• Vétusté des locaux. La vétusté et la dangerosité d’un local nécessitaient de les libérer au terme des 23 mois prévus par le bail. Les juges ont retenu qu’il s’agissait bien d’une convention d’occupation précaire, et non d’un bail dérogatoire (CA Paris, 16e ch., sect. B, 6 juillet 2006, AJDI 2006, 820).

• Bail de courte durée. Souhaitant cesser son activité, un commerçant s’entend avec le propriétaire de son local pour mettre fin à son bail commercial de façon anticipée et être autorisé à rester dans les lieux pendant 23 mois, le temps de vendre son fonds de commerce. À l’issue de cette période, le commerçant, qui n’a pas trouvé d’acheteur, reste dans les lieux et le propriétaire ne cherche pas à l’expulser. C’est seulement près d’un an plus tard que le bailleur réclame en justice l’expulsion. Il fait valoir que l’autorisation donnée correspondait à une convention d’occupation précaire et rappelle que, à l’expiration d’une telle convention, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit à se maintenir dans les lieux. Cependant, la Cour de cassation considère que le projet de cession du fonds n’est pas une cause objective de précarité. En effet, au bout du compte c'est le locataire qui décide de vendre ou non le fonds. Dès lors la précarité n'est pas indépendante de la volonté des parties et ce n’est donc pas une convention d’occupation précaire qui a été conclue, mais un bail de courte durée. Or, à l’expiration d’un tel bail, le locataire, laissé dans les lieux par le propriétaire, bénéficie d’un bail de 9 ans. Le commerçant ne peut donc pas être expulsé (cass. civ., 3e ch., 12 décembre 2019, n° 18-23784).

• Adjonction provisoire d'un local contigu. Un bailleur et un locataire ont signé un bail pour une activité de bar. Par la suite, ils signent un bail, qualifié de précaire, de 23 mois sur un local contigu, le but de cette location étant de permettre au locataire de tester la pertinence du développement d'une activité accessoire de restauration rapide. Le contrat précise que les parties renoncent expressément à l'application du statut des baux commerciaux. En fin de bail, le locataire fait valoir que la convention n'était pas motivée par des circonstances particulières, objectives et indépendantes de la volonté des parties. Cependant, la Cour d'appel puis la Cour de cassation rejettent la contestation du preneur et considèrent que le contrat conclu est une convention d'occupation précaire (cass. civ., 3e ch., 9 février 2017, n° 15-18251).

• Durée de 5 ans. Une convention d’occupation précaire peut être conclue compte tenu des projets économiques et urbanistiques de la commune et elle peut prévoir une durée de 5 ans dans le souci de permettre à l’occupant de rentabiliser ses investissements (cass. civ., 3e ch., 16 février 2000, n° 97-13752).

• Contrat de 2 ans renouvelable d'année en année. Aux termes de deux conventions distinctes, une société met à la disposition d’une autre société des locaux dont elle est locataire pour l’exercice de son activité dans le « cadre et à titre accessoire » du contrat d’exclusivité. Il est prévu que cette mise à disposition, de 2 ans puis renouvelable chaque année, doit prendre fin en même temps que ce contrat et qu’en aucun cas, elle ne peut conférer à cette société le bénéfice du statut. Dans ces conditions, la société ne peut revendiquer la propriété commerciale (cass. civ. 14 novembre 2002, n° 01-11152).

• Occupation sur plus de 20 ans. Chaque année et pendant plus de 20 ans, un local commercial est confié au même exploitant à titre précaire, dans l'attente de la destruction de l’immeuble liée à la réalisation, par la commune, d'un projet de réhabilitation du centre-ville. On est bien en présence d'une convention d’occupation précaire (cass. civ., 3e ch., 14 novembre 2019, n° 18-21297).

• Durée d'occupation du domaine public. Lorsqu'une entreprise est autorisée à occuper ou utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique, la durée de l'autorisation est fixée de manière à ne pas restreindre ou limiter la libre concurrence au-delà de ce qui est nécessaire pour assurer l’amortissement des investissements projetés et une rémunération équitable et suffisante des capitaux investis (c. gén. propr. pers. pub. art. L. 2122-2).

• Renonciation au statut. Justifie légalement sa décision de débouter les occupants de leur demande tendant à obtenir le bénéfice du statut des baux commerciaux la cour d’appel qui relève qu’ils n’avaient occupé les locaux qu’en vertu d’une convention d’occupation précaire spécifiant expressément qu’ils ne pouvaient prétendre au statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 5 mars 1997, n° 95-12384).

• Statut revendiqué par le bailleur. Le bailleur ne peut pas mettre en avant le maintien dans les lieux de l’occupant au-delà du terme prévu par la convention d’occupation précaire pour en conclure que le statut des baux commerciaux s’applique depuis ce terme (CA Paris, 16e ch., 11 octobre 2006, AJDI 2007, 200).

• Contrat administratif. La convention intitulée « contrat administratif » autorisant l’exploitation d’une buvette sans possibilité de cession est de nature administrative et ne peut être soumise au statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 13 mars 2002, n° 00-18218).

• Local dépendant du domaine public vendu à une SCI. La SNCF consent à une société une convention d’occupation précaire sur un local situé en gare de Versailles Rive Gauche. Par la suite, ce local est déclassé du domaine public et vendu à une SCI. La société locataire en profite pour revendiquer le statut des baux commerciaux mais sa demande est rejetée. Le déclassement du domaine public ne modifie pas le caractère précaire de la convention (cass. civ., 1re ch., 17 octobre 2012, n° 11-20039).

• Domaine public et fonds de commerce. Depuis la réforme opérée par la loi 2014-626 du 18 juin 2014, « un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre » (c. gén. propr. pers. pub. art. L. 2124-32-1). Pour autant, une clause de la convention d'occupation peut contrecarrer cette règle. Ainsi, lors du renouvellement d’une convention, une commune avait inséré une clause stipulant que l'occupation ne donnerait lieu à la création d'aucun fonds de commerce. Le Conseil d’État a validé cette clause, considérée comme indissociable du reste de la convention et qui, bien que méconnaissant l’article L. 2124-32-1 précité, ne constituait pas un vice d’une particulière gravité justifiant de l’annulation de celle-ci (CE, 8-3 ch., 11 mars 2022, n° 453440).

• Bail commercial consenti à tort. Le bénéficiaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public consent un bail commercial à une société qui, postérieurement, acquiert le fonds de commerce du précédent locataire. Cependant, il n'aurait pas dû accorder ce bail commercial car il ne pouvait accorder plus de droits qu'il n'en avait lui-même. La société est donc en droit de lui réclamer des dédommagements. En effet, « la reconnaissance d'un lien contractuel précaire qui, en se substituant à un bail commercial, entraîne la perte du droit au renouvellement attaché à ce bail, ouvre droit à réparation du préjudice qui en résulte » (cass. civ., 3e ch., 28 janvier 2021, n° 19-25036).