• Acte de révision de loyer signé après le terme du bail. Un bail a pris effet le 1^er janvier 1977 ; en 1986, les parties signent un acte portant révision du loyer. Ce bail prend fin le 31 juillet 1989, date pour laquelle un congé a été donné par le bailleur. L’acte intervenu entre les parties ne constituant qu’un avenant de révision du loyer, le bail a eu une durée supérieure à 12 ans et le loyer doit être calculé en fonction de la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 14 octobre 1992, n° 91-13313).

• Congés successifs. Dans l’hypothèse où le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement, puis a laissé le locataire dans les lieux pendant 3 années et, à l’issue de cette période, a délivré un nouveau congé offrant le renouvellement moyennant un loyer majoré, les règles du plafonnement ne peuvent s’appliquer ; en effet, le bail expiré a eu une durée effective supérieure à 12 ans (cass. civ., 3e ch., 18 mars 1998, n° 96-15013).

• Demande de renouvellement par le locataire faisant échec aux 12 ans. Le preneur a intérêt à demander le renouvellement de son bail avant l’échéance des 12 ans ; il peut le faire même si le bailleur lui a donné congé (voir § 602).

  Le loyer d’un bail commercial qui s’est poursuivi par tacite reconduction après sa date d’expiration, pour lequel le bailleur a donné congé pour une date après le délai de 12 ans avec offre de renouvellement, doit être plafonné dès lors que le preneur a sollicité le renouvellement du contrat avant les 12 années écoulées (cass. civ., 3e ch., 21 décembre 1993, n° 91-20119 ; cass. civ., 3e ch., 1er octobre 1997, n° 95-21806).

• Échange de correspondances. Lorsque le bailleur a proposé par lettre, quelques jours après l’expiration du bail initial, le renouvellement de celui-ci sans concrétiser cet accord et que le bail s’est poursuivi, les juges du fond ne peuvent pas autoriser le déplafonnement du loyer, au motif que la durée du bail à renouveler était supérieure à 12 ans, sans rechercher si la lettre ne contenait pas une offre de renouvellement du bail et si le locataire n’avait pas accepté cette offre (cass. civ., 3e ch., 10 octobre 2001, n° 00-10807).

• Valeur locative inférieure au loyer plafonné. Lorsque le bail a eu une durée supérieure à 12 ans, le locataire peut demander la fixation du loyer à la valeur locative s’il estime que cette valeur sera inférieure au montant du loyer calculé selon la variation de l’indice du coût de la construction (cass. civ., 3e ch., 8 novembre 1995, n° 93-16642).

• Demande de renouvellement irrégulière. Deux époux, propriétaires d’un local commercial, l’ont donné à bail à une société le 1^er juillet 1988. L’époux décède ; sa veuve devient usufruitière et leur fils nu-propriétaire. Le bail est renouvelé à compter du 1^er juillet 1997 par un acte auquel le fils intervient. Le 8 juin 2009, soit presque 12 ans plus tard, la société notifie une demande de renouvellement juste à la veuve. Celle-ci répond que cette demande, mal dirigée, est nulle. Le 8 septembre 2009, la mère et le fils délivrent un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer majoré. Par ailleurs, ils saisissent la justice pour faire valider leur position. Les juges confirment qu’une demande de renouvellement est nulle lorsqu’elle n’est adressée qu’à l’usufruitier. Elle doit être adressée, aussi, au nu-propriétaire. Le bail s’étant prolongé au-delà de 12 ans du fait de cette irrégularité, il est fixé selon la valeur locative du local (cass. civ., 3e ch., 19 octobre 2017, n° 16-19843).

Bail prorogé. En présence d’un bail consenti pour une durée de 9 ans, qui a été conventionnellement prorogé pour une année supplémentaire, la durée contractuelle est de 10 ans et le loyer doit être déplafonné (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 1997, n° 95-18017).

Liste des éléments retenus. Plusieurs éléments sont retenus pour déterminer la valeur locative du loyer renouvelé :

-les caractéristiques du local considéré (voir §§ 671 et 672) ;

-la destination des lieux (voir § 673) ;

-les améliorations importantes apportées aux lieux loués (voir §§ 674 à 676) ;

-les obligations respectives des parties (voir § 677) ;

-les facteurs locaux de commercialité (voir § 678).

