• Procès-verbal de constat adressé par le cessionnaire. La dénonciation au bailleur par le cessionnaire d’un bail d’un procès-verbal de constat dressé à sa requête ne constitue pas une signification (cass. civ., 3e ch., 2 février 1977, n° 75-13002).

• Renouvellement à l’initiative du cessionnaire. La simple mention faite dans la demande que le locataire sollicite le renouvellement en tant que cessionnaire du fonds de commerce n’est pas une signification (cass. com. 13 mars 1962, BC III n° 157).

• Divorce et partage de communauté. La clause de la convention définitive portant règlement du divorce attribuant à la femme le fonds de commerce exploité par le mari, seul inscrit au registre du commerce et des sociétés, s’analyse en une cession de droit au bail au profit de l’épouse. L’accomplissement des formalités de mention en marge des actes d’état civil des époux du dispositif du jugement de divorce, s’il a pour effet de rendre le jugement opposable aux tiers, ne peut valoir signification régulière de la cession du droit au bail (CA Aix-en-Provence 14 janvier 1988, Loyers 1988, 545).

• Paiement régulier du loyer. Le paiement régulier des loyers par le cédant et la délivrance de quittances au nom du cessionnaire ne valent pas acceptation tacite (cass. civ., 3e ch., 17 juillet 1996, n° 94-19822).

• Silence du bailleur. Le silence gardé pendant plus de 1 an par le bailleur et son notaire suite à l’envoi d’un projet d’acte de cession n’emporte pas acceptation tacite de la cession (cass. civ., 3e ch., 26 janvier 1994, n° 91-20067).

• Congé avec offre de renouvellement. Le bailleur ayant eu connaissance de la cession qui a réitéré au cessionnaire un congé avec offre de renouvellement et a accepté sans réserve, durant près de 3 ans, des loyers payés par le cessionnaire, ne peut opposer l’irrégularité de la cession (cass. civ., 3e ch., 31 mai 1983, n° 81-13824).

• Quittances sans réserve. L’absence de notification est couverte par l’acquiescement du bailleur qui, non seulement a perçu des loyers, mais a également établi des quittances au nom du cessionnaire sans la moindre réserve ni protestation et lui a directement réclamé une augmentation de loyer (cass. civ., 3e ch., 14 décembre 1994, n° 92-19351).

• Délégation de la charge de travaux au nouveau locataire. A renoncé à se prévaloir de l’absence de signification de la cession du bail le mandataire du bailleur qui a reconnu la qualité de locataire au cessionnaire en lui déléguant la charge des travaux de remise en état des lieux et en visant expressément sa police d’assurance (cass. civ., 3e ch., 5 janvier 2003, n° 91-14118).

• Projet de régulariser le bail. Le projet de régulariser le bail, apparu à travers les courriers échangés entre les notaires et les avocats des parties, ne peut faire la preuve de la volonté non équivoque des bailleurs d’accepter la cession du bail irrégulière puisque ce projet n’avait été envisagé que lors de la recherche d’une solution transactionnelle qui n’a pas abouti (cass. civ., 3e ch., 19 mai 2004, n° 02-11312).

• Se renseigner. Avant de projeter une cession de bail commercial, de fonds de commerce ou artisanal, il convient de se renseigner à la mairie pour savoir s’il existe ou non un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

• Prévoir une clause suspensive. Si le conseil municipal a créé ce périmètre, il est recommandé d’insérer dans la promesse de cession une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par la commune et de régler le sort du dédit. Il est conseillé d’impartir un délai très court au promettant pour déposer la déclaration préalable à la mairie de façon à faire courir les 2 mois (voir § 297).

• Opération de revitalisation de territoire. Mise en place par la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, une opération de revitalisation de territoire peut prévoir que, sous certaines conditions, dans les immeubles situés en centre-ville qui abritent à la fois des locaux commerciaux et des locaux d'habitation, le bail d’un local commercial ne pourra pas porter sur un autre local de l’immeuble, notamment un local d'habitation. Cette opération peut donné lieu à l'instauration d’un droit de préemption de la commune sur les baux commerciaux, les fonds de commerce et les fonds artisanaux (c. constr. et hab. art. L. 303-2).

