• Accord en cours de bail. Une fois les conditions de la révision du prix réunies, les parties peuvent décider d’un commun accord de procéder à cette révision sans tenir compte des règles de l’article L. 145-38 (cass. com. 14 octobre 1963, BC III n° 404 ; cass. civ., 3e ch., 24 octobre 1979, n° 78-11107).

  La renonciation aux règles peut résulter d’un accord entre le bailleur et le locataire sur un montant de loyer non contesté de la part du locataire pendant plus de 3 ans (cass. civ., 3e ch., 6 novembre 1991, n° 90-15605).

  Les juges du fond apprécient souverainement la validité de la renonciation (cass. civ., 3e ch., 29 mars 1995, n° 92-21451).

• Loyer fixé à l’avance. La clause par laquelle les parties décident de fixer par avance et forfaitairement le prix du bail ne peut pas faire échec à une demande de révision légale (cass. civ., 3e ch., 30 janvier 2002, n° 00-15202). Au cas considéré, le bailleur avait été débouté par les juges du fond de sa demande de révision au motif que les parties, en ayant valablement décidé de fixer par avance et forfaitairement le prix du bail, n’ont plus la faculté de demander sa révision ; cette décision est censurée.

• Modification affectant le commerce. La modification doit concerner directement les facteurs commerciaux ; il ne peut s’agir de modification d’ordre général. Cette modification doit être considérée dans une aire géographique plus ou moins étendue ; tel est le cas pour : une ville (cass. civ. 10 janvier 1979, D. 1979, IR 237), un quartier (CA Paris 29 mai 1992, Administrer mai 1993, p. 53 ; 27 octobre 1995, D. 1995, IR 247).

  La modification doit donc affecter le commerce exploité dans les lieux (cass. civ., 3e ch., 17 février 1981, n° 79-14753 ; cass. civ., 3e ch., 4 mars 1987, n° 85-16563). Ainsi, un commerce d’import-export n’est pas touché par la rénovation du quartier et la construction de nouveaux immeubles (CA Paris 8 octobre 1991, D. 1991, IR 290) ; de même, la restauration des immeubles et la rénovation des logements d’un quartier n’ont aucune incidence sur un commerce de gros et de demi-gros (cass. civ., 3e ch., 8 janvier 1997, n° 94-21483).

• Intérêt pour l’activité commerciale considérée. Un déplafonnement ne peut être autorisé judiciairement s’il n’est pas constaté que les modifications retenues présentaient un intérêt pour l’activité exercée dans les lieux loués par le preneur (cass. civ., 3e ch., 8 janvier 1997, n° 94-21483 ; cass. civ., 3e ch., 16 juillet 1998, n° 96-13772 ; cass. civ., 3e ch., 7 avril 2004, n° 02-17946).

• Modification notable. Les juges doivent rechercher si les modifications alléguées pouvaient concerner le fonds de commerce des preneurs et si elles présentaient un caractère notable (cass. civ., 3e ch., 30 juin 2004, n° 03-10754).

  La modification notable des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier objectivement et non pas subjectivement, en fonction du mode de gestion retenu par le preneur (CA Versailles 20 novembre 1997, Sem. jur. éd. E 1998, 346).

  Ainsi, un changement de destination de locaux à usage commercial ne peut, par lui-même, suffire à constituer une modification notable des éléments d’appréciation de la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 3 mars 1981, n° 79-15760 ; cass. civ., 3e ch., 4 mars 1987, n° 85-16563). Il en est de même des restrictions à la jouissance des lieux qui ne sont pas de nature à entraîner une réduction de valeur locative (cass. civ., 3e ch., 20 mars 1984, Loyers 1984, n° 250).

• Modification matérielle. La modification doit être matérielle, c’est-à-dire visible, aisément constatable, et se concrétiser par des réalisations nouvelles telles que la construction de nouveaux immeubles d’habitation, l’ouverture d’une station de métro. Les facteurs locaux de commercialité dont la modification peut être prise en compte s’entendent non pas des éléments intrinsèques du local, mais d’éléments extérieurs au local (CA Paris 13 décembre 1984, Loyers 1985, n° 132).

