• Les critères. La notion de local principal découle notamment :

  -du fait que le local constitue le centre nerveux et le véritable cerveau, dont la disparition aurait pour résultat d’amener une paralysie quasi complète de l’entreprise (cass. civ., 3e ch., 25 avril 1963, BC III n° 198) (voir § 397) ;

  -de son aménagement, destiné à permettre de recevoir la clientèle, condition essentielle de l’existence d’un fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 19 septembre 2006, n° 05-18365) ;

  -de l’importance du local (cass. civ. 27 janvier 1958, Gaz. Pal. 1958.I.245) ;

  -de l’existence d’un ensemble où s’exerce une activité unique, sans dissociation possible (cass. civ., 3e ch., 25 avril 1972, n° 71-10141).

• Entrepôts. Lorsque le bail précise que la destination des locaux est l’entreposage de produits alimentaires, à l’exclusion de toute autre activité, le consentement du bailleur à l’exploitation d’une clientèle dans ces locaux est indispensable pour l’application du statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 15 octobre 2008, n° 07-16612).

• Extensions commerciales. L’extension du commerce ne fait pas perdre au local principal son caractère, lorsqu’il demeure plus vaste et mieux outillé (cass. civ., 3e ch., 13 novembre 1962, BC III n° 446).

  De même, reste un local indispensable l’entrepôt qui ne renferme plus la totalité de l’exploitation, mais qui en demeure cependant un élément principal faisant partie d’un tout plus important (cass. civ., 3e ch., 17 décembre 1964, BC III n° 565) ; au cas considéré, le bail n’imposait pas que le siège social se situe dans ce local.

• Annexe d’un hôtel. L’annexe d’un hôtel installée dans une villa fait partie du local principal du fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 28 mars 1968, BC III n° 140).

• Ensemble industriel. Des locaux situés sur un terrain loué forment, avec les bâtiments utilisés par le preneur sur un autre terrain, un ensemble industriel où s’exerce une activité unique ; ces locaux n’ont pas le caractère de locaux accessoires (cass. civ., 3e ch., 25 avril 1972, n° 71-10141).

• Réserve d'un magasin de vente. Constitue un local principal et non accessoire une réserve voisine d’un autre local, la clientèle passant de l’un à l’autre pour examiner la marchandise et régler ses achats (cass. civ., 3e ch., 25 octobre 1972, n° 71-11575). Il en est de même pour des locaux dans lesquels des clients se sont rendus pour choisir des marchandises et y effectuer des achats (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 1995, n° 93-12222).

• Exploitation unique. Lorsque tous les locaux loués par actes distincts ont été aménagés pour une exploitation commune et qu’ils forment un seul et unique local, les juges du fond peuvent en déduire que les parties ont, de façon claire et non équivoque, entendu soumettre l’ensemble des locaux au statut et plus particulièrement aux conditions du second bail prévoyant une faculté de résiliation triennale (cass. civ., 3e ch., 8 avril 1999, n° 97-15207).

• Services annexes. Les locaux affectés au siège social de la société locataire ainsi qu’aux diverses administrations des sociétés filiales font, de par la volonté des contractants, partie intégrante de l’établissement principal où se trouvent regroupés tous les services et où la clientèle a accès, et il n’y a pas lieu de se prononcer sur leur caractère nécessaire à l’exploitation (cass. civ., 3e ch., 25 mai 1966, BC III n° 275).

• Immatriculation au RCS. Toutes les succursales doivent être immatriculées au registre du commerce et des sociétés (voir § 351) ; le défaut d’immatriculation entraîne la déchéance du statut des baux commerciaux.

• Intention d’exploiter un fonds de commerce. Une convention portant sur des locaux à usage d’entrepôt est conclue pour une durée de 23 mois ; elle a fait l’objet de prorogations successives. Suite au départ du locataire, le bailleur l’assigne en invoquant le fait qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance du fait de la prorogation de la convention initiale et demande le paiement de loyers. La société locataire était en droit de quitter les lieux au terme de la dernière prorogation de la convention initiale dans la mesure où le preneur n’avait jamais eu l’intention d’exploiter un magasin de vente dans les locaux et qu’il n’était pas contesté qu’aucune clientèle n’y avait été reçue (cass. civ., 3e ch., 16 juin 2004, n° 03-11314).

• Local accessoire. A le caractère de local accessoire le local parisien loué, selon le bail, à usage exclusif de bureaux commerciaux, d’exposition d’échantillons et de stockage de tissus fabriqués et commercialisés en province par la société preneuse, même si ce local est utilisé comme tel sans qu’il y soit réalisé directement des opérations de ventes (cass. civ., 3e ch., 19 juillet 1988, n° 87-10814).