• Donations exclues. Les donations de fonds ne sont pas concernées par ce droit de préemption.

• Apport de fonds de commerce ou de droit au bail. L’apport d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail commercial à une société est assimilé à une cession. Le droit de préemption communal devrait s’appliquer, à l’image de l’apport d’un immeuble situé dans une zone de préemption urbaine. La déclaration préalable devra préciser la valeur des parts ou actions rémunérant l’apport.

• Déclaration préalable. Chaque cession est subordonnée, à peine de nullité, à la déclaration préalable faite par le cédant à la commune où est situé le fonds ou l’immeuble (c. urb. art. L. 214-1, al. 3). Cette déclaration, adressée en quatre exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposée en mairie contre récépissé, précise le prix et les conditions de la cession. Le formulaire de déclaration (n° Cerfa 13644*02) peut être téléchargé sur Internet (notamment sur le site « www.formulaires.modernisation.gouv.fr »). Il sera utile d’y indiquer, notamment, les charges augmentatives du prix telles que la commission de l’intermédiaire mise à la charge de l’acquéreur.

• Désaccord sur le prix. En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption qui veut acquérir saisit, dans les 2 mois, la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée AR (c. urb. art. R. 214-6). Le cédant peut, de son côté, retirer son offre. Dans les 2 mois suivant la décision du juge de l’expropriation, les parties peuvent renoncer à la mutation. Le silence des parties vaut acceptation (c. urb. art. L. 213-7, al. 2).

• Rétrocession par la commune. La commune ne peut pas conserver le fonds acquis. Elle doit le rétrocéder à une entreprise immatriculée au RCS ou au répertoire des métiers, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre géographique concerné (c. urb. art. L. 214-2).

• Modalités de la rétrocession. La rétrocession du bail ou du fonds de commerce doit être effectuée sous 2 ans. Pendant ce délai de revente, la commune peut mettre le fonds en location-gérance afin de le maintenir en activité. Dans ce cas, le délai de rétrocession peut être porté à 3 ans (c. urb. art. L. 214-2).

  La commune publie, par voie d’affichage en mairie pendant 15 jours, un avis de rétrocession qui comporte un appel à candidatures, la description du fonds ou du bail et le prix proposé. Si la rétrocession porte sur un bail commercial, l’avis précise que la rétrocession est subordonnée à l’accord préalable du bailleur. Il indique le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées (c. urb. art. R. 214-12, al. 1er).

  Si la rétrocession porte sur un bail commercial, le maire recueille l’accord préalable du bailleur sur le projet d’acte accompagné du cahier des charges qui lui a été transmis par pli recommandé. Si le bailleur entend s’opposer au projet de rétrocession, il saisit, selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire valider son opposition à la rétrocession. Si le bailleur n’agit pas dans les 2 mois, il est réputé avoir donné son accord.

  Le délai de 2 ans imparti à la commune pour procéder à la rétrocession est suspendu à compter de la notification du projet d’acte au bailleur jusqu’au recueil de l’accord du bailleur ou, à défaut d’accord, pendant la durée de la procédure (c. urb. art. R. 214-13).

  En raison de l’épidémie de covid-19, le délai de rétrocession a été suspendu du 12 mars au 23 mai 2020. Il a repris le 24 mai 2020 pour la durée qui restait à courir. Par ailleurs, lorsqu’il aurait dû se situer entre le 12 mars et le 23 mai 2020, le point de départ du délai a été fixé à l’achèvement de cette période (ord. 2020-306 du 25 mars 2020, art. 12 quater).