Alors qu’ils sont retenus pour les révisions de loyer (voir § 263), les prix pratiqués dans le voisinage sont toutefois expressément exclus pour déterminer la valeur locative du loyer renouvelé (c. com. art. L. 145-34). Dès lors, l’évolution du marché des loyers pour des locaux similaires dans le quartier ou la rue ne pourra pas être prise en compte comme élément de modification notable pour faire échec à la règle du plafonnement (cass. civ., 3e ch., 29 avril 1986, Rev. loyers 1986, p. 265). La Cour de cassation a d'ailleurs précisé que la rédaction de l’article L. 145-33 n’autorisait pas le déplafonnement au seul constat d’une évolution notable, au cours du bail, des prix couramment pratiqués dans le voisinage (cass. civ., 3e ch., 19 mars 2003, n° 02-10537),

• Clause de destination imprécise. En l’absence de stipulation précise du contrat, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain « pour déterminer l’affectation que les parties avaient entendu donner aux lieux loués » (cass. civ., 3e ch., 31 janvier 1979, n° 77-14529 ; cass. civ., 3e ch., 21 octobre 1980, Gaz. Pal. 1981, 34).

• Clause « tous commerces ». Lorsque le bail autorise l’exercice de tous commerces ou toutes activités et que les locaux sont affectés à usage de bureaux, plusieurs décisions ont considéré que les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureaux et ont refusé le déplafonnement sur ce fondement (cass. civ., 3e ch., 14 mars 1979, n° 77-11567 ; cass. civ., 3e ch., 25 mai 1992, Gaz. Pal. 1992, 653 ; cass. civ., 3e ch., 18 février 1998, n° 96-11955 ; CA Amiens 10 avril 2007, Loyers et copropr. 2007, 176 ; cass. civ., 3e ch., 18 février 1998, n° 96-11955).

  La clause du bail autorisant le preneur de locaux utilisés à usage de bureaux à sous-louer et à céder en tout ou partie son droit au bail à tout commerce de son choix à l’exclusion de quelques-uns (commerces insalubres, malodorants ou bruyants) rend inapplicable l’article 23-9 du décret (devenu l’article R. 145-11 du code de commerce), les locaux n’étant pas à usage exclusif de bureaux (cass. civ., 3e ch., 7 juillet 1993, n° 91-14821 ; cass. civ., 3e ch., 18 février 1998, n° 96-11955) ; à cet égard, le fait que cette clause ait ou non reçu application est indifférent (CA Versailles 11 juin 1998, Bull. inf. C. cass. 1999, n° 346).

  En revanche, une cour d’appel a pu admettre l’application de l’article 23-9 du décret (devenu article R. 145-11 du code de commerce) en présence d’une clause autorisant la cession du droit au bail à un successeur pour tous commerces dans la mesure où, depuis l’entrée du preneur initial dans les lieux, les locaux avaient été uniquement constitués de bureaux et que ces éléments de fait démontraient la commune intention des parties de conclure une location à usage de bureaux (cass. civ., 3e ch., 16 décembre 1992, Gaz. Pal. 1993, 572).

• Siège social. L’usage exclusif a été retenu à propos d’un bail dont la destination était celle de bureaux commerciaux et administratifs nécessaires aux activités de la société locataire, et dont cette dernière avait fait son siège social tandis que les lieux d’exploitation étaient dans une autre ville (cass. civ., 3e ch., 24 mars 1999, n° 97-16123).

• Immeuble loué entièrement. Le caractère exclusif a été refusé pour la location d’un immeuble entier pour un prix unique dont un seul étage est à usage de bureaux (cass. civ., 3e ch., 13 mai 1980, Gaz. Pal. 1980, 423).

• Bailleur n’ayant pas réclamé le déplafonnement. Le fait, pour un bailleur, de n’avoir jamais réclamé le déplafonnement pour des locaux à usage de bureaux ne peut le priver définitivement du droit de s’en prévaloir (cass. civ., 3e ch., 5 janvier 1993, n° 91-15542).

• Autorisation de logement. Ainsi, lorsque l’affectation prévue au bail est celle de bureaux, à l’exclusion de toute autre activité, cette affectation n’est pas remise en cause par l’autorisation donnée à un dirigeant de la société locataire de se loger sur place (cass. civ., 3e ch., 8 janvier 1980, n° 78-13060) (sur les locaux à usage mixte de bureaux et d’habitation, voir § 637).

• Références pour fixer le loyer renouvelé. Les seuls éléments de comparaison véritablement significatifs doivent être recherchés dans des locaux de même nature (CA Paris 25 mars 1997, Loyers 1997, n° 233 ; arrêt rendu à propos d’une agence bancaire implantée dans une boutique).

