 28 juin 2006, n° 05-15563).

• Application en cours de bail. La clause selon laquelle le preneur s’oblige à entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et à les rendre en fin de bail en bon état de toutes réparations locatives d’entretien et de gros entretien doit recevoir application en cours de bail et pas seulement en fin de bail (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2004, n° 02-20721). Au cas considéré, le bailleur avait, à l’occasion de la cession du bail, fait constater par huissier le mauvais état des lieux.

• Limites de la clause « prendre les lieux en l’état ». La clause selon laquelle le preneur loue les lieux en l’état :

  -ne décharge pas le bailleur de son obligation d’entretien si elle lui incombe (cass. civ., 3e ch., 12 juin 2001, n° 00-12634) ;

  -n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance et de supporter les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux (cass. civ., 3e ch., 5 juin 2002, n° 00-19037) ;

  -implique une recherche par les juges du fond afin de savoir si cette clause n’interdisait pas au locataire d’exiger du bailleur la réparation de désordres antérieurs à la conclusion du bail (cass. civ., 3e ch., 18 juin 2002, n° 01-00979).

  Cette clause ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrer les lieux conformément à l’usage auquel ils sont destinés (cass. civ., 3e ch., 11 octobre 1989, n° 88-10468 ; en l’espèce, les locaux n’étaient pas raccordés à l’égout) et de garantir le preneur contre les vices cachés, tels que la réfection d’une installation électrique (cass. civ., 3e ch., 29 mars 1995, n° 92-21471).

  Même combinée à un engagement du locataire de faire son affaire des démarches et installations nécessaires à l'exercice de son activité sans pouvoir exiger de travaux du bailleur, l'engagement de « prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent » ne décharge pas le bailleur du coût des raccordements aux eaux usées et au réseau électrique (cass. civ., 3e ch., 11 octobre 2018, n° 17-18553).

  En présence d’une telle clause et de rapports sur les travaux nécessaires à l’exploitation d’un hôtel, le preneur qui a fait effectuer les travaux prévus dans ces rapports peut réclamer au bailleur le remboursement des travaux supplémentaires qui se sont, en fait, révélés nécessaires par rapport à ceux prévus dans les documents contractuels et les rapports ; cette clause ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (cass. civ., 3e ch., 5 juin 2002, n° 00-19037).

  En dépit de la clause, le bailleur doit maintenir les locaux, en cours de bail, conformément à l’usage auquel ils sont destinés (cass. civ., 3e ch., 18 mars 1992, n° 90-12809).

  S’agissant de locaux à usage de discothèque et restaurant non raccordés au réseau d’assainissement, une cour d’appel a refusé l’annulation du bail pour dol du fait que les preneurs avaient été informés des problèmes de raccordement. La Cour de cassation censure cette décision pour n’avoir pas recherché si la réticence du bailleur à informer les preneurs des mises en demeure dont il avait été destinataire ne revêtait pas un caractère dolosif (cass. civ., 3e ch., 30 juin 1999, n° 97-17891).

• Locaux pris « en l’état brut ». A été considérée comme emportant transfert de l’obligation de mise en conformité des locaux sur la tête du preneur la clause selon laquelle « le preneur loue les locaux en l’état brut décrit dans la notice annexée au bail et qu’il est autorisé à effectuer les travaux d’aménagement rendus nécessaires par cet état, l’ensemble des frais demeurant à sa charge » (cass. civ., 3e ch., 27 mai 2003, n° 02-11709).

• Bris de vitres et de portes palières. Le bailleur tenu au clos et au couvert n’a pas l’obligation de réparer les portes palières et les bris de vitres, sauf s’il est à l’origine des dégradations (cass. civ., 3e ch., 10 janvier 1995, n° 92-20729).

• Condamnation du bailleur n’assurant pas le clos et le couvert. Lorsque l’obligation de clos et de couvert mise à la charge du bailleur n’a pas été respectée, ce dernier doit être condamné à rembourser à son locataire les travaux d’isolation par lui effectués, ainsi que ses dépenses de chauffage. Le bailleur doit également prendre en charge le préjudice commercial du locataire résultant de l’arrêt d’activité pendant les travaux (cass. civ., 3e ch., 13 décembre 1989, n° 88-13433).

  En refusant d’assurer la réparation d’une porte d’entrée d’un local suite à un incendie, le bailleur n’a pas respecté son obligation d’assurer le clos stipulé au bail ; dès lors, il peut être tenu d’indemniser le locataire du préjudice subi, tant en raison du trouble de jouissance, que du fait d’un cambriolage facilité par sa carence (CA Paris 12 juillet 1984, Loyers 1984, n° 361).