• Modification touchant la valeur locative. La modification doit avoir provoqué une hausse ou une baisse de plus de 10 % de la valeur locative. Ce pourcentage s’apprécie à l’exclusion des investissements réalisés par le locataire, des plus ou moins-values imputables à son activité ou à ses qualités commerciales ; c’est ainsi que l’on ne peut arguer de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité en se fondant sur la seule augmentation du chiffre d’affaires, lequel dépend des initiatives personnelles de l’exploitant (CA Paris 18 mars 1989, Gaz. Pal. 1989, 1, som., p. 90).

• Situation de monopole. Les juges du fond ne peuvent fixer le loyer renouvelé de locaux à usage de pharmacie selon la valeur locative au motif que ces officines constituent un monopole qui, par sa dynamique propre, entraîne une hausse de la commercialité tout en constatant que les facteurs locaux n’ont pas augmenté (cass. civ., 3e ch., 13 mars 1991, n° 89-16454).

• Période à prendre en compte. La modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la date d’application du loyer à réviser et la date de demande de révision (CA Paris 21 décembre 1970, Ann. loyers 1971, p. 1090). En pratique, une évaluation de la valeur locative est faite avant la date où est intervenue la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et donc en cours de période triennale ; une seconde évaluation de la valeur locative est effectuée à la date de révision.

• Locaux à usage de bureaux. La modification des facteurs locaux de commercialité peut être invoquée pour la révision de locaux à usage de bureaux (cass. civ., 3e ch., 7 janvier 1998, n° 96-11598).

• Augmentation de la population. L’accroissement de la population sédentaire d’un quartier ou d’une ville est un élément très souvent mis en avant dans le cadre de la modification des facteurs locaux de commercialité ; cette augmentation de population peut être liée à :

  -une forte densité de la population pendant 8 années consécutives, créant des conditions très favorables à un commerce d’optique (cass. civ., 3e ch., 9 octobre 1996, n° 94-18917) ; il en est de même lorsque la commune du lieu de situation du commerce considéré a doublé sa population (cass. civ., 3e ch., 29 janvier 2002, n° 00-16994) ;

  -le remplacement d’immeubles anciens par de nouveaux immeubles plus vastes et comportant un nombre de logements supérieur, apportant une clientèle certaine ; mais l’entretien de l’immeuble, relevant de l’exécution des obligations des parties, n’intervient pas dans la détermination de la modification des facteurs locaux de commercialité (cass. civ., 3e ch., 1er juin 1999, n° 97-18951) ;

  -l’extension du quartier, mais pas si cette extension est lente et n’a pu agir suffisamment en 3 ans ;

  -la rénovation d’un centre d’activité important tel qu’un palais des congrès (cass. civ., 3e ch., 29 mars 1995, n° 92-21537) ;

  -l’implantation d’industries nouvelles autour desquelles s’agglutinent des commerces.

• Création de stations de métro ou de RER. La création de nouvelles stations de métro ou de chemin de fer n’est pas toujours retenue. Ainsi, la majoration du loyer est restée fixée à la variation de l’indice du coût de la construction pour un commerce de voitures d’occasion déjà desservi par plusieurs lignes d’autobus et pour lequel il n’a pas été démontré que la création de nouvelles stations du métropolitain ait entraîné une augmentation de 10 % de la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 24 juin 1992, n° 90-21197). De même, la restructuration d’une gare parisienne facilitant la circulation souterraine des usagers est insuffisante pour entraîner une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour un commerce de restauration (CA Paris 11 décembre 1998, Loyers 1999, n° 98).

  Dans d’autres circonstances, l’accroissement des moyens de communication tels que de nouvelles lignes d’autobus, de stations de métro ou de RER a été retenu (cass. civ., 3e ch., 21 novembre 1995, n° 94-13135) ou l’installation d’un escalier mécanique à la sortie du chemin de fer qui débouche juste devant la boutique louée et la construction, à proximité immédiate de celle-ci, d’un parc de stationnement (CA Paris 14 septembre 1989, D. 1989, IR 250).