• La commune ne trouve pas preneur. L’acquéreur initial, éventuellement évincé, peut bénéficier d’une priorité dans la rétrocession du bail à l’expiration du délai de 2 ans à compter de la date de transfert de propriété dans le cas où la mairie n’a pas trouvé preneur, étant précisé que ce délai peut être porté à 3 ans en cas de mise en location gérance du fonds (c. urb. art. R. 214-16).

  Selon le ministre de l’Économie et des Finances, l’acquéreur évincé bénéficie d’une priorité d’achat du bail mais non d’un droit de « propriété » sur ce bail. Pour que la commune puisse rétrocéder le bail à l’acquéreur évincé, il suffira que le délai de 2 ans se soit écoulé. Toutefois, ce délai est suspendu jusqu’au recueil de l’accord du bailleur à la rétrocession ou, à défaut d’accord, jusqu’à l’intervention de la décision devenue définitive de la juridiction compétente (rép. Grosskost n° 18532, JO 17 novembre 2009, AN quest. p. 10897).

• Cession de droits indivis consentie à un tiers. La clause du bail obligeant le preneur à obtenir, pour toute cession du bail, le consentement exprès et par écrit du bailleur et à faire établir toute cession par acte authentique en présence du bailleur est applicable à la cession de droits indivis, comportant ce droit au bail, consentie à un tiers (cass. civ., 3e ch., 30 avril 1997, n° 95-19580).

• Cession mettant fin à l’indivision. Les époux X ont donné à bail à Jean-Claude et Raymond Y un local à usage de bar et d’habitation. Par acte enregistré, Jean-Claude Y vend à Raymond Y ses droits indivis sur le fonds de commerce. Les époux X leur reprochent de ne pas avoir respecté la clause du bail exigeant, en cas de cession du bail, le consentement exprès des bailleurs et le recours à un acte notarié. Cette critique est repoussée par les juges. En effet, tout acte mettant fin à une indivision est un partage. Par l’effet déclaratif du partage prévu à l’article 883 du code civil, celui qui reçoit le bien est censé en avoir été propriétaire depuis le jour de l’indivision. En l’espèce, la cession de droits indivis avait le caractère pré-éminent d’un partage de sorte que les formalités prévues au bail en cas de cession n’avaient pas à être respectées (cass. civ., 3e ch., 13 octobre 2004, n° 03-12968).

• Rupture de pourparlers. Un locataire veut céder son droit au bail mais le bailleur refuse d’agréer le cessionnaire, après avoir tenté de négocier directement avec lui pour conclure un nouveau bail commercial. L’échec des pourparlers n’est pas un motif légitime du refus de la cession. Le bailleur doit donc réparer le préjudice subi par le locataire en raison de son refus abusif (cass. civ., 3e ch., 15 juin 2011, n° 10-16233).

• Cession sous condition suspensive. Est licite la vente ou la promesse passée entre le vendeur ou l’acquéreur, sous condition suspensive du consentement du bailleur ou de son intervention à l’acte (cass. civ., 3e ch., 6 janvier 1970, n° 67-14489 ; cass. civ., 3e ch., 12 juillet 1989, n° 88-10385).

  En revanche, a été réputée non écrite la clause soumettant la cession du bail à la condition suspensive de la signature par le cessionnaire d’un nouveau bail avec le bailleur avant une date déterminée (cass. civ., 3e ch., 22 octobre 2015, n° 14-20096).

• Dommages et intérêts. Le bailleur a été condamné à des dommages et intérêts dans les cas suivants :

  -opposition sans motif valable à une demande d’autorisation de cession, lorsque son refus a provoqué l’abandon du projet de cession (cass. com. 15 mars 1965, n° 62-13446 ; CA Pau 29 août 1991, Loyers 1992, n° 213) ;

  -rétrocession d’une partie du prix de cession en contrepartie de son accord, le bailleur ayant voulu profiter de la cession pour satisfaire illégitimement un esprit de lucre (cass. civ., 3e ch., 18 octobre 1989, n° 88-11336) ;

  -rupture abusive des négociations engagées avec l’exploitant du fonds en vue de sa vente à un tiers (cass. com. 22 février 1994, n° 91-18842).