• Défaut de réparation des huisseries . Le bailleur, en s’abstenant pendant plusieurs dizaines d’années de réparer les huisseries des fenêtres, n’assure pas au locataire le clos et le couvert, contrairement à l’engagement pris dans le bail (cass. civ., 3e ch., 31 octobre 1989, n° 88-12121).

• Clause jugée ambiguë. Le bail précisait que toutes les réparations grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la boutique, seraient à la charge exclusive du locataire, les réparations ayant trait au clos et au couvert demeurant à la charge du bailleur, tel que prévu à l’article 606 du code civil. Au vu de cette clause qualifiée d’ambiguë, le remplacement du ballon d’eau chaude, indissociablement lié à l’installation de chauffage de l’immeuble et élément indispensable à l’exploitation, a été mis à la charge du bailleur (cass. civ., 3e ch., 18 mars 2003, n° 01-13912).

Contrats antérieurs au 5 novembre 2014. La clause du bail en vertu de laquelle le preneur entré dans les locaux sans faire de réserve sur son état était tenu de faire à ses frais toutes réparations grosses ou petites, de quelque nature que ce soit, même celles intéressant le clos et le couvert, est claire et valable et n’appelle aucune interprétation, et le preneur doit prendre à sa charge les grosses réparations (cass. civ., 3e ch., 31 janvier 1990, n° 88-15614).

Lorsque les désordres rendant nécessaire une réfection totale de l’étanchéité ont pour seule origine l’inadéquation du matériau d’origine et sont donc imputables à un vice de la chose, la clause du bail aux termes de laquelle les locataires sont engagés à prendre en charge les réparations prévues par l’article 606 du code civil ne permet pas de leur faire supporter le coût des travaux de réfection de la couverture (cass. civ., 3e ch., 23 avril 1986, n° 84-16430).

La clause mettant à la charge du preneur les réparations de toute nature, même celles relatives à la toiture, n’exonère pas le bailleur de la réfection totale de cette dernière (cass. civ., 3e ch., 11 décembre 1984, n° 83-13063 ; cass. civ., 3e ch., 10 mai 1991, n° 89-18165).

En présence d’un bail mettant à la charge du preneur l’entretien et la réparation de la toiture, partie commune, le bailleur et le syndicat des copropriétaires ont été condamnés solidairement à réparer les dommages subis suite à des infiltrations dues au mauvais état de la toiture. Le bailleur demeure tenu de la charge des travaux, dans la mesure où le bail ne mettait pas à la charge du preneur la réfection totale de la toiture qui avait dû être effectuée (cass. civ., 3e ch., 20 septembre 2005, n° 04-14277).

En l’état d’un bail mettant à la charge du locataire toutes les réparations, tant locatives que foncières, les dégâts causés par la vétusté d’une toiture présentant, par ailleurs, de graves anomalies de structure, le locataire a pu demander au bailleur le remboursement du coût de la réparation de la toiture et l’achèvement de la remise en l’état de celle-ci (cass. civ., 3e ch., 12 avril 1995, n° 93-10358).

Ayant relevé que la clause du bail, mettant à la charge du preneur les grosses réparations, ne faisait pas référence à l’article 606 du code civil, une cour d’appel a pu retenir que cette stipulation n’exonérait pas les bailleurs de la réfection des toitures, dès lors qu’elle était totale et imposée par la vétusté (cass. civ., 3e ch., 14 janvier 1992, n° 90-18353 ; cass. civ., 3e ch., 16 mai 2000, n° 98-20555).

De même, en dépit de la clause mettant à la charge du locataire les réparations visées par l’article 606 du code civil, le preneur n’est pas tenu de refaire la toiture atteinte par la vétusté (cass. civ., 3e ch., 16 mai 2000, n° 98-20555).

Une clause du bail transfert au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert. Elle doit être interprétée restrictivement et ne peut pas inclure la réfection de la toiture. Dans ces conditions, les juges ont mis à la charge du bailleur les travaux nécessités par la vétusté de la toiture (cass. civ., 3e ch., 29 septembre 2010, n° 09-69337).

La clause qui stipule que le locataire a la charge de maintenir, entretenir et conserver constamment les lieux et bâtiments en parfait état sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ou réparations, y compris celles de l’article 606 du code civil, ne transfère pas au preneur l’obligation d’effectuer les travaux nécessités par la vétusté de l’immeuble (cass. civ., 3e ch., 3 avril 2001, n° 99-15740).