• Preuve du caractère indispensable. Le local sis à Paris, donné à bail à une société dont le siège social est en province, qui est utilisé en bureau d’achats constitue une simple commodité dont la disparition ou le changement d’emplacement n’entraînerait ni la disparition du fonds ni la perte de la clientèle (cass. civ., 3e ch., 25 juin 1991, n° 90-12409).

  En revanche, la cour d’appel de Paris a considéré que n’étaient pas une simple commodité des locaux à usage mixte destinés à accueillir à Paris les cadres de passage (CA Paris 8 décembre 1992, JCP éd. G 1993.256, § 35-2). En l’espèce, les juges du fond ont considéré que ce local présente, au regard de l’activité internationale déployée par la locataire et de son siège provincial, un caractère tout à fait indispensable à l’exploitation du fonds principal.

• Baux distincts. Le caractère accessoire de locaux est attaché à des baux distincts (même bailleur ou non) concernant des locaux (cass. civ., 3e ch., 20 juin 1960, BC III n° 277) ; si les locaux sont compris dans un même bail, c’est le caractère indivisible qui est en cause (voir § 398).

• Locaux d’artisan. Les locaux accessoires d’un artisan sont protégés dans les mêmes conditions que ceux d’un commerçant (trib. civ. Seine 4 février 1960, Sem. jur. 1960, 89).

• Renonciation à la propriété commerciale. En présence d’un local reconnu accessoire et nécessaire, la renonciation à la propriété commerciale insérée dans l’acte de location de ce local est nulle (cass. civ., 3e ch., 22 mars 1989, n° 87-15837).

• Parkings. Dans les grandes villes, l’indivisibilité entre le local commercial et le parking est très forte. La vie moderne impose qu’un moyen de stationnement soit prévu pour l’occupant de locaux professionnels. Dès lors, le locataire demandera au propriétaire du local commercial et de places de parking que la notion d’indivisibilité soit attachée au tout afin de bénéficier sur l’ensemble du droit à renouvellement.

• Maisons-témoins. Les maisons-témoins édifiées sur les terrains nus donnés à bail avec l’accord de la bailleresse, appartenant à des sociétés dont l’objet est la vente « clés en main » de maisons individuelles, constituent, pour ces constructeurs, des locaux accessoires dont la disparition compromettait leur exploitation principale (cass. civ., 3e ch., 29 septembre 1999, Loyers 2000, n° 194).

• Baux mixtes - Commercial et habitation. Lorsque le bail comprend des locaux commerciaux et des locaux à usage d’habitation, le bail est alors commercial pour le tout (voir § 407).

• Pouvoirs des juges. Les juges du fond apprécient souverainement la véracité des allégations du preneur en ce domaine (cass. civ., 3e ch., 30 janvier 1970, n° 68-12096 ; cass. civ., 3e ch., 28 mars 1977, n° 75-15672). Ils doivent rechercher si ce local est indispensable à l’exploitation du fonds au sens du décret afin de décider, cas par cas, si la privation du local accessoire sera de nature à compromettre l’existence du fonds (cass. civ., 3e ch., 23 janvier 1974, n° 72-13411).

• Local pouvant être remplacé. La nécessité du local accessoire doit s’apprécier par rapport à l’exploitation, sans considération des possibilités de remplacement dont le preneur pourra disposer par ailleurs (cass. civ., 3e ch., 27 avril 1982, n° 80-15199 ; cass. civ., 3e ch., 7 février 1990, n° 88-12880).

• Entrepôts, dépôts de marchandises non nécessaires. Ont été jugés non nécessaires des entrepôts à un usage exclusif d’entrepôt sans réception de clientèle pour les besoins :

  -de stockage de marchandises (cass. civ., 3e ch., 15 octobre 1963, BC III n° 411 ; cass. civ., 3e ch., 9 avril 1971, BC III n° 272 ; cass. civ., 3e ch., 16 novembre 1971, n° 70-12561) ;

  -de ferrailleur et de brocante (cass. civ., 3e ch., 14 mars 1962, BC III n° 168), ou de charbon (cass. civ., 3e ch., 16 juillet 1969, BC III n° 586). Ces professionnels disposaient de plusieurs entrepôts et leurs bureaux n’étaient pas sur le site objet du litige ;

  -de chauffage central pour la remise de matériels (cass. civ., 3e ch., 9 octobre 1974, n° 73-12342).