• Modification de l’environnement commercial immédiat. Tel est le cas de la transformation d’une place commencée antérieurement à la période triennale en cause et qui s’est poursuivie au cours de cette période (cass. civ., 3e ch., 20 novembre 1991, n° 90-11873) ; la rénovation du Forum des Halles (TGI Paris 23 octobre 1995, Loyers 1995, n° 526) ; l’ouverture d’un marché. Mais ces facteurs à la hausse peuvent être compensés par d’autres éléments tels qu’un renforcement de la concurrence ou le fait que la partie où se situe le commerce n’a pas été directement affectée par la transformation.

• Parc de stationnement. La création d’un parc de stationnement est à elle seule souvent insuffisante pour entraîner un déplafonnement du loyer du fait que ce parc ne change pas la commercialité du quartier (voir notamment CA Paris 15 décembre 1971, Gaz. Pal. 1972, 1, 88).

• Prospérité des commerces du quartier. Certaines décisions prennent en considération, pour mesurer la modification des facteurs locaux de commercialité du local loué, l’évolution à la hausse des loyers et des prix des fonds de commerce ainsi que le nombre de cessions de fonds dans le secteur commercial concerné (CA Paris 26 juin 1991, JCP 1992, 149, n° 46-2 ; CA Paris 27 juin 1992, Loyers 1992, n° 119). Mais d’autres arrêts considèrent que le nombre élevé de renouvellements des exploitations dans le quartier, ou encore l’augmentation des loyers, n’est pas la preuve d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité (CA Paris 16 février 1993, AJPI 1993, 497). Ne peut être pris en compte un extrait de journal faisant état du programme ambitieux de relance du commerce de centre-ville lancé par la municipalité et doté d’un budget de 26 millions de francs (près de 4 M€) (CA Rouen 18 janvier 2001, RJDA 2001, 947).

• Loyers moindres pratiqués aux alentours. Un locataire d’une résidence située dans une station de ski fait valoir que les locataires de quatre résidences concurrentes ont pu obtenir des loyers beaucoup plus avantageux et sollicite à ce titre la révision de son loyer. Sa demande est rejetée : la renégociation de loyer par des commerces concurrents ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (cass. civ., 3e ch., 25 octobre 2018, n° 17-22129).

• Fermeture de concurrents. Les fermetures de deux commerces proches et similaires à celui du preneur ont généré une hausse de l’activité pouvant être prise en compte (CA Paris 14 octobre 1998, Adm. août-septembre 1999, 48).

• Implantation d’enseignes nationales. L’implantation d’enseignes commerciales de prestige et de portée nationale peut modifier à la hausse les facteurs locaux de commercialité pour des commerces considérés (voir, par exemple, TGI Paris 13 mars 1998, AJPI 1998, 672) ; à l’inverse, il a été jugé que l’implantation des enseignes nationales de restauration rapide n’a pas entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour un commerce de restauration (CA Paris 11 décembre 1998, Loyers 1999, n° 98).

• Galeries marchandes. L’implantation des caisses d’un hypermarché à proximité immédiate d’un magasin avec accès direct a facilité aux clients de la grande surface le passage devant celui-ci ; cette modification a une incidence certaine et directe sur le commerce considéré (cass. civ., 3e ch., 29 janvier 2002, nos 00-16286, 00-16287 et 00-16290).

• Voies piétonnes. L’ouverture de nouvelles voies à proximité du local, rendant notamment l’accès beaucoup plus aisé, et la création de zones piétonnières dans l’environnement du local peuvent justifier la fixation du loyer à la valeur locative (cass. civ., 3e ch., 25 novembre 1992, n° 90-20436 ; cass. civ., 3e ch., 29 mars 1995, n° 93-10447 ; cass. civ., 3e ch., 29 janvier 2002, n° 00-17780).