• Usage d’une boutique bureau. L’usage de bureau n’est pas affecté par la réception de clients ni par l’usage d’une boutique pour cet usage (cass. civ., 3e ch., 8 janvier 1997, n° 94-21384, arrêt rendu à propos d’une agence bancaire) (voir § 684).

• Salle de réunion de l'hôtel adjacent. Un bail prévoyait que le local loué était à usage de « location de bureaux, de domiciliation d'entreprises et de salle de réunion de l’hôtel adjacent ». Le bailleur plaidait qu’il s’agissait d’un bail de bureau. Il demandait que le loyer renouvelé soit déplafonné et fixé à 85 000 €. Cependant, l’activité exercée dans le local n’était pas exclusivement intellectuelle, mais nécessitait la réception de public. En conséquence, le local n'était pas à usage exclusif de bureau et le loyer renouvelé a été fixé à 42 000 € (cass. civ., 3e ch., 7 décembre 2017, n° 16-14969).

• Agence de voyages. Pour des locaux d’une agence de voyages et de tourisme, les prestations étant d’ordre intellectuel, l’établissement et la remise des billets à la clientèle n’impliquent pas de livraison ou manipulation de marchandises (cass. civ., 3e ch., 21 octobre 1980, Sem. jur. 1981, 9 ; CA Paris 21 septembre 1993, Loyers 1994, n° 116).

• Agences immobilières. La qualification de bureau a été jugée compatible avec l’exercice d’activités de transactions immobilières et commerciales (cass. civ., 3e ch., 19 avril 1989, n° 87-18781). Par contre, des décisions de cour d’appel ont considéré que cette activité n’était pas, en elle-même, à usage exclusif de bureaux (CA Paris 20 avril 1989, D. 1990, 156).

• Cabinet d’affaires. Pour un cabinet d’affaires, bien que le bail ait autorisé la domiciliation de sociétés dans les lieux et l’affectation d’une partie d’entre eux à l’habitation (cass. civ., 3e ch., 15 février 1977, n° 75-12006).

• Société d’intérim. Pour une société d’intérim (CA Paris 31 octobre 1991, Loyers 1991, n° 475).

• Activités d’assurances et de publicité. Ces activités relèvent des dispositions sur les locaux à usage exclusif de bureaux dès l’instant que ce type d’activité n’entraîne ni dépôt ni livraison de marchandises (CA Paris 4 juillet 2001, Loyers 2001, n° 289).

• Édition. L’activité de publication d’ouvrages et de revues au sein d’une énumération d’activités toutes intellectuelles ou administratives s’entend de la conception d’ouvrages et de revues en vue de leur publication ; dès lors que le locataire ne justifiait pas d’une activité d’éditeur avec offre de vente de marchandises à la clientèle ainsi que de la gestion de stocks dans les lieux, le loyer du nouveau bail a pu être fixé sur le fondement de l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 (devenu, depuis, l’article R. 145-11 du code de commerce ; cass. civ., 3e ch., 27 février 2002, n° 00-20380).

• Achats et ventes en gros et au détail. Des bureaux d’achats et de ventes en gros et au détail, bien que les ventes s’effectuent avec livraison immédiate sur place (cass. civ., 3e ch., 21 juin 1983, Sem. jur. 1983, 274).

• Édition-Presse. N’ont pas la qualité de bureaux des locaux où le preneur exerçait le commerce d’édition, se livrait à la publication de revues techniques et vendait à la clientèle des registres et des imprimés (cass. civ., 3e ch., 12 octobre 1976, Sem. jur. 1976, 353) ; la situation est différente pour des bureaux d’édition (voir § 682).

• Informatique. Des locaux dont le bail autorise les activités de conception et vente de logiciels informatiques, élaboration d’études techniques et scientifiques, et toutes opérations industrielles, commerciales et financières, pouvant se rattacher au bon exercice de ces activités (CA Paris 9 avril 1996, Loyers 1996, n° 310).

• Auto-école. Le déplafonnement est inapplicable dans la mesure où l’activité de bureau se trouve limitée à sa plus simple expression (TGI Paris 29 avril 1997, Loyers 1997, n° 263).

• Magasin. Divers locaux comprenant, notamment, un grand local dénommé magasin, librement accessible au public (cass. civ., 3e ch., 14 mars 1979, n° 77-11567).

