• Le cas des boutiques. Il est évident que l’emplacement du local loué est très important : une boutique sur rue a, par exemple, beaucoup plus de valeur qu’une boutique sur cour ou qu’un appartement en étage. De même, la superficie réelle des lieux loués joue un rôle primordial dans la détermination du loyer.

  Mais, même à superficie égale, un magasin de vente jouissant d’une large façade avec vitrines est plus apprécié que s’il ne possède qu’une devanture très étroite et s’étend en longueur. À cet égard, les experts chargés de calculer la valeur locative pratiquent généralement d’importantes pondérations des surfaces selon la situation ; ainsi, la partie d’arrière-boutique est retenue après une décote par rapport aux premiers mètres carrés de devanture.

• Correction des surfaces. La pondération des surfaces des locaux peut aussi fausser les données de référence. En effet, les parties n’indiquent pas les correctifs qu’ils ont pu apporter ; par ailleurs, les modes de détermination des surfaces n’obéissent à aucune règle impérative, de sorte qu’on peut aboutir à des différences importantes.

• Paramètres divers. La présence de nombreux couloirs ou d’annexes peu utiles entre également en ligne de compte.

  La commodité d’accès pour le public est surtout essentielle pour les boutiques de détail, ou encore, pour certaines entreprises telles que les banques, les pharmacies, les agences immobilières, etc., qui reçoivent beaucoup de clients.

  Bien entendu, lorsque l’immeuble est récent ou très bien entretenu par le propriétaire, le loyer des lieux loués peut être fixé à un taux plus élevé que si le bâtiment est très ancien, n’a pas été ravalé depuis longtemps et comporte des défauts d’étanchéité ou d’autres vices dus à la vétusté.

  Même pour de simples bureaux, on doit prendre en considération les équipements appartenant au bailleur et qui profiteront au locataire : installation de chauffage central, système d’aération ou de climatisation, standard téléphonique, réseau câblé, parkings, etc.

• Activité peu florissante. Pour évaluer la valeur locative d’un local à usage de teinturerie, les juges ont tenu compte des éléments suivants (cass. civ., 3e ch., 19 septembre 2007, n° 06-16820) :

  -l’activité de teinturerie n’est pas en croissance ;

  -les commerces traditionnels sont peu nombreux dans la rue dans laquelle est située cette teinturerie ;

  -les loyers pratiqués dans cette rue correspondent essentiellement à des loyers de bureaux, non transposables.

• Fixation conventionnelle du loyer. La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi (cass. civ., 3e ch., 15 février 2018, nos 17-11866 et 17-11867).

• Travaux et charges de copropriété. En l’absence d’une modification notable des caractéristiques de l’immeuble, les travaux de ravalement et de rénovation des parties communes, relevant de l’entretien courant, n’entrent pas dans le cadre des travaux susceptibles de modifier la valeur locative ; il en est de même de l’augmentation des charges de copropriété découlant de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires (CA Paris 28 février 2001, Loyers 2002, n° 10).

• Bailleur tenu uniquement aux grosses réparations. Ne constitue pas une clause exorbitante du droit commun de nature à justifier une réduction de la valeur locative la clause du bail ne laissant à la charge du bailleur que les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil (cass. civ., 3e ch., 21 février 2001, n° 99-14704).

• Taxe foncière. La taxe foncière dont le paiement incombe normalement au bailleur ayant été mise à la charge du preneur, les juges peuvent déduire le montant de l'impôt foncier de la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 15 février 2018, n° 16-19818).

  La loi 2014-626 du 18 juin 2014 et le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 n'ont pas modifié le droit, pour le bailleur, de transférer au locataire la charge de la taxe foncière. Pour autant, le bailleur reste le redevable légal en application de l'article 1400 du code général des impôts. En conséquence, le transfert de cette taxe foncière sur le locataire, s'il est réalisé sans contrepartie, entraîne, même après la réforme de 2014, une diminution de la valeur locative susceptible de se répercuter sur le montant du loyer (rép. Pichereau, n° 3675, JO du 26 mars 2018, AN quest. p. 1907).

• Centres commerciaux. Une cour d'appel retient que, dans les centres commerciaux et pour les grandes surfaces, il est d'usage que les gros travaux et la taxe foncière soient mis à la charge du locataire. Elle refuse de diminuer en conséquence la valeur locative. La Cour de cassation censure cette décision et rappelle que les gros travaux et la taxe foncière, dont le bailleur s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 8 avril 2021, n° 19-23183).

Tous les travaux ne sont pas des travaux d’amélioration. Ne sont pas des travaux d’amélioration (au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce) les travaux de mise en conformité nécessaires pour rendre les lieux adaptés à leur destination contractuelle (cass. civ., 3e ch., 20 janvier 2009, n° 07-20780).

Impôt foncier. Si, par exemple, l’impôt foncier devient plus lourd ou si le taux de la contribution sur les revenus locatifs s’élève, on peut supposer que la partie défavorisée pourra faire état de l’augmentation des charges lui incombant pour obtenir une réduction compensatrice de la valeur locative. Sur l’incidence de l’impôt foncier sur le déplafonnement du loyer renouvelé, il convient de se reporter au paragraphe 677.

• Loyer d’origine faible. Le loyer initial a pu être déterminé à un taux manifestement faible ou, au contraire, exagérément élevé, pour des raisons qui n’ont aucun rapport avec la valeur objective du local (voir § 676).

• Calcul au moment de la révision. Au moment de la révision, le locataire n’est redevable que de la valeur locative, diminuée de 1/9 par année de ce supplément de loyer. Selon cette analyse, l’avance non révisable serait de 3/9 pour une révision triennale.

  Ainsi, lorsque le contrat de 9 ans a été consenti moyennant un loyer annuel de 3 500 € et le paiement d’une somme de 2 700 €, l’expert appelé à fixer le prix du bail lors de sa révision pourrait admettre que le véritable loyer annuel est de : 3 500 + 2 700/9 = 3 800 € et rejeter toute augmentation du loyer dès lors que la valeur locative des lieux est inférieure ou égale à ce chiffre.

• Somme versée au locataire en place. Ne peut être pris comme facteur de minoration de la valeur locative de locaux loués à usage commercial le versement d’une certaine somme à titre de droit d’entrée tout en constatant que cette somme avait été versée au vendeur du fonds de commerce et non au bailleur (cass. civ., 3e ch., 5 juin 2002, n° 00-21733). Le pas-de-porte est une somme versée en capital par le locataire au bailleur et non au cédant du fonds de commerce ou du droit au bail.