• Dommages et intérêts réclamés à tort au cédant. L’action du cédant en dommages et intérêts envers le bailleur a été rejetée car ce dernier avait déclaré ne pas s’opposer à une cession du bail dans un commerce différent qui ne soit ni polluant ni gênant, sous réserve que soit conclu un nouveau bail (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 1989, n° 87-19618).

  Le cédant s’engage à céder le bail sous la condition suspensive de l’accord du bailleur. Or, celui-ci refuse si une somme ne lui est pas versée. Cette somme correspond, selon lui, au coût de la remise en état des locaux rendue nécessaire à cause d’une climatisation installée par le cédant. Cependant, cette climatisation avait été installée avec l’accord exprès du bailleur. Du fait du refus du bailleur, le cessionnaire réclame des dommages et intérêts au cédant. Cette demande est rejetée : le cédant n’est en rien responsable du refus et des exigences du bailleur (cass. civ., 3e ch., 10 juin 2009, n° 08-14099).

• Apport partiel d’actif. L’article L. 145-16 du code de commerce s’applique même si la société bénéficiaire de l’apport n'a pas débuté son activité avant l’apport partiel d’actif (cass. civ., 3e ch., 30 avril 2003, n° 01-16697).

• Communication de l’acte de fusion au bailleur. La fusion entre deux sociétés opère transmission universelle du patrimoine de la société absorbée à la société absorbante et les clauses limitatives de cession prévues au bail sont inopérantes ; tel est le cas de la clause imposant la communication au bailleur d’une copie exécutoire du traité d’apport-fusion (cass. civ., 3e ch., 19 février 1997, n° 95-14826) ; la clause résolutoire n’a pu être déclarée acquise au profit du bailleur.

• Durée du bail apporté. Si le droit au bail est apporté isolément, le bail doit avoir encore au moins 3 ans à courir, sinon la société ne pourra obtenir le renouvellement (voir § 722).

  Si, au contraire, le droit au bail est apporté en même temps que le fonds de commerce, il importe peu que le bail soit expiré puisque, en vertu de l’article L. 145-16 du code de commerce, le locataire peut céder son droit au renouvellement. En raison de la transmission universelle, la société absorbante pourra se prévaloir du droit au renouvellement, quelle que soit la durée du bail à courir.

• Immatriculation au RCS. Une société bénéficiaire d’un apport partiel d’actif qui ne s’est pas immatriculée au RCS pour les locaux objets de l’apport ne peut bénéficier du droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction (cass. civ., 3e ch., 7 novembre 2001, n° 00-12453).

• Garantie de la société absorbante. Lorsqu’une société s’est portée garante du paiement des loyers d’un bail commercial, sa fusion-absorption par une autre société rend cette dernière garante de la même obligation (cass. com. 4 février 1997, n° 94-15282).

• Cautionnement au profit d’une société débitrice absorbée. La caution d’une société ultérieurement absorbée reste tenue à raison des dettes nées antérieurement à la fusion. Sont nées antérieurement à la fusion les dettes de loyer résultant d’un contrat de bail souscrit avant la fusion (cass. com. 8 novembre 2005, n° 02-18449).

• Opposition du bailleur. Les bailleurs de locaux loués aux sociétés absorbées ou scindées peuvent former opposition à la fusion ou à la scission, dans les mêmes conditions que les créanciers de ces sociétés (c. com. art. R. 236-10).

  Elle doit donc intervenir dans les 30 jours à compter de la dernière insertion ou de la mise à disposition du public du projet de fusion ou de scission sur le site internet de chacune des sociétés (c. com. art. R. 236-8). Cette opposition ne peut intervenir pour se prévaloir de clauses restrictives du droit de cession (CA Paris 14 mars 1991, Bull. Joly 1991, 500).