• Établissements d’enseignement. En raison de la mission d’un établissement d’enseignement privé, le loyer du bail renouvelé doit être fixé par application des règles du plafonnement (cass. civ. 17 juillet 1987, Rev. Loyers 1987, 485). Une autre décision a attribué le caractère de local monovalent à un immeuble aménagé pour un établissement d’enseignement (cass. civ., 3e ch., 28 juin 1989, n° 88-12246) (voir § 688).

• Atelier de dessins publicitaires. N’est pas un local à usage exclusif de bureau l’atelier dans lequel le locataire réalise matériellement les prototypes d’emballages, les maquettes en volume réel ainsi que des coffrets de parfum à l’unité ou en petite série (CA Paris, 16e ch. A, 24 mai 2006, AJDI 2006, 824).

• Objet du bail. Le caractère monovalent des locaux doit être apprécié au regard de l’objet du bail (cass. civ., 3e ch., 7 juillet 1993, n° 91-14658).

• Monopole commercial. Le critère de locaux monovalents ne peut se fonder sur le caractère de monopole d’un commerce (à propos des pharmacies, cass. civ., 3e ch., 13 mars 1991, n° 89-16454).

• Clause « tous commerces » et exploitation unique. La clause « tous commerces » insérée dans le bail ne s’oppose pas à la qualification de locaux monovalents (cass. civ., 3e ch., 27 novembre 2002, n° 01-10625) (voir aussi § 694 « Camping et clause “tous commerces” »).

• Aménagements. La jurisprudence n’interprète pas de façon littérale le terme « construit » : elle admet que l’article 23-8 du décret (désormais R. 145-10 du code de commerce) doit jouer également lorsque des aménagements ont eu lieu excluant tout autre usage sans transformation profonde ; la justification doit être constatée par le juge du fond avant d’appliquer l’article 23-8 (cass. civ., 3e ch., 3 mai 1978, n° 77-10380 ; cass. civ., 3e ch., 26 février 1992, n° 90-18950).

• Caractéristiques du local et exploitation unique. En présence d’une demande soutenant que les locaux sont monovalents, les juges du fond doivent rechercher les caractéristiques des locaux et ne pas s’attacher à la seule destination (cass. civ., 3e ch., 2 décembre 1987, n° 86-14318). Les locaux doivent être aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant la même clientèle (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2004, n° 03-12811).

• Locaux à usage mixte. En présence de locaux commerciaux que le preneur utilise pour partie à usage d’habitation, les juges du fond doivent rechercher si ces locaux sont conçus en vue d’une seule utilisation (cass. civ., 3e ch., 22 janvier 1992, n° 91-82776).

• Appréciation souveraine des juges du fond. Les juges du fond bénéficient d’un pouvoir souverain d’appréciation. Ainsi, ils peuvent déduire de l’état descriptif des travaux réalisés en vue de la construction de locaux industriels que ces locaux ont été construits pour une seule utilisation et qu’ils ne peuvent être utilisés que pour cet usage (cass. civ., 3e ch., 10 février 1981, n° 79-14364 ; cass. civ., 3e ch., 6 mai 1987, n° 83-15409).

• Surface réservée, dès l’origine de la construction, pour un autre commerce. Lorsque les juges du fond constatent qu’une partie de la surface avait été, dès l’origine de la construction, prévue pour accueillir un fonds de commerce totalement distinct de celui de l’hôtel, tant topographiquement que commercialement, ils ne peuvent qualifier les locaux de monovalents et fixer le loyer à la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 15 novembre 2000, n° 99-10613).

• Sous-location. En cas de sous-location, le caractère monovalent s’apprécie exclusivement par rapport aux locaux faisant l’objet de la sous-location (cass. civ., 3e ch., 29 mai 1985, n° 83-13133).

• Cinéma. Eu égard aux travaux considérables et très coûteux qu’il y aurait lieu de faire pour transformer la salle de cinéma en salle de spectacles, les juges ont retenu le caractère monovalent du local. La seule monovalence du local justifiait l’application des dispositions de l’article R. 145-10, même s’il existait d’autres causes de déplafonnement du loyer tenant, par exemple, à la durée du bail (cass. civ., 3e ch., 29 septembre 2004, n° 03-13624).

• Grand magasin. L’immeuble, dans lequel la société Galeries Lafayette exploite son fonds de commerce, a été reconstruit en 1949, avec l’accord des propriétaires de l’époque, en vue d’une seule utilisation de grand magasin. Depuis, cette affectation a toujours été respectée. Par ailleurs, le changement d’affectation des lieux nécessiterait des travaux d’un coût avoisinant la valeur de l’immeuble. Dans ces conditions, il convient de retenir le caractère monovalent de ces locaux (cass. civ., 3e ch., 8 février 2006, n° 04-17046).