• Entrepôts, dépôts nécessaires. Ont pu bénéficier du statut les entrepôts d’activités :

  -de dépositaire exclusif d’une marque, la privation d’un local d’exposition et d’entrepôt des marchandises l’empêchant de vendre une partie de cette marque (CA Agen, Aud. Sol., 6 juin 1984, Loyers 1984, n° 409) ;

  -de fleuriste exerçant sur la voie publique (cass. civ., 3e ch., 1er mars 1966, BC III n° 125) ;

  -de garde-meubles (cass. civ., 3e ch., 11 juillet 1963, BC III n° 372). Un autre arrêt a refusé le caractère accessoire pour un immeuble à usage de garde-meubles, sa disparition ne touchant pas le fonds mais causant seulement une gêne (cass. civ., 3e ch., 19 juin 1968, BC III n° 284) ;

  -de marchand de meubles (cass. civ., 3e ch., 26 mai 1961, BC III n° 234 ; remise et atelier) ;

  -de matelassier (cass. civ., 3e ch., 12 janvier 1965, n° 61-12908 ; remise et atelier) ;

  -de primeur et poissonnier (cass. civ., 3e ch., 12 janvier 1965, n° 61-12907 ; stockage des instruments, du matériel, des emballages ou des véhicules) ;

  -de travaux publics, le terrain et le hangar servant à déposer le matériel (CA Paris 23 mai 1961, Gaz. Pal. 1961, 141).

• Garages nécessaires à l’exploitation. Ont bénéficié du statut les garages utilisés par :

  -une entreprise de presse pour la réparation et le stationnement des véhicules de l’entreprise (cass. civ., 3e ch., 19 juillet 1966, BC IV n° 366) ;

  -une entreprise de bois et charbon (cass. civ., 3e ch., 25 avril 1968, BC III n° 167). En l’espèce, le hangar servait également pour le stockage du bois ;

  -une agence immobilière (CA Paris 29 janvier 1991, Loyers 1991, n° 166). La cour d’appel a déclaré que des places de parking étaient nécessaires en raison de l’implantation de cette agence dans un quartier d’affaires.

• Garages non nécessaires. Les locaux loués à usage de garage de véhicules industriels ou commerciaux sont très rarement reconnus comme des locaux nécessaires et le statut leur est généralement refusé. Tel a été le cas pour des garages servant à :

  -un usage personnel du commerçant (cass. civ., 3e ch., 23 janvier 1974, n° 72-13411) ;

  -une entreprise d’auto-école (cass. civ., 3e ch., 4 décembre 1967, BC III n° 394).

  -une entreprise de taxis-ambulances et véhicules de ramassage scolaire (cass. civ., 3e ch., 12 février 1992, Loyers 1992, n° 300).

• Aires de stationnement. Les aires de stationnement ne sont pas des locaux accessoires entrant dans le champ d’application des textes sur les baux commerciaux, qu’elles soient utilisées pour la clientèle :

  -d’un éditeur (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 1995, n° 93-20599). Les juges du fond ont relevé que le bail avait un caractère civil et non commercial pour les aires de stationnement ;

  -d’un garagiste (cass. civ., 3e ch., 18 mars 1992, n° 90-15686) ;

  -d’un hôtel (cass. civ., 3e ch., 4 janvier 1995, n° 92-21585) ; la Cour précise que les juges devaient rechercher si ces emplacements étaient susceptibles de recevoir la qualification de local.

  Dans une autre affaire, un congé avec refus de renouvellement a été annulé à propos d’un local servant de garage à un hôtel, la privation de ce local accessoire, non immatriculé au RCS, compromettant l’exploitation (cass. civ., 3e ch., 4 novembre 1992, n° 90-21398).

  Enfin, un emplacement de stationnement dans un garage a été jugé accessoire et, compte tenu de sa nature, de sa fonction et de sa situation, indispensable à l’exploitation du fonds de commerce de restaurant. Il a pu, en conséquence, bénéficier du statut des baux commerciaux (cass. civ., 3e ch., 22 mars 2006, n° 05-12106).

  Attention, la revendication du statut doit être formulée dans les 2 ans de la signature du contrat portant sur le parking. Peu importe que ce contrat ait été renouvelé pendant plus de 20 ans par des avenants successifs (cass. civ., 3e ch., 14 septembre 2017, n° 16-23590).

• Caves. A été déclarée nécessaire une cave expressément louée à usage exclusif de réserve pour une boutique (CA Paris 20 juin 1995, D. 1995, 185). En revanche, une cave située sous un restaurant et louée au restaurateur uniquement « à son usage » n'a pas été considérée comme accessoire au local principal, la privation du sous-sol n'étant pas de nature à compromettre l'exploitation du fonds de commerce. Peu importe que le bailleur ait toléré l'installation dans la cave, par le restaurateur, d'une cuisine affectée au restaurant (cass. civ., 3e ch., 28 mai 2020, n° 19-13381).