Un bail commercial prévoit que le preneur renonce à toutes réparations et s’engage à effectuer « tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception […], y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil ». Cette clause est insuffisante pour mettre à la charge du locataire des dégâts résultant d’un cas de force majeure. En effet, « sauf stipulation expresse contraire, l’obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeure » (cass. civ., 3e ch., 31 octobre 2006, n° 05-19171).

La clause du bail mettant à la charge des preneurs les grosses réparations n’exonère pas le bailleur de la réfection totale de la chose louée dès lors que, comme en l’espèce, les travaux nécessaires touchent au gros œuvre et consistent en une modification de la structure de la chose louée (cass. civ., 3e ch., 28 mai 2008, n° 06-20403) ; au cas considéré, le bail portait sur quatre courts de tennis complètement abandonnés, au point que l’herbe avait poussé sur la terre battue.

Un bail prévoit que le locataire « sera responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, lesquelles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur mais dont le preneur en supportera la charge financière ». Cet engagement du locataire ne libère pas le bailleur d'avoir à effectuer les travaux de réfection de la toiture et de ravalement de la façade qui, n'étant pas des réparations locatives, restent à sa charge en l'absence de stipulation expresse contraire (cass. civ., 3e ch., 28 mai 2020, n° 19-10411). En revanche si le bail prévoit expressément de transférer au locataire tous les travaux d'entretien et de réparation, y compris les gros travaux, et le ravalement des façades, ainsi que la réfection de la couverture, le bailleur est valablement dispensé de prendre en charge les travaux de clos et couvert (cass. civ., 3e ch., 28 mai 2020, n° 19-14230).

• Le locataire supporte toutes les réparations. Si l’exécution des travaux prescrits par une autorité administrative est, eu égard à la destination des lieux prévue au bail, rattachée à l’obligation de délivrance de la chose louée, ces travaux doivent être supportés par le bailleur et ce, en l’absence de stipulation expresse contraire prévoyant que le locataire supportera, non seulement les réparations de toute nature, mais aussi les travaux de mise en conformité (cass. civ., 3e ch., 19 avril 1989, n° 87-14942) ; la Cour de cassation a d’ailleurs, sur le fondement de l’obligation de délivrance, mis à la charge du bailleur de tels travaux en présence d’une clause rendant responsable le preneur des travaux imposés par la force majeure (cass. civ., 3e ch., 5 juin 1991, n° 90-11717).

• Le locataire a pris les locaux en l’état. Les travaux prescrits par l’autorité administrative restent à la charge du bailleur, en présence d’une clause du bail stipulant que le preneur prend le bien loué en l’état sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, sauf le clos et le couvert, et que ce bail n’a pas été consenti sur un immeuble conçu et installé spécifiquement pour l’activité exercée par le preneur qui était d’ailleurs incertaine (cass. civ., 3e ch., 17 avril 1996, n° 94-15906).

  N’emporte pas, pour le locataire, l’obligation de réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative la clause selon laquelle il prend les lieux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir se retourner d’une manière quelconque contre le bailleur pour quelque cause que ce soit (cass. civ., 3e ch., 27 mars 2002, n° 00-22561). En l’espèce, un mur coupe-feu et la désolidarisation de la charpente étaient exigés par les autorités administratives.

• Travaux de sécurité. Les travaux de sécurité prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur ; il en est ainsi même si ces travaux n’entrent pas dans la définition des gros travaux définis à l’article 606 du code civil (cass. civ., 3e ch., 7 janvier 1998, n° 95-21027).

• Travaux de mise aux normes sanitaires. Le bail conclu lors de l’entrée dans les lieux du preneur stipulait que celui-ci devait prendre à sa charge les frais d’aménagement des locaux, jusqu’alors destinés à un atelier de maréchalerie, pour y installer une boucherie. Ce bail a été renouvelé et le dernier bail renvoyait aux clauses et conditions du bail d’origine. Cependant, la direction de services vétérinaires exige des travaux de remise en état aux normes sanitaires. Le coût de ces travaux doit être supporté par le bailleur. Les clauses relatives à la transformation de l’activité étaient ponctuelles et devenues caduques, et les autres clauses et conditions du bail n’avaient ni pour objet ni pour effet de mettre ces travaux à la charge du preneur (cass. civ., 3e ch., 16 septembre 2008, n° 07-17713).