• Maintien du sous-locataire. L’apport partiel emportant transmission universelle des biens, la clause du bail selon laquelle « en cas de cession, les sous-locations seront caduques et le preneur fera son affaire personnelle de la libération des locaux » ne peut trouver à s’appliquer (CA Paris 16 juin 2000, Bull. Joly 2001, 42).

• Transfert du bail mais non de l’activité. Une société est devenue titulaire d’un bail à la suite d’un apport partiel d’actif. Le bail prévoit l’activité d’enseignement. Cependant le bailleur se refuse à effectuer certains travaux exigés par l’administration et, de ce fait, la société ne peut pas exercer l’activité prévue ; elle demande donc la résiliation du bail. Le bailleur s’y oppose en faisant valoir que l’activité d’enseignement n’avait pas été transférée dans l’apport partiel d’actif (cette activité avait été conservée par la société apporteuse qui l’exerçait à présent dans d’autres locaux). L’argument du bailleur est rejeté : celui-ci doit délivrer au nouveau locataire des locaux conformes à la destination prévue dans le bail (cass. civ., 3e ch., 3 mai 2007, n° 06-11092).

• Engagement d’un précédent propriétaire. Dans le cas où la société preneuse fait apport de son fonds de commerce à une autre société, cette dernière peut se prévaloir de tous les droits résultant du bail. Par conséquent, elle peut revendiquer l’application d’un acte aux termes duquel le précédent propriétaire s’était engagé à consentir au précédent preneur un bail sur un autre local. Cet acte prévoyait bien que le propriétaire s’engageait pour les propriétaires suivants. Peu importe que l’acte ne prévoyait pas que l’engagement avait vocation à s’appliquer aux futurs locataires (cass. civ., 3e ch., 9 juillet 2013, n° 12-18028).

• Dissolution-confusion. Une société A devient l'unique associé d'une société B. A décide de dissoudre B. Cette dissolution entraîne la transmission universelle du patrimoine de B (dont le droit au bail) à A. Il ne s'agit donc pas d'une cession de bail et l'autorisation du bailleur n'est pas nécessaire (cass. civ., 3e ch., 9 avril 2014, n° 13-11640).

• Obligation de poursuivre un contrat de concession. La clause d’un bail faisant obligation au locataire de poursuivre un contrat de concession conclu par le vendeur du fonds, également propriétaire de l’immeuble loué, et qui prévoit qu’« en cas de rupture de ce contrat, pour quelque cause que ce soit, imputable ou non aux preneurs, le bail serait résilié purement et simplement sans aucune indemnité », n’est pas nulle car elle n’interdit pas au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 22 juillet 1987, n° 86-11357). La Cour de cassation a annulé une clause de fourniture exclusive de boissons insérée dans un bail en raison de son caractère général et absolu, cette annulation n’entraînant pas celle du bail (cass. civ., 3e ch., 31 janvier 2001, n° 98-12895).

• Clauses d’enseigne. Trois contrats signés simultanément relatifs à la vente d’un fonds de commerce de boucherie, à la signature d’un bail et à un contrat de franchise formaient un tout, dès lors que chacun ne pouvait s’analyser qu’à la lumière des deux autres. L’obligation imposée dans le bail au preneur d’exercer son activité sous telle enseigne précise ne lui permet pas de faire valoir son droit à déspécialisation partielle et entraîne ainsi la nullité de la clause du bail astreignant le preneur à tenir les lieux loués à usage d’approvisionnement général avec rayon boucherie sous enseigne précise pendant toute la durée du bail (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 2000, n° 98-21671). La clause d’enseigne peut être un frein à la cession du bail ; c’est d’ailleurs un point qui avait été relevé par l’arrêt d’appel.