• Ateliers et autres locaux non protégés. N’ont pas été qualifiés de locaux accessoires « nécessaires » :

  -un atelier secondaire à utilisation limitée (cass. civ., 3e ch., 29 avril 1963, BC III n° 210) ;

  -un hangar dont la perte ne compromettait pas l’exploitation du fonds (cass. civ., 3e ch., 29 avril 1969, Sem. jur. 1969, 251) ;

  -une cantine (cass. civ., 3e ch., 19 mars 1963, BC III n° 162) ;

  -une salle de bal annexée à un café-restaurant (cass. civ., 3e ch., 4 novembre 1959, Sem. jur. éd. CI 1960, 66835) ;

  -un couloir-véranda dépourvu d’entrée particulière, concédé pour les besoins d’une exposition de tableaux (cass. civ., 3e ch., 2 décembre 1987, BC III n° 161).

Un appartement est-il un local accessoire au fonds de commerce ? Le simple procès-verbal d’une assemblée des copropriétaires faisant état que l’appartement loué par une société servait aussi bien d’entrepôt que de logement au personnel de la société ne peut suffire à établir que cet appartement avait été loué au vu et au su du bailleur en vue de son utilisation pour l’activité principale exploitée par la société locataire dans d’autres locaux appartenant à un propriétaire différent. Le bail des locaux d’habitation n’est pas un bail commercial, mais un contrat relevant de la seule loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation et permettant au bailleur de donner congé pour reprendre les locaux sans versement d’une indemnité (cass. civ., 3e ch., 19 mars 2008, n° 06-21752).

• Notion d’« indivisibilité ». Le droit de reprise pour habiter a été admis après avoir constaté que les locaux étaient matériellement divisibles et avaient été partiellement occupés à usage d’habitation et dans la mesure où la clause fixant la destination des lieux ne faisait pas obstacle à l’utilisation accessoire du premier étage pour habitation (cass. civ., 3e ch., 8 juillet 1987, Loyers 1987, n° 366). À l’inverse, cette reprise a été refusée lorsque les locaux d’habitation ont été loués en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce et sont utilisés pour cette exploitation (cass. civ., 3e ch., 25 mai 1966, BC III n° 275).

• Hôtels. Ce droit de reprise ne peut jouer pour les locaux à usage d’hôtel, de location en meublé, hospitalier ou d’enseignement (c. com. art. L. 145-22, al. 2).

• Antériorité de la propriété. Lorsque l’immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut faire jouer la reprise que s’il est propriétaire depuis plus de 6 ans (c. com. art. L. 145-22, al. 4). Si, au contraire, le local provient d’une succession ou d’une donation, le droit de reprise peut être exercé immédiatement.

• Mise à disposition d’un local. Le bénéficiaire de la reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire, dont il reprend le local, le logement qui est éventuellement rendu vacant par l'exercice de ce droit (c. com. art. L. 145-22, al. 5).

• Occupation personnelle. Sauf motif légitime, le bénéficiaire doit occuper personnellement les lieux dans un délai de 6 mois à compter du départ du locataire évincé et pendant une durée minimale de 6 ans. Si cette disposition n’est pas respectée, le locataire évincé aura droit à une indemnité d’éviction correspondant à l’importance des locaux repris (c. com. art. L. 145-22, dern. al.).

• Renouvellement et ses conséquences. La reprise de locaux d’habitation entraînera la diminution du loyer du bail renouvelé, compte tenu du préjudice causé au locataire dans l’exercice de son commerce par la réduction des lieux loués, mais ne sera pas génératrice du versement, par le propriétaire, d’une indemnité d’éviction (c. com. art. L. 145-22, al. 6).

• À l’échéance triennale. Le droit de reprise s’exerce de manière triennale. Le bailleur doit respecter les formes édictées par l’article L. 145-9 du code de commerce. Il doit donc, par acte extrajudiciaire, informer le locataire, au moins 6 mois avant l’échéance triennale du bail, de son intention d’exercer son droit de reprise. À peine de nullité, le congé doit préciser qu’il s’agit d’une reprise pour réaffectation à l’usage d’habitation.

• Exceptions. Le droit de reprise est écarté pour les locaux à usage d’hôtel ou de location en meublé, les locaux à usage hospitalier et ceux à usage d’enseignement. Il est également écarté lorsque le locataire démontre que la reprise apporterait un trouble grave à l’exploitation de son fonds de commerce (c. com. art. L. 145-23-1, al. 2 et 3).

• Diminution du loyer. La reprise conduit à une réduction de loyer proportionnelle à la surface reprise. Cette réduction du loyer ne constitue pas une modification notable des éléments de la valeur locative. En conséquence, le locataire ne peut pas se prévaloir de la réduction du loyer pour revendiquer, au moment du renouvellement du bail, un déplafonnement du loyer à la baisse (c. com. art. L. 145-23-1, dern. al.).