Prohibition des clauses modifiant les obligations. Par une interprétation extensive de l’interdiction des clauses de résiliation, la Cour de cassation prohibe aussi toute clause qui modifie les conditions de poursuite d'un contrat en cours en diminuant les droits ou en aggravant les obligations du débiteur du seul fait de sa mise en procédure collective (cass. com., 14 janvier 2014, n° 12-22909).

• Impayés antérieurs à l’ouverture du redressement. Un bailleur engage une procédure afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers et de charges, puis le locataire est mis en redressement judiciaire alors que le bailleur n’a pas encore obtenu une décision passée en force de chose jugée (c’est-à-dire définitive). Le bailleur ne peut plus demander l’acquisition de la clause résolutoire (cass. com. 3 juillet 2007, n° 05-20519).

• Jugement assorti de l’exécution provisoire. Un bailleur obtient un jugement, assorti de l’exécution provisoire, par lequel le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire. Le locataire fait appel. En cours d’appel, le locataire fait l’objet d’une procédure collective. Le bailleur ne peut plus demander à la cour d’appel de confirmer le jugement (cass. civ., 3e ch., 9 janvier 2008, n° 06-21499).

• Ne pas renoncer à la procédure en cours. Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation) alors que le bailleur a engagé une action judiciaire en raison des loyers impayés, le bailleur ne peut plus obtenir ni la constatation de la clause résolutoire ni la condamnation du locataire au paiement des loyers impayés. Cependant, le bailleur peut (après avoir mis en cause l’administrateur ou le liquidateur) obtenir du tribunal qu’il fixe le montant de sa créance. Cette faculté n’est toutefois pas ouverte au bailleur si la procédure, qu’il avait engagée avant l’ouverture de la procédure collective, était un simple référé (cass. com. 3 juillet 2007, nos 05-20519 et 05-21030).

• Résiliation demandée pour un motif autre qu’un impayé. Une SCI consent un bail à une société exploitant un hôtel. La SCI reproche par la suite à la locataire de ne pas entretenir et réparer les locaux. En conséquence, elle demande en justice la résiliation du bail et le paiement de dommages et intérêts. Alors que l’affaire est en appel, la société locataire fait l’objet d’une procédure collective. La cour d’appel prononce néanmoins la résiliation du bail et condamne la société locataire au paiement de dommages et intérêts. Cette décision est partiellement censurée par la Cour de cassation : du fait de l’ouverture de la procédure collective, la cour d’appel ne pouvait pas condamner la locataire au paiement de dommages et intérêts. En revanche, la cour d’appel pouvait prononcer la résiliation du bail car cette résiliation n’était pas demandée en raison de loyers impayés mais en raison d’une inexécution d’une obligation de faire (cass. com. 16 octobre 2007, n° 06-16-713).

• Refus de renouvellement sans indemnité. L’ouverture d’une procédure collective n’a d’effet interruptif que sur une instance déjà engagée. En conséquence, le délai, dans lequel l'action en contestation de la validité d'un congé sans offre de renouvellement ni d'indemnité d'éviction peut être exercée par le locataire, n'est pas suspendu par son placement en redressement ou liquidation judiciaire. Ce délai, qui est de deux ans (voir § 751), continue à courir malgré l’ouverture de la procédure (cass. civ., 3e ch., 8 octobre 2015, n° 14-18881).

• Action en résiliation suivie d'un redressement judiciaire. Reprochant à son locataire le paiement tardif des loyers, le bailleur l'assigne en résiliation du bail. En cours de procédure, le locataire est mis en redressement judiciaire. Il soulève l'irrecevabilité de la demande du bailleur, rappelant que l’ouverture du redressement interdit ou interrompt toute action en justice de la part de tous les créanciers pour leurs créances nées avant le jugement d'ouverture et tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement (c. com. art. L. 622-21, I, 2°). Les juges suivent son argument et déclarent irrecevable la demande du bailleur. La Cour de cassation confirme cette décision (cass. com. 15 novembre 2016, n° 14-25767).