Difficulté d'application. Un rapport d'application de la loi n° 2014-626 de l'Assemblée nationale a soulevé des interrogations sur la mise en pratique de cette mesure (Ass. nat., rapport n° 3843 du 15 juin 2016). La question est de savoir quel loyer prendre en compte pour calculer chaque palier de 10 % :

-celui de l'année précédant la date de la révision triennale ou du renouvellement du bail (un mécanisme identique existe en effet dans le cadre du renouvellement du bail, voir § 695) ;

-ou celui de chaque année précédant le palier d'augmentation ?

La Cour de cassation a répondu à cette question : l'étalement s'opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l'année précédente (cass., 9 mars 2018, avis n° 17-70040). Notons toutefois que, dans les faits, l'augmentation qui s'effectuera la dernière année de l'étalement sera, très généralement, inférieure à 10 %.

Pour un loyer de 100 et une variation indiciaire en hausse de 5 % :

-si la valeur locative est de 95, le loyer va demeurer à 100 ;

-si la valeur locative est de 102, le loyer va être fixé à 102 ;

-si la valeur locative est de 107, le loyer va correspondre au prix résultant de la variation de l'indice, à savoir 105.

• Bailleurs coïndivisionnaires. S’agissant d’un acte d’administration, cette demande peut, en application de l’article 815-3 du code civil, être faite par l’un des coïndivisionnaires si les autres ne s’y opposent pas (CA Paris 19 mars 1971, D. 1971 somm. 209) ; le caractère d’acte d’administration a été reconnu par la Cour de cassation qui a cependant exigé l’unanimité (cass. com. 5 février 1963, BC III n° 85).

• Gérant d’immeuble. Cette demande entre dans les pouvoirs normaux d’un gérant d’immeuble qui peut la notifier au nom du propriétaire (trib. Marseille 13 décembre 1972, Ann. loyers 1973, 1619).

• Gérants de société. Lorsque la demande émane d’un des cogérants d’une société et que les autres gérants s’opposent à cette demande, le locataire qui a connaissance de l’opposition peut s’en prévaloir pour faire déclarer la demande irrecevable (CA Paris 25 octobre 1984, Loyers 1985, n° 86).

• Société d’attribution. La demande peut être faite par l’associé d’une société de construction, à qui la jouissance des baux a été attribuée (cass. civ., 3e ch., 14 novembre 1968, BC III n° 463).

Demande impérative avant toute action judiciaire. Le juge ne peut pas être valablement saisi si sa saisine n'a pas été précédée d'une demande de révision triennale du loyer formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée (cass. civ., 3e ch., 1er juillet 2015, 14-13056). À peine d'irrecevabilité, le mémoire du demandeur (voir § 205) doit être précédé d'une demande en révision. La situation ne peut pas être régularisée a posteriori par la notification d'une demande en révision après celle du mémoire en demande, alors même que le juge des loyers n'a pas encore statué (cass. civ., 3e ch., 26 janvier 2017, n° 16-10304).

Refus du preneur de signer un avenant. La rédaction d’un avenant n’a aucun caractère obligatoire et le preneur peut refuser de payer les frais d’un avenant dès lors qu’il avait donné son accord sur le montant du nouveau loyer (cass. civ., 3e ch., 30 octobre 1991, n° 90-11791).

• Abus de droit : saisie sur le compte du locataire. Commet un abus de droit le bailleur qui fait procéder à une saisie sur le compte bancaire du locataire pour le paiement d’un arriéré de loyers, calculé sur la base d’une révision triennale non acceptée par le preneur (cass. civ., 3e ch., 12 avril 1995, n° 93-12849).

• Acquéreur de l’immeuble. Un avenant sous signature privée par lequel les parties sont convenues que le bailleur ne demanderait pas la révision du loyer est inopposable à l’acquéreur de l’immeuble (cass. civ., 3e ch., 25 novembre 1992, n° 90-20379).

