• Absence de motivation. Le preneur donnant congé pour la fin d’une période triennale du bail commercial n’a pas l’obligation de motiver son congé (cass. civ., 3e ch., 16 novembre 1994, n° 92-18280).

• Congé par un seul époux. L’époux qui exploite indépendamment de son conjoint un fonds de commerce dépendant de la communauté existant entre eux peut donner seul congé au bailleur (cass. civ., 3e ch., 18 décembre 2002, n° 01-03539).

• Rétractation. Le congé donné, le preneur ne peut le rétracter qu’avec l’accord du bailleur (cass. civ., 3e ch., 27 juin 1984, n° 83-12552).

• Baux conclus à des dates différentes. Un locataire est titulaire de deux baux prévoyant la faculté de résiliation triennale ; le bail initial a pris effet le 7 février 1986, le second portant sur des locaux contigus le 1^er janvier 1988. Le 5 août 1994, le locataire donne congé pour le 7 février 1995 pour l’ensemble des locaux loués. Le bailleur conteste et réclame le paiement des loyers, charges et accessoires pour l’ensemble des locaux jusqu’au 1^er janvier 1997. La cour d’appel fait droit à sa demande ; l’arrêt est confirmé ; l’ensemble des locaux ayant été loué pour exploitation commune, les parties avaient, de façon claire et non équivoque, entendu soumettre ceux-ci aux conditions du second bail qui avait pris effet le 1^er janvier 1988 ; le décompte des périodes triennales s’effectuait à partir de cette date (1^er janvier 1991, 1994 et 1997) (cass. civ., 3e ch., 8 avril 1999, n° 97-15207).

• Calcul du délai de six mois. Un bail avait été conclu à compter du 1^er octobre 2010. Six mois avant la fin de la première période triennale, le locataire décide de résilier le bail. Par acte d’huissier signifié le 2 avril 2013, il donne congé pour le 30 septembre 2013. Le bailleur rappelle alors que ce congé aurait dû lui être signifié « au moins six mois à l’avance » (c. com. art. L. 145-4), soit, selon lui, avant le 30 mars 2013. Le congé étant tardif, le bailleur exige que les loyers lui soient réglés jusqu'à la fin de la seconde période triennale, soit jusqu'au 30 septembre 2016. Les juges, et la Cour de cassation, donnent gain de cause au bailleur, tout en précisant que le congé aurait dû être signifié au plus tard le 31 mars. C’est donc trois années de loyers supplémentaires que le locataire doit régler (cass. civ., 3e ch., 8 mars 2018, n° 17-11312).

  En raison de l'épidémie de Covid-19, des délais supplémentaires ont été accordés pour effectuer certains actes devant être accomplis pendant la période juridiquement protégée. L'application de ces dispositions provisoires, qui ne sont pas sans poser certaines difficultés, font l'objet d'une étude spécifique (voir § 1004).

• Un an avant. La stipulation d’un préavis de 1 an n’affecte pas le droit au renouvellement du bail et est donc valable (cass. civ., 3e ch., 10 mai 2001, n° 99-14539) ; la Cour de cassation a ainsi admis que le délai convenu pour donner congé à l’expiration d’une période triennale pouvait être supérieur au délai de 6 mois fixé à l’article L. 145-9 du code de commerce.

• Passé les 9 ans. Le bail qui se poursuit au-delà de 9 ans (à défaut de congé de l’une ou l’autre des parties) peut être dénoncé par le locataire à tout moment sous réserve d’un préavis de 6 mois (cass. civ., 3e ch., 7 décembre 2004, n° 03-19226).

• Congé irrégulier. Un congé donné en fin de période triennale, pour le dernier jour du trimestre civil et 6 mois à l'avance a été jugé irrégulier. En effet, le congé ne doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil que dans le cadre d'une reconduction tacite du bail. Lorsque le congé est donné en fin de période triennale, il doit l'être au moins six mois avant la fin de cette période (cass. civ., 3e ch., 7 février 2019, n° 17-31229).

• Colocataires. Sauf stipulation conventionnelle expresse, la seule volonté d’un colocataire de résilier le bail ne met pas fin au contrat à l’égard des autres colocataires (cass. civ., 3e ch., 27 septembre 2005, n° 04-16040). Ainsi, après la résiliation du bail par un seul des colocataires, les loyers peuvent être réclamés à l'autre colocataire s'il ne s'est pas manifesté. Sauf stipulation contraire, la remise des clés par l'un des locataires ne met pas fin au bail à l'égard de l'autre locataire (cass. civ. 3e ch., 18 février 2015, n° 14-10510).