• La cession du bail doit être précisée dans le plan. Lorsque la cession du fonds de commerce est arrêtée par le tribunal de commerce dans un plan de cession, cette cession n’entraîne pas ipso facto la cession du bail. Le bail n’est inclus dans le plan de cession que si le tribunal l’a prévu (cass. com. 9 mai 2007, n° 05-20057).

• Respect du formalisme contractuel. La cession judiciaire du bail commercial n'est pas soumise aux exigences de forme prévues par le contrat de bail. Ainsi, la cession d’un fonds de commerce par acte sous signature privée, contrairement aux clauses du bail prévoyant que toute cession devait être reçue par acte authentique, est valable (cass. com., 1er mars 2016, n° 14-14716).

• Sans accord écrit du bailleur. La violation de la clause prévoyant expressément le concours du bailleur à l’acte dans le cadre d’une cession d’entreprise ne justifie pas la résiliation judiciaire du bail dès lors que l’acte de cession a été remis au bailleur dans un délai raisonnable (CA Paris 4 février 1993, Rev. proc. coll. 1993, 520). Bien plus, la Cour de cassation considère que la clause contractuelle subordonnant la cession du bail à l’accord écrit du bailleur se trouve privée d’effet lorsque la cession intervient dans le cadre d’une procédure collective (cass. com. 6 décembre 1994, n° 91-17927).

• Solidarité. Dans le cadre d'un plan de cession, toute clause du bail imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite (pour la sauvegarde et le redressement judiciaire : c. com. art. L. 622-15 ; pour la liquidation judiciaire : c. com. art. L. 641-12, al. 5). Ainsi, si le locataire en procédure collective est amené à céder un bail, il est dégagé de toutes les clauses de solidarité que ce bail a pu, le cas échéant, prévoir à son encontre.

  Par ailleurs, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite (c. com. art. L. 642-7, al. 3).

  Enfin, lorsqu'un vendeur de fonds de commerce est assigné en paiement de loyers par le bailleur, il ne peut pas invoquer l'article L. 622-15 du code de commerce sous prétexte que son propre vendeur était en liquidation judiciaire (cass. com. 15 novembre 2017, n° 16-19131).

• Cessionnaire tenu aux conditions du bail. Lorsque la cession du bail est comprise dans le plan, aucun effet novatoire n’est attaché à l’opération (cass. com. 12 octobre 1993, n° 91-17128). Le repreneur est tenu envers le bailleur de respecter les obligations imposées par le bail au locataire. Ainsi, dans un cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail avait été autorisée par le juge-commissaire et acceptée par le bailleur. En acceptant la cession, le bailleur n’avait pas renoncé à se prévaloir de la clause du bail limitant les activités exercées. Le bailleur avait droit au respect de l’activité prévue au bail, sauf indemnisation (cass. com. 11 mai 1999, n° 97-10015).

• Droit d’entrée à payer par échéances. En présence d’un contrat de bail précisant que les sommes dues au bailleur à titre de droit d’entrée, payables selon des échéances, ont le caractère d’une indemnité destinée à compenser la dépréciation de l’immeuble résultant de l’octroi au preneur de la propriété commerciale, le repreneur n’est pas tenu de payer les échéances restantes. Ces sommes doivent faire l’objet d’une déclaration de créance de la part du bailleur (cass. com. 14 avril 1992, n° 89-18486).

• Sort du pacte de préférence. Un bail commercial comporte un pacte de préférence au profit du preneur pour le cas où le bailleur déciderait de vendre le local. Le preneur est mis en redressement judiciaire. La cession du bail est ordonnée par le tribunal dans le cadre d’un plan de cession. Par la suite, le bailleur vend le local et le repreneur tente de l’acquérir en invoquant le pacte de préférence, mais en vain : le pacte de préférence étant une créance de nature personnelle, la cession du bail ordonnée dans le cadre d’un plan de cession n’emporte pas transmission du pacte de préférence (cass. com. 13 février 2007, n° 05-17296).