• Échange de mémoires. De façon schématique, cette procédure se déroule de la façon suivante (c. com. art. R. 145-26 et R. 145-27) :

  -le demandeur (celui qui prend l’initiative de la procédure), avant de saisir le juge, doit notifier un mémoire à l’autre partie (ou au gérant de l’immeuble) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le juge ne peut être saisi avant l’expiration du délai d’un mois suivant la réception, par son destinataire, du premier mémoire établi ;

  -le défendeur notifie un mémoire en réponse ; il n’est pas tenu par un délai pour le faire.

  Depuis les instances introduites à compter du 1^er janvier 2020, les parties doivent être assistées par un avocat (c. proc. civ. art. 760 ; décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 art. 4 et 7).

• Mentions du mémoire. Le mémoire doit indiquer et contenir les éléments suivants (c. com. art. R. 145-24 et R. 145-25) :

  1° a) Pour les personnes physiques, leurs nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.

  b) Pour les personnes morales, leurs dénomination et siège social, ainsi que le titre, les nom et prénoms de leur représentant légal.

  2° L’adresse de l’immeuble donné à bail.

  3° Une copie de la demande en fixation de prix.

  4° L’indication des autres prétentions.

  5° Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie.

  Les mémoires sont signés par les avocats des parties (c. com. art. R. 145-26).

  La partie la plus diligente remet au secrétariat-greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle doit y annexer les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçues de l’autre partie.

  Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en copie (c. com. art. R. 145-27).

  Les parties ainsi que leur conseil ne peuvent développer oralement, à l’audience, que les moyens et conclusions de leurs mémoires (c. com. art. R. 145-29).

• Absence de mémoire. A été censuré l’arrêt qui, pour écarter le moyen de nullité tiré du dépôt, après expertise, de conclusions, sans respecter la formalité préalable du mémoire, retient que l’omission de cette formalité est sans incidence sur la saisine du juge (cass. civ., 3e ch., 24 juin 1998, n° 96-19730).

• Mémoire après expertise. Des conclusions sont inopérantes pour valoir saisine du juge des loyers commerciaux après expertise dès lors que la notification d’un mémoire, après mesure d’instruction, n’a pas été effectuée, même si les parties n’ont aucun argument ou moyen supplémentaire à développer (cass. civ., 3e ch., 30 avril 2003, n° 01-15508). Le mémoire est indispensable aussi bien lors de la demande initiale qu’après expertise (CA Paris, 16e ch. A, 8 novembre 2006, Loyers et copropriété 2007, n° 29).

• Réception du mémoire. La formalité de notification du mémoire en fixation du prix est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile (cass. civ., 3e ch., 16 octobre 2013, n° 12-20103).

• Colocataires. Le mémoire n’est régulier que s’il est notifié à tous les locataires (cass. civ., 3e ch., 4 mai 2006, n° 05-13564).

• Cobailleur. En cas de pluralité de bailleurs, le mémoire doit être notifié à chacun d’eux. Peu importe qu’il s’agisse d’un couple (cass. civ., 3e ch., 3 juillet 2013, n° 12-13780).

• Variation dans les prétentions d’origine. En cours d’instance, le bailleur est libre de modifier le chiffre de sa prétention (cass. civ., 3e ch., 30 juin 1971, n° 70-10904). En tout état de cause, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions (c. com. art. R. 145-21).

Expertise amiable. Lorsque l’une des parties, en l’espèce le bailleur, a fait procéder à une expertise privée, le rapport de l’expert régulièrement produit en cours d’instance vaut comme élément de preuve soumis à la libre discussion des parties (cass. civ., 3e ch., 26 novembre 1997, n° 96-11546).

• Point de départ du délai de prescription. La prescription invoquée contre le bailleur court du jour où celui-ci a expédié la lettre contenant la demande de révision (cass. civ., 3e ch., 7 novembre 1990, n° 89-12922 ; CA Paris, 16e ch. B, 21 septembre 2006, Loyers et copropriété 2007, 9).

• Covid-19. Les actions en justice à engager dans un certain délai sous peine de prescription ont bénéficié d'un délai supplémentaire lorsqu'elles devaient être engagées pendant la période juridiquement protégée (voir §§ 1000 et s.).