• Conventions entre bailleur et preneur initial. Les conventions intervenues entre le bailleur et le preneur initial ne peuvent être invoquées par le successeur du preneur n’y ayant pas souscrit (cass. civ., 3e ch., 25 novembre 1992, n° 90-20379) ; tel est le cas d’une convention relative à la prise en charge de travaux par le locataire en contrepartie de la non-révision triennale du loyer.

• Procédure collective. Dans le cadre d'un plan de cession d'une société en redressement ou liquidation judiciaire, le bail peut-être également cédé de plein droit (voir § 557).

• Cession du droit au bail ne vaut pas cession de clientèle. La cession du droit au bail n’implique pas, en tant que telle, le transfert de la clientèle attachée à l’emplacement (cass. civ. 16 juin 1981, Gaz. Pal. 1982, 1, pan. p. 51) ; mais il peut être prouvé que la cession du bail est assortie de la cession de la clientèle.

• Cessation d’exploitation avant la vente. Il ne peut y avoir cession de fonds de commerce lorsque le cédant a cessé l’exploitation avant la vente, la clientèle ayant disparu (cass. com. 6 décembre 1982, n° 81-14422).

  De même, la requalification de l’acte dit « cession de fonds de commerce en cession irrégulière du bail » a été retenue en l’absence de toute exploitation dans les lieux loués ; en l’espèce, le locataire était parti sans laisser d’adresse et avait donné un mandat de vente de bail commercial à une agence immobilière (cass. civ., 3e ch., 28 février 1990, n° 88-15715).

• Clientèle déjà cédée. Est une cession de droit au bail et non une cession de fonds de commerce de gros la convention portant sur le nom commercial, l’achalandage et le droit au bail comportant une mention selon laquelle la clientèle avait déjà fait l’objet d’une cession et était exclue de la vente (cass. com. 31 mai 1988, n° 86-13486 ; cass. civ. 26 octobre 1993, Loyers 1994, n° 76).

• Exploitation par le conjoint. Lorsque le fonds dépend de la communauté existant entre deux époux, l’exploitation par le conjoint du preneur ne peut s’analyser en une cession de bail ou une sous-location permettant de mettre en jeu la clause résolutoire (cass. civ., 3e ch., 24 mars 1993, n° 91-15406) (voir également § 293, rubrique « Divorce et partage de communauté »).

• Immatriculation au RCS. L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés n’est pas une condition pour l’acquisition d’un fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 1er février 1995, n° 93-12537).

• Vente du fonds emportant cession du bail. La cession d’un fonds de commerce exploité dans un local essentiel à cette exploitation et pris à bail emporte nécessairement cession de ce bail (cass. com. 26 octobre 1993, n° 91-15877).

• Ventes de fonds imparfaites. La jurisprudence a considéré que ne peuvent suffire à remettre en cause l’existence d’une vente de fonds de commerce les situations suivantes :

  -le fait que le cédant, non lié par une clause de non-concurrence, s’était réinstallé à proximité (cass. com. 12 janvier 1988, n° 86-12838) ;

  -la cession qui ne porte que sur une partie du fonds, dans la mesure où elle avait pour objet une branche autonome d’activité à laquelle était attachée une clientèle propre (cass. com. 14 avril 1992, n° 89-20908) (sur les cessions partielles, voir § 313) ;

  -la cession qui excluait le stock et dont la clientèle n’était pas la même, selon le bailleur, dès lors que la cession portait sur tous les autres éléments et que le prix correspondait à la valeur d’un fonds de même nature (cass. civ., 3e ch., 18 octobre 1989, n° 88-15078).

• Successeur dans l’activité. En présence d’une clause interdisant la cession sans le consentement exprès et écrit du bailleur, « si ce n’est à un successeur dans son activité », les juges du fond ont pu décider que l’accord du propriétaire n’était pas nécessaire lorsque la cession avait lieu au profit d’une personne exerçant la même activité que le cédant sans avoir acquis son fonds de commerce (cass. civ., 3e ch., 15 décembre 1999, n° 98-15289).