• Clinique psychiatrique. Ne correspond pas à un local monovalent la clinique psychiatrique exploitée dans un château dès lors qu’elle ne comporte ni bloc opératoire, ni salle de réanimation, ni autre équipement ou appareillage lourd. Les lieux sont adaptables à d’autres activités (hôtel, bibliothèque, lieu de séminaire, mairie…) sans reconstruction ni modification majeure de leur structure, sinon à supprimer ou recréer quelques cloisonnements. Le loyer du bail renouvelé de cette clinique est donc soumis au plafonnement (cass. civ., 3e ch., 30 octobre 2007, n° 06-18355).

• Local monovalent suite aux travaux du preneur. Un preneur réalise, en cours de bail, d’importants travaux d’aménagement des locaux pour les besoins de son activité de mécanique de haute précision. Au terme du bail, le bailleur lui délivre congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné, en prétendant que les travaux réalisés par le preneur ont rendu les locaux monovalents. Les juges rejettent sa demande car une clause du bail stipule que les constructions nouvelles, travaux et améliorations faits par le preneur appartiennent au bailleur uniquement à la sortie effective des lieux du preneur. Ce dernier, n’étant pas sorti des lieux, le bailleur n’en est pas devenu propriétaire, de sorte qu’il ne peut pas se prévaloir de cette clause d’accession pour invoquer le caractère monovalent des locaux lors du renouvellement du bail (cass. civ., 3e ch., 21 mai 2014, n° 13-12592).

• Hôtel meublé. Cet article s’applique au calcul du loyer d’un hôtel meublé et même d’un appartement affecté à cet usage (cass. civ., 3e ch., 26 février 1992, n° 90-18950 ; cass. civ., 3e ch., 7 juillet 1993, Gaz. Pal. 1994, 00).

• Restaurant-hôtel et utilisations multiples. Très souvent, les locaux loués à usage d’hôtellerie font l’objet d’une dualité d’utilisation : soit les locaux sis au rez-de-chaussée sont sous-loués pour d’autres activités, soit l’usage est mixte, tel que bar-restaurant-hôtel ; dans son principe, l’article 23-8 du décret (devenu l’article R. 145-10 du code de commerce) les exclut de la définition stricte du caractère monovalent et le loyer doit obéir aux règles du plafonnement (cass. civ., 3e ch., 6 juillet 1982, Gaz. Pal. 1983, 14 ; cass. civ., 3e ch., 11 juin 1976, n° 74-14101). Tel est le cas d’un hôtel-restaurant dont l’activité est quasiment nulle et dont les locaux sont en réalité affectés de manière quasi exclusive à une activité de « bar-tabac, journaux » (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2004, n° 03-12811). Tel est également le cas d'un hôtel-restaurant dont la configuration des lieux permet aux deux activités, qui bénéficient d'entrées indépendantes, d'être exploitées séparément avec des dates d'ouverture, des horaires, des accès et des clientèles différentes, ainsi que des chiffres d'affaires distincts (cass. civ., 3e ch., 12 avril 2018, n° 17-15202).

  En fait, la jurisprudence admet le caractère monovalent de l’ensemble de ces locaux :

  -soit lorsqu’il existe une identité de clientèle ou une interdépendance des locaux (cass. civ., 3e ch., 11 juin 1986, Gaz. Pal. 1986, 179 ; cass. civ., 3e ch., 22 février 1989, n° 87-16979 ; cass. civ., 3e ch., 16 octobre 1991, n° 90-11096 ; ces arrêts ont été rendus à propos de bar-restaurant-hôtel) ;

  -soit parce qu’un changement d’affectation ne pourrait intervenir sans d’importants travaux ou en raison du caractère prédominant de l’hôtellerie (cass. civ., 3e ch., 22 février 1989, n° 87-16979 ; cass. civ., 3e ch., 18 mars 1992, n° 90-14625).

• Travaux de modernisation. Afin de favoriser la modernisation de l’hôtellerie française, les articles L. 311-1 à L. 311-5 du code du tourisme prévoient une procédure permettant – nonobstant toute clause contraire – l’exécution de travaux de confort dont le locataire prend l’initiative et assume la charge. Pendant une durée de 12 années, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait des améliorations résultant de l’exécution de ces travaux. La période de 12 ans court à compter de l'exécution des travaux (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 2013, n° 12-21165).