• Notifier le congé au(x) bon(s) destinataires(s). Le preneur vérifiera l’identité du propriétaire des locaux, la signification d’un congé à une personne autre que le bailleur équivalant à une absence de congé (cass. civ., 3e ch., 11 juillet 2006, n° 05-16394). Ainsi, le congé délivré au gestionnaire de l’immeuble n’est pas valable (cass. civ., 3e ch., 4 juillet 2001, n° 99-21314). Lorsque le bailleur est une société, le congé signifié, non pas au siège social de la société bailleresse mais au domicile de son représentant, n'est pas, non plus, valable (cass. civ., 3e ch., 11 mai 2017, n° 16-13098).

  Lorsque le bail a été consenti par des propriétaires indivis, le congé du locataire doit être signifié à chacun d’entre eux (sauf dans le cas où l’un d’entre eux a reçu mandat des autres propriétaires). À défaut, le congé n’est pas valable (cass. civ., 3e ch., 11 juillet 2007, n° 06-12210).

• Résiliation d’un commun accord. Les parties peuvent toujours, sans respecter les formes du congé, convenir d’une résiliation anticipée du bail ; mais le seul fait pour un bailleur de ne pas réclamer pendant 3 années le paiement d’arriérés de loyer ne vaut pas accord sur la résiliation (cass. civ., 3e ch., 14 octobre 1992, n° 90-19754).

• Renonciation à se prévaloir de la nullité. Le congé irrégulier peut être déclaré valable lorsque le bailleur destinataire de ce document a manifesté, par un acte dépourvu d’équivoque, la volonté de renoncer à se prévaloir de la nullité (CA Versailles 30 octobre 1997, Bull. inf. c. cass. 1987) ; tel peut être le cas lorsque le bailleur donne mandat à un huissier de récupérer les clés après réception de la lettre du locataire et appose un panneau « locaux disponibles » (CA Orléans 5 janvier 1994, Loyers 1995, n° 389).

  Dans le même ordre d'idées, les juges ont retenu la résiliation amiable à la date de la remise des clés au bailleur dans un cas où cette remise avait été initiée par le bailleur et avait fait l’objet d’un constat. Peu importait l’absence de congé régulier (cass. civ., 3e ch., 23 juin 2009, n° 08-10366).

• Clause du bail fixant une indemnité. Les parties peuvent convenir que la résiliation triennale sera assortie d’une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur (cass. civ., 3e ch., 21 juin 1995, n° 93-14925). Depuis le 20 juin 2014, une telle clause ne paraît envisageable que pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux et les entrepôts (voir § 491).

• Locataire se maintenant dans les lieux. Lorsqu'après la date d'effet du congé qu'il a donné, le locataire reste dans le local sans l'accord du bailleur, ce maintien dans les lieux peut valoir renonciation au bénéfice du congé (cass. civ., 3e ch., 30 mars 2017, n° 15-20559). Encore faut-il que cette renonciation soit sans équivoque. Tel n'est pas le cas lorsque le locataire ne se maintient dans les lieux que pour tenter de négocier un bail à des conditions plus avantageuses (cass. civ., 3e ch., 26 janvier 2022, n° 21-0828).

Dans ces hypothèses, le contrat pourrait adapter la faculté de résiliation du preneur et prévoir, semble-t-il, de paralyser cette résiliation pour la première période triennale, ce droit n’étant ouvert que pour la seconde période triennale. Cette technique contractuelle pourrait s’insérer dans le cadre d’une négociation du loyer, le bailleur acceptant, par exemple, une franchise de loyer dans la mesure où il a l’assurance que le preneur reste un certain temps dans les lieux.

Les stages de conversion et de promotion auxquels se réfère l'article L. 145-43 du code de commerce n’existent plus en tant que tels dans le code du travail depuis la réforme opérée par la loi 2018-771 du 5 septembre 2018. C’est maintenant la notion d’action de formation qui prévaut, telle que définie à l’article L. 6313-3 du code travail. Malheureusement, l'article L. 145-43 n'a pas été modifié en conséquence.