• Nouvelle activité complémentaire. Le bail prévoit que l’accord du bailleur n’est pas exigé en cas de cession à une personne exerçant la même activité. Les activités prévues au bail sont la vente de vêtements et de cadeaux ainsi que (activité rajoutée lors d’un renouvellement) la fabrication de maroquinerie. L’acte de cession prévoit l’activité de réparation de maroquinerie. Le cédant et le cessionnaire ne demandent pas l’accord du bailleur. Celui-ci obtient que la cession lui soit inopposable et que le bail soit résilié aux torts du preneur. Les juges estiment en effet que la réparation de maroquinerie est une activité nouvelle qui nécessitait donc l’accord du bailleur (CA Paris, 16e ch. A, 14 février 2007, n° 06-03596).

• Recherche de la vraie nature du contrat. Tout d’abord, l’apparence que les parties donnent à un acte ne lie pas les juges qui peuvent rechercher la véritable qualification du contrat ; tel a été le cas à propos d’une vente d’un fonds de commerce de papeterie au profit d’un acquéreur exerçant une activité d’impression sur tissus et articles textiles (cass. com. 12 décembre 1989, n° 87-19154). Aussi, les solutions dégagées ne sont-elles pas de principe, elles peuvent être totalement opposées au vu d’autres circonstances.

• Clause du bail relatif à la destination. Ensuite, le changement d’activité ne pourrait être admis qu’en présence d’une clause de destination du bail l’autorisant ; à défaut, le bailleur risque de demander la résiliation du bail ou refusera le renouvellement sans indemnité. Des clauses relatives à la cession peuvent être extrêmement précises et exiger une continuité dans l’activité.

• Moins de trois ans avant la fin du bail. Enfin, si la cession et l’exercice de l’activité nouvelle interviennent moins de 3 ans avant la date d’expiration contractuelle du bail, la jurisprudence refuse généralement au cessionnaire le droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction dans de telles hypothèses (voir §§ 721 et 722).

• Branche d’activité et clause d’indivisibilité. La cession qui porte sur une branche autonome d’activité à laquelle est attachée une clientèle propre est une vente de fonds de commerce et non une cession du seul droit au bail (cass. com. 14 avril 1992, n° 89-20908).

  En présence d’une clause d’indivisibilité, la Cour suprême a confirmé une décision de la cour d’appel d’Angers validant une cession portant sur la branche d’activité « journaux, papeterie, bimbeloterie » exploitée dans un local unique à usage de café, bar, journaux et papeterie, au motif que la branche d’activité constituait par elle-même un fonds de commerce distinct et autonome (cass. civ., 3e ch., 24 novembre 1987, n° 86-14050).

  Des cédants exerçaient effectivement dans les lieux loués, antérieurement à l’acte de cession, le commerce objet de la vente. Dans ces conditions, cette branche autonome d’activité et la clientèle qui s’y rattachait constituaient un fonds de commerce indépendant sur lequel avait porté la cession (cass. com. 3 mai 1995, n° 92-18100).

  La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 1963 (BC III n° 64), a considéré qu’une clause d’indivisibilité interdisait la cession partielle du fonds

• Clause interdisant la cession partielle. La Cour de cassation a refusé d’admettre la validité d’une telle clause, à propos de la cession du bail de l’un des trois locaux dans lesquels était exploité un fonds de commerce de pâtisserie-confiserie, concomitante à la cession de l’établissement secondaire installé dans les lieux loués, au motif que la cession partielle d’un fonds de commerce ne peut être interdite si l’activité exercée dans chaque local peut constituer une exploitation indépendante (cass. civ., 3e ch., 11 février 1987, n° 85-15588).

• Fonds unique. Lorsque le fonds auquel ont été ajoutées des activités est unique, l’acquéreur partiel de ce fonds ne peut être regardé, envers le bailleur, comme acquéreur d’un véritable fonds (cass. civ., 3e ch., 6 mai 1971, n° 70-10435).