  Ces travaux d’équipement et d’amélioration exécutés par le locataire dans les lieux loués à usage d’hôtel au cours du bail expiré ne peuvent être pris en compte pour le calcul de la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 15 novembre 2000, n° 99-13134). Mais, lorsque le locataire n’a pas respecté les prescriptions du code du tourisme et, notamment, n’a pas notifié sa décision au bailleur, il ne peut se prévaloir des dispositions de cette loi (cass. civ., 3e ch., 21 février 2001, n° 99-14704 ; cass. civ., 3e ch., 3 mai 2007, n° 06-11210).

• Dancing. La monovalence a été retenue pour des locaux à usage de dancing (cass. civ., 3e ch., 20 juin 1990, Club Chansons 84 c/ Société nouvelle de l'Eldorado ; CA Paris 18 janvier 1999, Loyers 1999, 125).

• Salle de spectacles. La salle de spectacles parisienne Le Bataclan a un caractère monovalent. Peu importe qu’elle soit exploitée pour des manifestations variées : théâtre, concert, séminaire, réunion politique, réception, manifestation sportive… (cass. civ., 3e ch., 21 mars 2007, n° 05-20714).

• Absence d’aménagements particuliers. Le caractère monovalent est refusé lorsque les locaux servant à l’exploitation d’un garage ne comportent aucun aménagement particulier en dehors d’un poste de graissage facilement démontable (cass. civ., 3e ch., 1er juin 1976, n° 75-10780) ou de deux plaques tournantes et deux fosses inutilisées en sous-sol assimilables à une cave (CA Paris 7 février 1997, Loyers 1997, n° 145). Il en est de même lorsque, sur la plus grande partie de sa superficie, l’immeuble peut correspondre aux besoins d’autres entreprises (CA Rouen 16 janvier 1986, Gaz. Pal. 1987, 228).

• Offre d’un loyer déplafonné. Le loyer est calculé à la valeur locative lorsque le locataire a, de lui-même, proposé un loyer supérieur à celui résultant du plafonnement (CA Paris 17 novembre 1992, Loyers 1993, n° 185).

• Exclusion du plafonnement. L’article 23-7 du décret du 30 septembre 1953 (désormais article R. 145-9 du code de commerce), qui prévoit des règles particulières pour fixer le loyer des terrains, exclut ipso facto l’application du plafonnement (cass. civ., 3e ch., 13 avril 1976, n° 74-15280 ; cass. civ., 3e ch., 26 mai 1977, n° 75-15378 ; cass. civ., 3e ch., 5 janvier 1978, Gaz. Pal. 1978, 163). Toutefois, la jurisprudence a considéré, dans certains cas, que les constructions sont des améliorations et leur a appliqué le régime selon lequel le bailleur ne peut les prendre en compte pour le déplafonnement que lors du second renouvellement, faute pour lui de prouver qu’il a assumé directement ou indirectement la charge de la construction (voir § 921).

• Camping et clause « tous commerces ». Un terrain, donné à bail à destination de camping, a été, de façon inhabituelle, catégorisé comme monovalent. Le loyer du bail renouvelé a été calculé selon les usages observés dans la branche d’activité et en tenant compte qu’une partie des locaux loués était affectée à une activité de restauration et de bar. Les juges ont appliqué à ce loyer une majoration de 10 %, compte tenu de la clause « tous commerces » insérée au bail (cass. civ., 3e ch., 3 novembre 2005, n° 04-16376).

Intérêts légaux. Lorsque la justice est saisie pour fixer le loyer d’un bail renouvelé, il s’écoule un certain nombre de mois, voire d’années, avant que le nouveau loyer soit arrêté. Pendant ce temps, le locataire règle le loyer selon le montant prévu dans son bail d’origine. Une fois le nouveau loyer fixé par les juges, le locataire doit régulariser ses paiements passés en fonction de ce nouveau montant, et cela rétroactivement depuis la date de renouvellement du bail. Le bailleur peut également demander au locataire de verser les intérêts légaux sur la différence entre l’ancien loyer et le nouveau. Si le bail n’a rien prévu sur le point de départ de ces intérêts, ils courront à compter de l’assignation du bailleur (cass. civ., 3e ch., 12 avril 2018, n° 16-26514) (voir aussi § 698).