• Fautes commises par l’entreprise cédante. À la suite d’un plan de cession, le bailleur délivre un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction. Ce congé est motivé par des fautes commises par l’entreprise cédante. Ce congé n’est pas valable : aucun motif grave et légitime ne peut être invoqué contre le repreneur s’il s’agit d’infractions commises par son prédécesseur (cass. civ., 3e ch., 10 janvier 2007, n° 05-20634).

• Dépôt de garantie. La cession d’un droit au bail est homologuée dans un plan de cession. Selon les juges, le repreneur s’est engagé, par là même, à exécuter, pour l’avenir, le bail tel qu’il est stipulé mais il n’est pas tenu de reconstituer le dépôt de garantie convenu avec le précédent locataire. Cette décision est censurée au motif que le bail comportait une clause prévoyant un dépôt de garantie à la charge du preneur et que le jugement d’homologation a emporté le transfert de ce bail au repreneur (cass. com. 16 septembre 2008, n° 06-17809).

Dérogation : loyers et charges postérieurs. La créance n’a pas à être déclarée si elle est née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, pour son activité professionnelle, pendant cette période ; ainsi en est-il pour les loyers correspondant à une occupation postérieure à l'ouverture de la procédure collective (voir § 566).

La créance du bailleur relative aux travaux de remise en état n’est pas la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation dès lors que les dégradations n'ont pas été commises pendant cette période. Le fait que les lieux aient été restitués pendant la période d'observation ne suffit pas à permettre au bailleur de ne pas déclarer sa créance et d'espérer un paiement privilégié (cass. com., 2 décembre 2014, n° 13-11059).

• Créanciers hors métropole. Lorsque la procédure est ouverte par une juridiction qui a son siège sur le territoire de la France métropolitaine, le délai est augmenté de 2 mois pour les créanciers qui ne demeurent pas sur ce territoire (c. com. art. R. 622-24, al. 2).

• Débiteur hors métropole. Lorsque la procédure est ouverte par une juridiction qui a son siège dans un département ou une collectivité d’outre-mer, le délai est augmenté de 2 mois pour les créanciers qui ne demeurent pas dans ce département ou cette collectivité (c. com. art. R. 622-24, dernier al.).

• Créance de résiliation. Le bailleur bénéficie d’un délai supplémentaire de 1 mois à compter de la date de la résiliation de plein droit, ou de la notification de la décision prononçant la résiliation, pour déclarer la créance résultant de cette résiliation (c. com. art. R. 622-21, al. 2).

• Sûretés et contrats publiés. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement de l’ouverture de la sauvegarde dans les 15 jours du jugement d’ouverture, par courrier recommandé AR (c. com. art. R. 622-21, al. 1er et 3). Le délai de déclaration court, à leur égard, à compter de la notification de cet avertissement (c. com. art. L. 622-24, al. 1er).

• Agir contre la caution. Puisque le défaut de déclaration n’éteint pas la créance, le créancier peut donc en réclamer le paiement à la caution. Certes, il ne peut le faire pendant la période d’observation et la caution peut ensuite obtenir un différé de 2 ans (c. com. art. L. 622-28, al. 2). Encore faut-il, par ailleurs, que la caution ne lui oppose pas l’article 2314 du code civil, si le défaut de déclaration l’empêche de se prévaloir par subrogation d’un droit préférentiel qu’aurait pu invoquer le créancier (P. Crocq, D 2006, p. 1306). Toutefois, la caution ne peut invoquer efficacement cet article que si elle a effectivement perdu une chance d'être remboursée par le débiteur. Tel n'est pas le cas lorsque celui-ci ne peut pas payer ses créanciers chirographaires. Cette position est celle adoptée par la Cour de cassation : lorsque le créancier a omis de déclarer sa créance, la caution est déchargée de son obligation si cette dernière avait pu tirer un avantage effectif du droit d'être admise dans les répartitions et dividendes susceptible de lui être transmis par subrogation (cass. com. 19 février 2013, n° 11-28423).

• Délai pour agir en relevé de forclusion. L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de 6 mois. Ce délai court à compter de la publication au BODACC du jugement ouvrant la procédure collective. Pour les créanciers titulaires d’une sûreté publiée (ou liés au débiteur par un contrat publié), le délai ne court qu’à compter de la réception de l’avis qui leur est donné.