• Changement de destination des pièces et travaux de sécurité entrepris par le locataire. Le bailleur a été condamné à rembourser au locataire les travaux qu’il avait entrepris et prescrits par l’administration pour la mise aux normes des installations électriques, de gaz, de désenfumage, de secours d’urgence, de chaufferie, des cuisines, de la buanderie et le respect de la réglementation facilitant l’accès des handicapés (cass. civ., 3e ch., 19 mars 2003, n° 01-17187) ; au cas considéré, le bail ne contenait aucune stipulation expresse mettant les travaux prescrits par l’administration à la charge du preneur et la Cour n’a pas retenu l’argument du bailleur selon lequel ces travaux avaient été rendus nécessaires du fait des changements affectant la destination des pièces qui, d’ailleurs, avaient été autorisés par lui. Le bailleur avait été appelé, à diverses reprises, à participer à la recherche technique et financière du programme de travaux dont la mise en œuvre était devenue indispensable pour maintenir ouvert l’établissement menacé, de façon imminente, de fermeture administrative.

• Le preneur doit exécuter les travaux prescrits par l’administration. Lorsque le bail prévoit que le locataire s’oblige à satisfaire, sans recours possible contre le bailleur, aux charges de ville, police et voirie et notamment à exécuter les travaux prescrits par l’administration pour cause d’hygiène, de salubrité ou autres, le locataire a accepté de prendre à sa charge l’ensemble des travaux imposés au bailleur et en particulier les travaux de mise aux normes de sécurité des établissements recevant du public ; ces clauses dérogatoires expresses font échec à l’action du locataire en annulation du bail pour non-conformité du local loué à remplir l’usage auquel il est destiné (cass. civ., 3e ch., 23 juin 1993, n° 91-12297).

• Travaux administratifs imposés par l’utilisation faite par le preneur. Le bailleur n’a pas à supporter la charge des travaux qui n’avaient pas pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle. Tel est le cas :

  -de travaux devenus nécessaires en raison de l’utilisation que la locataire faisait des locaux loués, à savoir l’utilisation d’entrepôts pour recevoir du public (cass. civ., 3e ch., 20 juin 1989, n° 88-11390) ;

  -des aménagements nécessités par la destination qu’un preneur entendait donner au local loué selon un bail ne précisant pas l’affectation donnée aux lieux (cass. civ., 3e ch., 19 avril 1989, n° 87-14535) ;

  -des modifications des installations pour des raisons sanitaires ayant entraîné la fermeture administrative de l’établissement alors que le rapport des services vétérinaires faisait état de manquements quotidiens du preneur aux règles d’hygiène élémentaire et non pas de l’impossibilité pour celui-ci d’exercer en raison de l’état des lieux loués ; le bailleur, dans ces conditions, n’a pas à supporter la charge des travaux imposés par l’administration en raison de l’utilisation que le locataire a fait des locaux et des installations (cass. civ., 3e ch., 28 mai 2003, n° 01-16992).

• Lorsque le bailleur est la mairie. Une commune donne à bail à X un local à usage de bar. Le bail contient une clause selon laquelle « le preneur devrait souffrir sans aucune indemnité quelles qu’en soient l’importance et la durée tous les travaux qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent ». X confie la gérance de son fonds à Y. Par la suite, le maire interdit l’activité du bar sur une période de 1 an et demi en raison de travaux dans l’immeuble. X est alors condamné à indemniser Y du préjudice subi du fait de l’impossibilité d’exercer son activité pendant cette période. En conséquence, X se retourne contre la commune. Les juges se fondent sur la clause du bail et refusent de condamner la commune. Cette décision est censurée : le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (cass. civ., 3e ch., 1er juin 2005, n° 04-12200).

• Respecter la réglementation sur l’isolation acoustique. Le bail imposait au locataire de prendre toutes dispositions pour protéger les occupants de l’immeuble, dans lequel étaient situés les lieux loués, des nuisances générées par son établissement et disposait que le bailleur se réservait le droit d’obliger le preneur à exécuter des travaux d’isolation acoustique en cas de nuisance. Le choix qu’avait fait le locataire de diffuser de façon habituelle de la musique amplifiée l’obligeait à procéder, conformément aux articles R. 571-25 à R. 571-3 du code de l'environnement, à une étude acoustique et à mettre en œuvre les travaux d’isolation phonique prescrits (cass. civ., 3e ch., 13 juillet 2010, n° 09-15061).