• Valeurs locatives et usages. Le prix des locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche s’il en existe (cass. civ., 3e ch., 8 janvier 1980, BC III n° 5). S’il est fait référence aux usages, les juges du fond sont libres de choisir la méthode de calcul de la valeur locative et n’ont pas à s’expliquer sur les raisons de leur choix (cass. civ., 3e ch., 14 mars 1979, Sem. jur. 1979, 174).

  L’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 (désormais article R. 145-10 du code de commerce) est applicable, même en l’absence de tout usage observé dans une branche considérée, le loyer devant, dans ce cas, être fixé à la valeur locative (cass. civ. 3 mai 1978, BC III n° 179). Le loyer des locaux monovalents peut être fixé dans la double limite de la valeur locative et le plafond de l’indexation (cass. civ., 3e ch., 1er juillet 1987, n° 85-16951) (voir § 251).

• Valeur locative et cinémas. Le plus souvent, la valeur locative des théâtres et cinémas est déterminée soit d’après le nombre de fauteuils et de séances par semaine, c’est-à-dire, en fait, en reconstituant, là encore, une recette théorique, soit d’après les recettes brutes ou nettes, avec certains correctifs.

  Ainsi, les juges du fond peuvent calculer la valeur locative sur la base d’un pourcentage de la recette normale (cass. civ., 3e ch., 1er mars 1972, Rev. loyers 1972, 276). Mais, comme pour tous les locaux monovalents, ces méthodes ne s’imposent pas au tribunal.

  Le loyer d’une salle de cinéma a été déterminé à raison de la méthode de la recette brute théorique. Le pourcentage sur recettes retenu a été de 7,25 %, outre la prise en compte de 25 % des recettes accessoires, avec deux abattements de 10 % chacun (CA Paris, 16e ch. A, 5 juillet 2006, Gaz. Pal. 15 et 16 décembre 2006, 30) :

  -l’un parce que le locataire supportait les grosses réparations et des charges forfaitaires exorbitantes ;

  -l’autre parce qu’il avait dû effectuer des travaux d’insonorisation qui n’auraient pas été nécessaires si le bailleur avait délivré un local conforme à sa destination de salle de cinéma.

  Depuis, la loi 2010-1149 du 30 septembre 2010 est venue encadrer le mode d’évaluation du loyer : il doit être déterminé selon les seuls usages en vigueur pour les salles de cinéma. En pratique, il sera donc fixé à partir des recettes théoriques guichets hors TVA et hors taxe sur les spectacles (c. com. art. L. 145-36, al. 2).

• Méthode hôtelière. Le prix du bail est, en principe, calculé selon la méthode dite « hôtelière » qui consiste à reconstituer la recette théorique de l’exploitant d’après le nombre, la catégorie et la fréquence probable de locations des chambres. Toutefois, la « méthode hôtelière » ne s’impose nullement au juge du fond (cass. civ., 3e ch., 24 janvier 1973, Gaz. Pal. 1973, 66 ; cass. civ., 3e ch., 17 novembre 1981, n° 80-10953 retenant la méthode hôtelière et celle basée sur la valeur de la construction).

  Lorsque les usages permettent de prendre en compte le chiffre d’affaires du locataire pour fixer le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents à usage d’hôtel, celui-ci ne peut pas faire l’objet d’une fixation sur la base d’éléments postérieurs à la date de renouvellement (cass. civ., 3e ch., 17 novembre 2003, n° 02-18057).

  Le loyer doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés, indépendamment de toute amélioration apportée à l’hôtel par des travaux autres que ceux visés aux articles L. 311-2 à L. 311-5 du code du tourisme et au financement desquels le bailleur n’a pas participé (cass. civ., 3e ch., 3 mai 2007, n° 06-11210) (voir également § 686, rubrique « Travaux de modernisation »).

• Camping. L'exploitant d'un terrain de camping reçoit de son bailleur un congé avec offre de renouvellement, moyennant un nouveau loyer fixé à la valeur locative. Le locataire refuse de payer aussi cher. Il fait valoir qu’il a procédé, à sa charge, à d’importantes améliorations qui ne doivent pas être prises en compte dans l’évaluation de la valeur locative. Sa demande est rejetée : la règle selon laquelle les travaux d'amélioration ne sont pris en considération que si le bailleur en a assumé, directement ou indirectement, la charge (voir § 133) est écartée pour les locaux monovalents (voir § 685). En effet, le loyer de ces locaux doit être fixé à la valeur locative (c. com. art. R. 145-10), peu importe que les travaux d'amélioration aient été financés par le locataire (cass. civ., 3e ch., 5 octobre 2017, n° 16-18059).