  Par exception, si le créancier justifie avoir été placé dans l'impossibilité de connaître l'obligation du débiteur avant l'expiration du délai de six mois, le délai court à compter de la date à laquelle il est établi qu'il ne pouvait ignorer l'existence de sa créance (c. com. art. L. 622-26).

  Si le juge-commissaire refuse de le relever de la forclusion, le bailleur peut, dans les 10 jours de la notification du refus, former un recours devant le tribunal de commerce. En cas de refus du tribunal, un recours sera encore possible devant la cour d'appel et ceci, quel que soit le montant de sa créance (cass. com. 12 janvier 2016, n° 14-18936).

• Particulier bailleur. Le relevé de forclusion a été accordé à un particulier bailleur qui n’avait eu aucune raison de suspecter l’existence des difficultés de son locataire (cass. com. 10 juin 2008, n° 07-14017).

• Coût à la charge du créancier. Les frais de l’instance en relevé de forclusion sont supportés par le créancier défaillant. Toutefois, ils peuvent être mis à la charge du débiteur si celui-ci a omis de mentionner cette créance (c. com. art. R. 622-25).

• Déclaration de créance du bailleur. Le bailleur dispose de 1 mois (à compter de la date de la résiliation de plein droit ou de la notification de la décision prononçant la résiliation) pour déclarer la créance résultant de la résiliation du bail (c. com. art. R. 622-21, al. 2) (sur la déclaration de créances, voir §§ 559 à 563).

• Loyers échus après renonciation de l’administrateur. Lorsque l’administrateur renonce à la poursuite du bail, cette renonciation entraîne la résiliation du bail. Le bailleur doit récupérer au plus tôt le local car les loyers échus entre la renonciation et la restitution du local ne bénéficient pas de la priorité de paiement (cass. com. 18 septembre 2007, n° 06-13814).

À défaut de paiement à l'échéance. Si les loyers postérieurs au jugement d'ouverture ne sont pas payés à leur échéance, ils bénéficient d’un rang privilégié par rapport à d’autres créances : ils doivent être payés juste après les salaires superprivilégiés et les frais de justice. Toutefois, ces créances de loyer perdent ce rang privilégié si elles n’ont pas été portées à la connaissance du mandataire judiciaire et de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné un (ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur) dans un délai de 1 an à compter de la fin de la période d’observation (c. com. art. L. 622-17, IV).

• Sans déclaration du dépôt de garantie. La compensation entre les loyers et le dépôt de garantie opère même si le bailleur n’a pas fait état du dépôt de garantie dans sa déclaration de créance (cass. com. 18 janvier 2005, n° 02-12324).

• Compensation avec les derniers loyers. La Cour de cassation a refusé la compensation entre les loyers antérieurs à la procédure collective et le dépôt de garantie, les juges du fond devant rechercher si le locataire n’avait pas intérêt à acquitter en priorité les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure (cass. com. 24 juin 2003, n° 00-17156).

• Loyers postérieurs à l'ouverture du redressement. Deux mois après sa mise en redressement judiciaire, une société résilie son bail. Le bailleur réclame alors à la société le paiement des deux derniers loyers, qui ne lui ont pas été réglés. De son côté, la société fait valoir que le bailleur doit lui restituer le dépôt de garantie. Elle demande donc la compensation entre les deux mois de loyers et le montant du dépôt de garantie. Les juges saisis rejettent cette demande pour un motif surprenant. Ils invoquent l’article L. 622-7 du code de commerce selon lequel la compensation ne peut s'opérer que pour des créances connexes. Or, les deux créances ne sont pas connexes, le dépôt de garantie ayant, selon les juges, vocation à garantir le paiement des réparations locatives, et non celui des loyers. La Cour de cassation réfute cet argument. Elle précise que la connexité n’est pas exigée pour des loyers postérieurs à l'ouverture du redressement judiciaire et admet, en conséquence, la compensation (cass. com. 24 janvier 2018, n° 16-14705).