Un loyer moins cher pour un local plus commerçant. Le locataire d’un local commercial saisit la justice pour que son loyer soit fixé à la valeur locative. Une telle demande (généralement présentée par le bailleur) peut aboutir lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative (voir § 678). À titre de modification matérielle, le locataire invoque la construction de nombreux logements et bâtiments à usage scolaire et industriel. Il met également en avant la rénovation de l'avenue sur laquelle est implanté son local. Le bailleur s’oppose à cette demande car fixer le loyer à la valeur locative conduirait à réduire son montant. Or, selon lui, une amélioration de la valeur locative ne peut pas justifier une baisse de loyer. Les juges considèrent que la valeur locative a effectivement varié de plus de 10 % en raison des modifications matérielles invoquées par le locataire. C’est donc cette valeur locative qui doit être retenue comme loyer. Peu importe que le loyer en cours soit supérieur à la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 24 mai 2017, n° 16-15043).

En pratique, le bailleur ne peut pas, par une clause du bail, se prémunir contre une baisse du loyer dans de telles circonstances. Cette clause serait réputée non écrite (cass. civ., 3e ch., 30 mars 2017, n° 16-13914).

• Absence d’intérêts sur le loyer fixé judiciairement. La fixation, par la juridiction des baux commerciaux, du loyer du bail renouvelé est exclusive du prononcé de toute condamnation. Dès lors, une cour d’appel retient exactement que le bailleur n’est pas fondé à calculer les intérêts légaux, sur les compléments de loyers échus, au taux majoré à l’expiration du délai de 2 mois à compter du jour où la décision de fixation était devenue exécutoire (cass. civ., 3e ch., 18 mars 1992, n° 90-14000).

• Intérêts dus à compter des échéances fixées. Les juges du fond, qui constatent le renouvellement d’une location commerciale à une date déterminée et fixent le prix du nouveau bail à compter de ce jour, retiennent à bon droit que le locataire doit payer au bailleur, à partir des échéances prévues par la convention, les intérêts des loyers au taux légal (cass. civ., 3e ch., 30 janvier 1991, n° 89-19981).

• Calcul des intérêts de retard. La jurisprudence a longtemps considéré que dans les cas où un loyer provisionnel avait été fixé, les intérêts étaient calculés sur la différence entre le loyer provisionnel versé et le nouveau prix depuis la date de renouvellement (cass. civ., 3e ch., 23 mars 1988, n° 86-18067).

  Dans une affaire plus récente, la Cour de cassation semble avoir changé d'avis. En effet, en s'appuyant sur l'ancien article 1155 du code civil, elle a estimé que les loyers ne produisent des intérêts qu'à compter du jour de la demande en fixation du nouveau loyer (cass. civ., 3e ch., 9 septembre 2021, n° 19-19285). Toutefois, il est à noter que cette affaire concernait un renouvellement antérieur au 1^er octobre 2016 (date d'entrée en vigueur de la réforme des obligations). Pour un renouvellement postérieur, il sera intéressant de connaître la position de la Cour de cassation, le code civil ne contenant plus, depuis cette date, de disposition spécifique aux intérêts produits par les loyers.

Sanction pondérée. Il résulte du texte même que si le nouveau prix prend effet à la date de la notification des nouvelles prétentions, le montant du loyer perçu entre le point de départ du bail renouvelé et la date où le nouveau prix prend effet est égal, selon le cas, soit au montant de la première demande du bailleur, soit au montant de la première offre du preneur.

Supposons qu’un bail expire le 31 décembre et soit renouvelé le 1^er janvier.

1^re hypothèse. Le bailleur a demandé, avant le renouvellement, que le loyer mensuel soit porté à 1 000 ; puis il élève ses prétentions à 2 000 dans une nouvelle demande notifiée le 1^er avril. Si le juge fixe, par la suite, le loyer à 1 500, le taux du loyer effectivement perçu par le bailleur sera de 1 000 entre le 1^er janvier et le 31 mars et de 1 500 à compter du 1^er avril (loyer définitif).

2^e hypothèse. Le preneur offre, avant le renouvellement, un loyer mensuel de 1 000, mais il signifie au bailleur, le 1^er avril, qu’il ramène son offre à 500. Si le juge fixe, par la suite, le loyer à 750, le taux du loyer effectivement payé sera de 1 000 entre le 1^er janvier et le 31 mars et de 750 à compter du 1^er avril (loyer définitif).